G冠城(600067)：有望跻身京城地产蓝筹

　　中信证券 王德勇

　　投资要点

　　●北京是全国的政治经济中心，房地产市场有坚强的需求基础。近几年北京房地产市场总体发展较为健康，地产泡沫的成分较小。

　　●公司目前及未来几年的主要利润由“北京太阳星城”项目提供。该项目因为定位为中档普通住宅，从而避免了政策上的限制，不属于宏观调控的调整对象，受宏观调控的影响也小。

　　●2006年4月11日，公司公告通过公开竞拍的方式获得福州华事达和苏州华事达的100%股权，获得建筑面积约20万平米的项目，显示出很强的市场竞争力。

　　●预计公司2006-2008年净利润的复合年增长率将超过30%。鉴于公司房地产项目盈利能力强，并具备长期可持续发展能力，目前价值低估，投资评级为“推荐”，三个月目标价位8.00元。

　　主打项目发展环境较好

　　目前冠城大通(资讯 行情 论坛)的主要地产项目所在地是在北京。北京是全国的政治经济中心，房地产市场有坚强的需求基础。近几年北京房地产市场发展较为健康，地产泡沫的成分很小。

　　北京地产有旺盛的消费需求支撑：北京的城市化速度较快，根据北京市“十五”时期城市化发展规划，北京城市化发展的目标是到2005年，全市城市化水平达到75%，郊区城市化水平达到45%。到2010年，北京城市化水平进一步提高，郊区基本实现城市化。城市化必将带来城市人口的增加和对商品房的需求。在加入世贸以后，大型跨国公司均加快了进入我国的步伐，其中大量公司在北京设置总部，购置高档写字楼，这种需求在未来几年还将保持稳定的增长。

　　此外，从人民币升值因素看，北京是中国各个城市中最可能由人民币升值推动房地产价格的城市。根据国际经验，不管是日本还是美国，在本币升值的时候都伴随着房地产价格的上涨。我国从2005年进行人民币汇率机制调整，人民币汇率开始进入升值周期，这一因素迄今为止并未改变。我们认为，中国很可能出现和其他国家一样的汇率升值和房地产升值同步的情况。

　　太阳星城项目盈利稳定

　　公司目前房地产开发的主要项目是“北京太阳星城”。太阳星城规划面积298万平方米，建筑面积150万平方米，绿化面积高达50%，由金星园(F区)、木星园(D区)、水星园(E区)、火星园(B区)、土星园(A区)和太阳广场(C区)组成。公司持有F区项目公司北京阳宫房地产公司85%的股权，持有B区项目公司北京冠城正业房地产公司40%的股权，持有C区项目公司北京冠城新泰房地产公司40%的股权。公司还计划提高B区C区的持股比例到51%。公司目前及未来几年的主要利润由“北京太阳星城”项目提供。

　　由于太阳星城定位中档普通住宅，凭借优越的地理位置、绿化环境、产品规划以及建筑品质对自住型消费者具有较大的吸引力，项目前景不确定性很小。同时该项目因为定位为中档普通住宅从而避免了政策上的限制，不属于宏观调控的调整对象，受宏观调控的影响也小。

　　公司迈向跨区域发展　

　　市场化运作能力增强：公司目前的项目太阳星城项目前景十分乐观，这是冠城集团通过协议方式获得的土地后注入上市公司的，集团拥有良好的政府关系和资源，能够给公司带来良好的业务机会。同时公司也在积极地提高市场化运作的能力，　2006年4月11日，公司公告通过公开竞拍的方式获得福州华事达和苏州华事达的100%股权，获得建筑面积约20万平米的项目，显示了公司已经已经具备了良好的开发经验和实力，表现出很强的市场化竞争力。公司还将继续通过股权收购和参与公开招拍挂的方式增加土地储备，市场化运作能力的增强有助于增强公司的长期竞争力。

　　公司从单一项目公司已经转变为跨区域房地产开发商。公司的房地产业务发展战略是以北京业务为重点，向全国二线城市拓展。近两年，公司先后进入桂林、湖南、福州、苏州等城市，获取土地储备进行房地产开发。目前在桂林和湖南衡阳的项目也都已经进入开发阶段，公司在2006年4月收购福建华事达在福州的项目已经基本建成可供销售。经过两年多的发展，公司已经开始从单一项目公司向跨区域开发公司转变，虽然未来2年内北京太阳宫项目仍然会是主要的利润来源，但是外地区域项目的开发将为公司未来大规模跨区域开发打好基础。

　　业绩预测和投资评级　

　　关键假设：1、　G冠城持有福州机电的股权2007年开始从51%下降到40%。2、　房地产业务2006年-2008年持有太阳星城股权B区51%，C区51%，F区85%。3、B区和C区2006年中期开工，2007年开始进入结算。4、假设2007年初完成定向增发8000万股。

　　预计公司2006-2008年净利润的复合年增长率将超过30%，预计2006-2008年每股收益分别为0.42元、0.55元和0.70元。　鉴于公司房地产项目盈利能力强，公司长期可持续发展能力增强，未来三年业绩高速增长，市盈率远低于行业水平，我们认为G冠城目前价值低估，投资评级为“推荐”，三个月目标价位8.00元。