年报解读：G招商局--扩张效益今年显现

　　巨田证券 刘强

　　盈利增长，业务搭配合理

　　G招商局(资讯 行情 论坛)（000024）年报显示，2005年公司实现主营业务收入26.59 亿元，同比减少23.49%；净利润4.21亿元，同比增长17%。公司主营收入下降的主要原因是 在2004年剥离了石化分销业务以及公司2005年房地产销售/结算面积减少所致，而净利润增长的主要原因是房地产业务利润率上升、投资收益增加1300多万以及财务费用的大幅减少。

　　公司2005年参与结算的地产项目主要在深圳地区，包括海月三期和城市主场，另外有兰溪谷一期、花园城三期一号和彩虹之岸三个尾盘项目，共结算面积21万平方米，同比下降27.84%，但由于深圳

房价在去年下半年有较好表现，在总体收入下降的情况下，主营业务利润率有所提升。

　　比照公司前几年的经营业绩可以看出，公司房地产开发业务毛利率在不断提升，出租物业保持稳定，而园区供水供电有下降趋势。

　　核心区域积极进取

　　公司在2005年一方面集中资源于深圳及周边地区，另一方面在北京、上海等重要城市，积极寻求渐进发展的机会。公司目前在建和拟建项目建筑面积达404.12万平方米，在同类上市公司中土地储备还是相当可观的，当前项目储备可供公司未来4－5年开发。此外公司拥有漳州招商50%的股权，具备获得土地储备的优先权。公司2006年将有上海、天津、苏州的项目参与结算，从而标志着其从04年开始的快速扩张的效果在2006年将显现，未来公司房地产销售和结算面积将继续保持快速增长的态势。

　　同时我们应该注意，由于公司快速扩张和在建项目的增多，公司在现金流方面出现了较为明显的压力。公司2005年经营活动产生现金净流量为-13.7亿元，经营现金流量-2.2元/股，公司资产负债率58%，略低于行业水平，如果2006年成功发行16.5亿元可转换债券， 将会有效地缓解快速扩张带来的资金压力，但公司负债率将上升至64%，公司的财务风险值得关注。

　　物业出租、供水供电保证现金流

　　招商地产是招商局集团核心企业，公司的出租物业面积在2005年增加了五万平方米，当前总可出租面积为44.55 万平方米，由于深圳置业重点西移以及未来地铁2号线的开通，公司各类出租物业保持了稳健的增长，全年出租收入达到2.35亿元，同比增长19.82%，综合出租率达到91.84%，处于历史高位。公司在建的预计将在2006年投入运营的出租物业包括泰格公寓和花园城中心，可出租面积为7.9万平方米，预计2006 年出租收益将有10%左右的增长。此外，公司在2005年公告收购富城（中国）有限公司80%股权，该公司正在开发的南京金融中心

写字楼项目建筑面积11.8万平方米，预计07年后公司出租物业超过60万平方米，这些物业出租毛利率较高，出租利润加园区供电供水区域垄断特点，每年能给公司每股利润贡献0.3 元左右，构成良好的现金流，使公司保持较强的抗风险能力。