G天健：打造综合运营商 业绩望爆发性增

　　联合证券 鱼晋华

　　精心打造城市综合运营商

　　我们认为，以前仅把G天健(资讯 行情 论坛)(000090)作为一家房地产公司来估值，而忽视公司其他业务以及整个产业链的价值，导致严重低估了公司的真实价值。

　　在G天健的业务架构中，市政工程、房地产以及以水务投资为核心的市政基础设施投资看似并驾齐驱，但实际上，公司所打造的是一条以城市综合运营为核心的产业链。在这条产业链当中，市政工程是公司的立身所在，房地产则是中短期利润的主要来源，但公司长期的资本回报将来自于对城市基础设施的投资。

　　前瞻进入代建市场

　　随着国务院正式批准《关于投资体制改革的决定》，在全国范围内推行政府投资项目实行代建制已步入日程。深圳则从2005年下半年开始所有的公路项目建设必须通过代建形式。

　　由于获得政府代建项目，实际就是得到政府项目的总承包商合同。除人力资本外，企业并不用支出其他的资金、设备与施工能力，但可以按一定比例收取工程管理费，以及与政府分享代建项目所节余的工程费用，因此企业获得的收益是比较高的。在产业链上，代建市场处于行业的高端市场。

　　出于对行业发展前景的前瞻性判断，G天健已进入政府投资的代建市场，并成功获得深圳市第一单自主投标的代建项目深盐二通道项目。从而在代建市场比其他企业获得了更多的先机，处在行业领跑地位。目前公司在积极拓展南坪快速路二期以及其他一些重大代建项目。并把取得更多的代建项目作为战略重点之一。

　　我们认为公司对自己的战略定位非常明确，也符合公司的优势。随着这些差异化优势的逐步形成，G天健市政工程业务的盈利能力将会超越行业平均水平。

　　深圳市政投资还将提速

　　深圳市目前正在推进高快速路网和城市骨干路网的建设，计划2006年将开工的包括南坪快速路二期、丹平快速路、盐坝高速公路C段以及西部港区疏港道路。此外东部过境通道、龙观快速路、外环高速、布龙路改造等项目也都在前期准备阶段。

　　另外最新公布的深圳市《十一五规划》(讨论稿)明确提出要改变特区内外二元结构，提高特区内外规划建设标准、加强特区外基础设施建设。为此深圳市长还多次表示，深圳特区外基础建设严重滞后，今后5年内，如果要与特区内平衡，投资至少要达1000亿元。

　　我们认为市政投资提速，以及深圳“十一五”1000亿元大蛋糕，也给了G天健一个非常好的外部发展空间。

　　房地产将在规模和品牌上寻求突破

　　作为深圳本地的知名地产公司，公司非常正视自己与全国性一线龙头地产公司间的差距。公司认为，缩短这些差距的主要途径将是在规模和品牌上寻求突破。

　　2006年公司的开工面积将达到67万平米的历史高位，基本上是前几年开工面积的总和。在品牌塑造上，公司也以建造精品楼盘为开发理念，力图所开发的每个楼盘都成为当地的经典之作，最终实现稳中求进。

　　我们认为，虽然与国内的一线地产商相比，公司在开发经验上尚存在一定差距，但是公司同样也具有一些一线地产商所没有的独特优势———工程质量优势、成本控制优势等。

　　沿循中海地产发展模式

　　我们认为，G天健由建筑施工进而向下游房地产发展的模式，其实正在沿循中海地产的道路。

　　在跨地域发展战略上，G天健短期内仍将以深圳和长沙为基地，但是也在积极寻求在国内其他城市新增土地储备。在获取土地储备的方式上，公司表示会两条腿走路，一方面会参加土地的公开交易市场；另一方面也在努力寻求以股权收购等手段获得一些低成本的存量土地储备。

　　公司现有土地储备总量为103万平方米，平均每万股土地储备44平米。在土地储备的结构上，由于作为深圳本地的大型市政工程企业，G天健曾承揽了较多的市政工程，目前手里还有22万平米垫资开发的政府补偿用地等低成本的土地储备。

　　介入水务改善业绩波动性

　　与深圳水务集团合资的深圳水务投资公司是目前G天健在城市基础设施领域投资的核心平台。公司拥有30%的股份。

　　作为国内水务企业的领跑者，深圳水务集团资产规模超过80亿元，自来水生产能力达167万吨/日，污水处理能力达122万吨/日，其经营规模在全国同行中处于前列，人均实现销售收入，人均创利、企业实现利润总额等主要指标多年在全国同行业中排名第一。

　　由于深水集团成立20多年来，在深圳所建的水厂有75%都是由G天健承建的。我们认为，G天健介入水务投资领域，不仅仅是多了一个利润源泉，更可以依托深水集团在水务行业持续领跑的能力，通过收购兼并的模式分享到水务行业的稳定增长，从而可减免公司市政建设与房地产业务因项目的波动而给公司业绩带来的波动。

　　维持“增持”评级

　　我们认为无论是从产业架构上，还是从中长期利润来源的布局上，以及公司内部管理效率的改善上，2005年都只是公司业绩增长的开始。而2007年将迎来公司业绩的爆发性增长。我们维持对公司增持的投资评级。

　　G天健昨日收盘价7.06元，跌3.81%。