九部委新政冲击 地产股强势突围

　　本报记者 苏江 上海报道

　　5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称“国十五条”)，这被业界普遍认为是5月17日“国六条”的实施细则。

　　“无论是国六条还是国十五条，近期出台的一些地产政策远比我们预期的要好得多， ”上海一家大型房产类上市公司董秘接受记者采访时表示，“按照常规，这一轮政策出台之后，近期应该不会再有相关重大政策出台，这其实意味着利空出尽，以后将迎来一段相对稳定的时期。”

　　记者采访中发现，上述人士的观点代表了相当一部分房地产类上市公司高管的看法。

　　而此次国六条没有涉及到的商业地产反而因受新的会计政策调账影响，不少物业经营类公司获益不小。

　　住宅地产受影响不大

　　5月18日，国六条出台次日，深沪两市房地产股(包括香港股市中大陆地产概念股)纷纷下挫；然而之后几个交易，房地产股开始呈现反弹态势，来自研究机构的普遍结论是，国六条的出台使得“利空出尽”，此后的“国十五条” 远比预料的要好得多”。

　　G华侨城(资讯 行情 论坛)的一位高管称，“最起码表明这次调控没有刻意打压的意思，否则肯定会出台更加严厉的措施；另一方面，从目前市场来看，整个房地产市场还是处于一个持续扩张过程中。”

　　深圳一家房地产企业老总则表示，“其实，如果你很好地利用前几年进行了充分的土地储备，那么影响应该不会很大；至于资金问题，我觉得现在的解决方式很多，比如可以通过定向增发等方式寻找战略投资者，也可以直接在项目公司引进一些资金，这些都不成问题。”

　　综观今年上半年对房地产上市公司产生影响的政策，除了国六条外就是贷款利率上调和公积金贷款利率上调，尤其是个人住房公积金贷款利率上调的同时住房公积金存款利率保持不变，使得房地产企业的资金成本和财务费用增加，从而影响公司的资金回笼速度。

　　上海社科院一位房地产专家告诉记者，目前来看，除了国六条外，人民币的升值潜力将给房地产企业带来比较大的影响，“一方面，国际游资将更加关注人民币计值的房产本身；另一方面，一些国际产业资金目前也紧密注视着国内房地产市场，所不同的是他们关注的是这些企业的并购价值。不管哪一类，都将给房地产企业带来资产重估的机会。”

　　而今年年初新的会计准则中对于投资性房地产企业将“引入公允价值计量”的条款将进一步放大人民币升值效应下的资产重估效应。

　　国务院发展研究中心的一位官员在电话中表示，总体上看目前整个房地产行业作为支柱产业的地位并没有改变，国六条只是给住宅类房产企业降温而已，并非打击性的政策。

　　商业地产受惠新会计准则

　　毫无疑问，国六条和国十五条的出台，必然在近期之内对以住宅地产为主业的公司造成一定的负面影响。光大证券分析师赵强认为“以非住宅类开发和收租业务为主的公司则将获得投资者的青睐，例如G金桥(资讯 行情 论坛)。”

　　按照财政部公布的新会计准则第3号文件《投资性房地产》的规定，从明年1月1日开始，上市公司将引入公允价值估值模式；同时，公允价值模式下将投资性房地产公允价值的变动确认为损益，而不再计提折旧或进行摊销。

　　在我国现行会计体系中，并没有专门的关于投资性房地产的准则。一般来说，企业以投资为目的所持有的土地和房产分别按无形资产、存货以及固定资产来核算，并且相应提取折旧或按期摊销。

　　普华永道一位高级合伙人接受记者采访时则表示，财政部在新的准则中仅仅采用“可以采用公允价值”的表述，“这样代表着监管层对于公允价值仍旧持有谨慎的态度，传统的成本计算法在以后一段时间里仍是投资性房地产计价的主要方式。”

　　此前一段时间，以王府井(资讯 行情 论坛)、杭州解百(资讯 行情 论坛)为代表的百货类上市公司股价大幅上涨。市场普遍认为，新会计准则即将出台，从而引发百货类上市公司商业地产的价值重估，这些商业地产的账面价值将因此获得大幅提升。

　　事实上，新会计准则第3号《投资性房地产》第4条明确指出：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产不属于投资性房地产，百货类上市公司用于经营主营业务的商业地产是否适用新会计准则有待商榷，只有真正以开发与出租商业物业为主营业务的上市公司才真正适用新会计准则中关于投资性房地产后续计量条款，可以公允价值模式调整账面价值，在目前国内的上市公司中仅有小商品城(资讯 行情 论坛)(600415)、银泰股份(资讯 行情 论坛)(600683)等寥寥数家。

　　东方证券的研究员张曼认为，一些诸如出租商业物业的企业是否可以依据所提供的是

物业管理劳务和市场商场资产经营管理而不将其资产列入投资性房地产以规避税收和评估成本，目前还不明确，例如小商品城的主营就是市场租赁经营管理，公司明确表示不适用该准则。