G益民(600824)：商业地产增值较大

　　□　万联证券　张　锐

　　投资要点

　　●公司在上海核心商圈淮海中路拥有7.09万平方米的商业地产，资产价值被严重低估，并购价值突出。

　　●公司对于已经处在成熟期的品牌和业态，着手引进国际同行战略投资者，对原有的盈利模式进行改造，以期通过加强管理，改进技术，达到降低成本，增加收益的效果。

　　●公司合理估值水平应在5.05-6.00　元之间，距目前股价4.60元尚有近10%-30%的空间，建议“增持”。

　　全流通与会计新规则给市场带来了的深刻变化，市场也在用不断涌现的飚升品种来告诉我们在

人民币升值的大趋势下，房产公司，特别是具备巨大资产增值的公司在2006年的价值重估与市场交易中所面临的机遇。所以，我们不能忽视在经济发达地区，特别是在上海这样的国际大都市中拥有繁华地段淮海路，南京路等处大量地产的上市公司。

　　大上海的“商圈地王”

　　G益民(600824)依托大股东的支持在原有嘉丽都商厦等商业地产基础上，2001年以来追加投资超过5亿元在上海淮海路黄金地段低价购入部分商业物业，日前公司在上海繁华地段共拥有商业地产约13.78万平方米，成为淮海中路最大的“地主”。其中，淮海路的商业房产面积约在7.09万平方米，这7.09万平方米中又有1.3万平方米是底层商铺，目前淮海路核心地段底层商铺的售价已经达到15万元/平方米，就这样简单计算，公司的单底层商铺实际资产就超过了19亿元。公司商业地产重估增值潜力将相当巨大，随着财政部发布的关于新会计准则的即将实施，公司的隐性增值潜力有望浮出水面。

　　在大股东的鼎力支持下，G益民陆续收购的许多淮海路黄金地段的商铺，所花的代价都相对低廉。由于这几年上海房地产价格的上涨，当初这些以极优惠价格购入的商铺，现在用“寸土寸金”来形容毫不为过。目前公司的商业房产租赁业务主要集中于淮海路、瑞金路等中心城区的黄金地段，出租业务主要包括出租巴黎春天商厦、嘉丽都商厦、新歌商厦、金雁坊等。公司在商业房产方面不断积蓄资源，形成规模竞争优势在淮海路所拥有的商业房产面积已超过所有商业房产面积的50%。随着上海房地产升值，租金上涨，这部分房产已经为益民百货(资讯 行情 论坛)带来了丰厚收益，未来商业房产收入在公司利润比重还将逐渐上升。通过重置成本法和现金流贴现法，我们保守测算公司下属地产重估后实际值分别为22.95亿元和27.96亿元，实际每股净资产分别为10.12元和13.62元。公司资产实现了大幅增值在所难免。

　　外资战略合作提升资产价值

　　G益民对于公司的战略有着非常清晰的定位和规划，即在商业零售业方面，重点扶持有潜力的知名品牌，对于已经处在成熟期的品牌和业态，则着手引进国际同行战略投资者，对原有的盈利模式进行改造，以期通过加强管理，改进技术，达到降低成本，增加收益的效果。2005年7月，益民百货将所持的上海红星眼镜有限公司78%的股权以2.14亿元的价格转让给荷兰HAL公司，荷兰HAL公司是目前全球第二大眼镜零售商，年销售额达15亿欧元。而红星眼镜的连锁店总数也达到131家，2004年实现销售收入1.04亿元，是国内眼镜行业的龙头企业。红星眼镜与之合资后，由于能够利用该公司的广泛客户网络进行全球采购，将大大降低红星眼镜的成本，从而增加公司的盈利能力。

　　由于转让红星眼镜78%股权最终未能在2005　年完成工商变更手续，因此约8500万元收益未能体现在2005年会计年度里，目前该项工商变成手续已经于2006年2月16日完成，因此8500　万元的转让收益将体现在2006会计年度。

　　益民百货认为这次国际联姻找对了路，决定将这一模式延续到该公司整个商业零售业务群中。下一个有意向“出嫁”的将是益民手中另一块优质资产———古今内衣。截至去年年底，古今内衣的连锁规模进一步扩大，专卖店从2004　年的627　家增加到2005　年底的762　家。2005　年实现销售收入2.79　亿元，净利润3688　万元，是国内内衣品牌中的佼佼者，公司也已明确表示2006年将对“古今内衣”进行中外合资改造。所以我们认为在与外资的合作战略中，G益民的资产价值将不断得到提升。而上海金龙商业有限公司和上海中城企业集团五金交电公司自从2005年11月1日进入上市公司以来，2005年分别为上市公司贡献净利941.70　万元和268.07　万元。预计两家公司将成为益民百货2006年新的收入增长点。

　　利润预测与投资评级

　　预计2006　年益民百货将实现销售收入6.7亿元，净利润19121万元，保守估计将实现每股收益0.47元。按照零售行业目前平均的20-25　倍的市盈率来计算，(扣除8500万元的转让收益)，我们认为公司的合理估值水平应在5.05-6.05　元之间。再结合G益民持有上海淮海路的多处投资性房产，在新会计准则下，可以按照公允价值进行评估，从而提高公司2007　年度的资产价值和利润，　因此，给与“增持”的投资评级。

　　(

证券时报)