G深振业(000006)：两大楼盘助业绩增长

　　经历去年下半年以来的短期回落后，房地产行业再次升温，地产股的重估正在以令人意想不到的速度进行。从国内市场来看，在不同的经济圈，主要是长三角、珠三角、环渤海三大区域持续性地开发房地产项目价格长期居高不下，为该区域相关地产上市公司带来较多投资机会。关注深振业(000006)，公司作为本地著名房产开发商，在南部沿海区域垄断优势明显。公司目前开发的两大楼盘，一个是星海名城，已开发完毕前三期；二是振业城，目前处于在售期。由于楼盘地段优势明显，两大楼盘毛利率可维持在40%以上，将为公司未来业绩增 长带来保障。

　　摔掉历史包袱轻装上阵

　　作为深圳本地早期上市公司，其当初曾饱受历史遗留问题的困扰。公司自04年剥离建筑施工，近年房地产主营得以轻装上阵，发展迅猛。根据深圳市政府国有企业改革和发展的统一部署。05年，公司对所属的两家建筑施工企业特皓公司与建业公司实行“主辅分离辅业改制”，将手中持有的特皓公司54.42%的股权以及建业公司46.02%的股权予以出售。出售后，G 振业仅保留特皓公司及建业公司各15%的股权，不再合并报表，改为成本法核算。

　　特皓与建业两公司资产总计18.75亿元，但负债率高达83.82%。并且近几年一直处于亏损状态，对G 振业的业绩构成较大拖累。出售上述两公司后，G振业不但回笼资金2.05亿元，将资产负债率由77.23%降到了60.13%。更重要的是，在获得3335万元投资收益外，公司甩掉了一个亏损的包袱。为房地产主业轻装前进奠定了非常好的基础。

　　星海名城销售已超过90%

　　公司依托珠江三角洲，特别是依托深圳本地有时，近年来的房地产开发项目主要集中在两大楼盘。其一是星海名城。星海名城占地面积29.24万m2，总建筑面积78.45万m2，共分七期开发，已开发完毕前三期。目前处于销售期，并将于2006年结转的是第5期即第五公社。由于地处深南大道与前海路交汇处，地段较佳，加上部分户型公司又推出赠送一定面积的营销措施，2005年12月开盘后，这几个月销售已超过90%。

　　此外，星海名城第6期规划建面18.3万m2，目前仍在打桩阶段，预计在2007年竣工入伙。从而成为2007年利润来源之一。公司计划在星海6期继续加强对建安及营销成本的控制，故我们预计星海6期毛利率还将高于5期。星海7期规划建面7.23万m2，即目前星海5期售楼处所处位置。公司计划开发为双子星座，分别为1栋写字楼以及1栋酒店。该楼盘对公司的盈利贡献未来两年内将会十分明显。

　　振业城毛利率高达40%

　　其二是振业城。振业城占地面积41.68万m2，总建筑面积为54万m2，计划分3期开发。目前处于在售期，并将于2005年开始贡献利润的是振业城1期。振业城1期规划建筑面积17万m2，包括600 余套独院住宅及公寓、商业、学校等综合配套。平均售价高达8000元/ m2。目前已推出的组团，销售率也已超过80%。由于该块土地公司是2001年通过公开招标的方式取得的，楼面地价仅为640元/ m2。基于与星海5期相同的因素，振业城1期的销售毛利率将有望超过40%，获利将十分丰厚。

　　振业城2期将于2006年7月开工，规划总建筑面积24万m2，略多过1期。公司计划于2007年底前大部分分实现销售，而利润则将体现在2008年。由于2期的业态将基本为1/3townhouse，1/3 小高层，1/3 高层。所以，平均售价将略低于1期，故而销售毛利率也将略低于1期的水平。但仍可基本维持40%的毛利率水平。

　　目前，公司以房地产为主业的业务架构已非常明确。而公司手里所握有足够近三年开发的低成本的土地储备，加上公司在深圳地区具有良好的品牌基础，公司近几年业绩大幅增长具备非常坚实的基础。二级市场上，该股自2004年8月份开始在历史性底部平台开始横盘，有明显的长线资金深度介入其中。短线来看，该股股改之后缩量上攻，主力资金底部仓位锁定性良好，未来拉升空间仍将相当广阔，可重点关注。

　　(宁波海顺)