中远发展：外资并购地产股价值重估

　　近期，兼具地产和外资并购题材的中远发展(资讯 行情 论坛)(600641)在股改复牌期间走势强劲，4月3日盘中一度被巨量资金封住涨停，截至股权登记日停牌，期间涨幅达24.7%，换手率达48%，基金等机构投资者进场迹象明显。在近期房地产板块整体拉升、人民币不断升值等背景下，中远发展挟股改与外资并购的双重因素，面临全新的价值重估。

　　外资并购：三林集团打造中国地产业务平台

　　印尼三林集团于2002年9月和2005年9月两次收购中远发展(600641)控股股东三林置业(现更名三林万业)45%和55%股权，通过三林万业，三林集团间接持有中远发展56.16%股权。根据评估测算，三林集团实际控制中远发展的收购价格超过5元/股，远远高于当时中远发展的二级市场价格。据了解，三林集团高价收购的主要原因，主要在于看好中远发展现有项目资源(两湾城和老西门两个项目)，更表明了三林集团借中远发展这个上市公司打造中国地产业务平台的勃勃雄心。

　　三林集团是由印尼著名华人企业家、金融家、被尊称为“亚洲的洛克菲勒”的林绍良先生创建的多元化跨国企业集团，是香港第一太平有限公司、印尼汽车有限公司等多家上市企业的控制性股东和主要股东，上市企业总市值超过120亿美元。2004年4月和2003年11月，胡锦涛和温家宝分别在海南博鳌会见了林绍良先生，鼓励三林集团回中国发展。由此印尼三林集团部分业务由印尼向中国转移，与政府合作开展大型业务，在中国内地拥有了大量地产业务机会。

　　作为三林集团在中国地区的地产运作平台，中远发展发展前景广阔。作为对价方案的一部分，三林集团将把旗下的宝山新城项目折价注入上市公司，这一方面提高了股改对价水平，同时还有效解决了公司面临的地产项目匮乏的问题，有助于公司经营的稳定和业绩的持续性增长。研究机构认为，此次中远发展推出的组合股改方案将有助于提高公司蕴含的投资价值，流通股股东也将从公司的持续发展中获益。

　　根据资料显示，宝山新城项目是宝山区政府在对三林集团印尼的新市镇进行多次考察后确定的开发项目。项目占地面积5200亩，由于是政府重点项目，在土地成本上给了很大优惠。该项目所在地将是宝山区的新中心，宝山区新政府办公楼群就规划在新城内，同时区内拥有600亩公司绿地，2007年通车的地铁及轻轨直达项目大门口。这一项目的规模很大，可以保证公司2010前的开发需求。其中宝山新城9号地块“福地苑”已于2005年12月正式开工建设。此外，三林还在上海拥有较多投资性房地产，在内蒙及上海等地拥有大量工业地产及物流地产项目，这些项目将来都有可能注入上市公司。

　　价值重估：股改与经营业绩改善提升公司投资价值

　　为了迎接新东家的入主，从2005年下半年开始，中远发展对旗下资产进行了较大的调整，将所持有的海南中远发展博鳌开发有限公司99.375%的股权及附属于该股权的其他权益，转让给公司实际控制人中国远洋运输(集团)总公司；将持有的上海中远汇丽建筑装潢有限公司48%股权及附属于该股权的其它权益，转让给非关联公司昆山鹿侨房产开发有限公司。海南中远博鳌是公司近年来业绩下降的重要原因之一。在公司2005年半年报中可以发现，仅2005年上半年，海南中远博鳌费用超过7000万元，净亏损3200万元。由于该项目短期内利润改善空间不大，转让后对提升公司短期经营业绩有很大帮助。通过资产转让，公司剥离了酒店管理、会议中心、

高尔夫球会等业务，使房地产主业更加突出，并有利于集中资金用于房地产业务。

　　今后几年，中远发展收入将主要来源于中远两湾城、老西门以及即将注入的宝山新市镇等新项目。其中，中远两湾城、老西门这两个项目均属定价偏低的内环线高端项目，此类项目市场表现良好，受市场低迷的影响相对较少，月平均销售率接近10%，总可售面积为45.78万元，其中公司权益面积为40.72万平方米，可产生收入57.88亿元。这些收入在2006年至2009年期间结算。目前，两湾城账面预收款高达7.98亿元，老西门项目的拆迁也已基本完成。

　　除了专注房地产业务外，公司的一些战略性长期股权投资收益也不容小觑。资料显示，1999年公司投资3500万元参股招商银行(资讯 行情 论坛)，以每股3.50元购买的招商银行法人股经过两次送股已有1800万股，投资增值明显。

　　根据中信证券(资讯 行情 论坛)研究所对中远发展所作的业绩预测，2006年公司有望进入业绩高速增长期。据测算，2006年公司可望实现每股收益0.37元/股，以市场15倍合理动态市盈率计算，对应合理股价为5.49元。而中远发展以股权登记日收盘价5.85元来计算，公司复牌后的自然除权参考价为4.85元，上升空间还有10%以上。若根据公司目前的业务及资产状况，采用资产重估来确定公司绝对价值，则估值结果为6.66元，相对于除权价，溢价空间更是不言而喻。

　　综合以上因素，中远发展在顺利完成股改加入G股行列后，作为一家区域地产龙头股，兼具外资并购、

人民币升值等题材，加之业绩持续向好，股改和基本面的双重因素将使得公司的投资价值得到直接提高。