南京高科(600064)：经营稳健 成长良好

　　申万市场研究部 王晓亮

　　南京高科(资讯 行情 论坛)，成立于1992年，1997年在上海证券交易所上市，公司本着"立足城市化建设，集中资源培育支柱产业"的发展战略，近年来已成为南京城市化进程中的建设者与配套服务供应商。作为以从事开发区基建起步的上市公司，园区建设是公司优势及重心所在，面向开发区、服务于开发区是南京高科的经营宗旨。由于南京高科是南京经 济技术开发区内唯一的配套服务提供商，具有极强的资源垄断性，由此也形成主业收益稳定、抗风险能力强的经营特点；同时，在扩张市政基础建设的同时，公司还确立了地产、热电、水务、医药等产业作为支柱产业，在经营上具有主业稳固业绩稳定、多元投入成长良好的特点。

　　一、主营收入稳定

　　根据2005年年报，公司的市政基础设施承建、土地成片开发转让、道路出租、物业管理收入合计占到主营收入的38%，毛利占比超过50%。

　　1、道路建设收入:公司早期为开发区道路建设累计投资1.58亿元，南京市政府给予了其累计20年、每年18%的租金回报，目前还余13年，使得南京高科每年有2800余万元的稳定道路出租收入，毛利近1800万元。

　　2、为开发区配套的公用设施服务及物业管理业务，每年收入在5000万元左右，毛利1000万元左右。并且随着进区企业的增加，该项目收入还有望保持稳定增长。

　　3、房屋出租收入，2005年房屋出租收入达到1863.5万元、同比增长67%，毛利1098.3万元、同比增长62%。

　　二、多元投入，成长良好

　　南京高科在土地成片开发转让独具优势:公司背靠南京市国资控股100%的南京新港开发总公司，在土地开发上有着无与伦比的资源优势。其储备土地主要是工业用地，取得成本相对较低，有4亿多的土地存货，随着园区开发、土地转让工作的逐步完成，将逐渐实现其土地储备的增值效应。目前公司还有尚未转让和受托开发未结算的土地面积超过300万平方米，以2004年土地成片开发转让25%毛利计算，未来3-4年可实现主营业务利润近2亿元。

　　就房地产业务拓展来看，公司主要是通过与栖霞建设的合作，公司主"地"栖霞主"房"。栖霞建设目前已处于业务高速成长期，作为栖霞建设的第二大股东，公司每年得到的分红收益超过1000万，已累计获得现金股利3472万元；公司地产经营开发的第二条思路在于，避免与栖霞建设同业竞争的前提下，进行地产开发，利用资源优势，积极进行土地储备，未来战略调整。着重地产开发的同时，择机与更多房地产开发商合作，享受房地产业的高成长。

　　近年来公司业务范围逐渐迈出开发区，正力争在南京城市化进程中捕捉机遇，开辟新的利润增长点:

　　1、南京仙林新市区，是国务院批准的《南京城市总体规划》中发展高等教育和高新技术科研产业的重要基地，包括大学城、科技产业园区、国际会展交流区和高尚住宅区四个片区。南京高科已在该城区的规划发展中抢得先机，2005年其工程业务收入已近3亿。目前仙林新城剩余工程量在10个亿左右，开发进度约3年，这块业务可确保公司每年3-4亿左右的业务收入，年均可产生1500万左右的利润。

　　2、热电联产经营:公司基本垄断着南京市东北部开发区的热力销售。目前有两个6万千瓦机组，一台已在运作，另一台可随时根据需要上马，2005年热力销售收入达1.58亿元，热电业务实现毛利2757万元。并且，由于大股东南京新港开发总公司旗下的热电产业计划将大规模扩张，公司预计在2007年后热电业务收入将增加至9亿元，南京高科有望在大股东支持下在热电产业方面有更大的作为。

　　3、水务产业可圈可点:扩张公用事业，是南京高科未来战略定位为公用事业型上市企业的关键。去年年末松花江、北江的污染事件已引起了国家对于环保的高度重视。目前公司涉足的"污水处理"项目，符合国家提出的"十一五规划"，未来发展将进一步向国家倡导的"循环经济"。公司在污水处理方面有望获得国家政策的倾斜。

　　据介绍，南京高科下属的污水处理分公司，已具有4万吨污水处理能力，一期2万吨已正式投产，日处理9000吨污水，二期设备已到位，随时可根据需要进行投入。目前污水处理主要面向开发区以内。在政府支持之下，公司污水处理业务将逐步扩大，日后的覆盖范围将包括南京城北铁路以北、高新技术开发区、尧化镇三大地区，将建设成为南京第三大污水处理厂，届时将满足当地15万吨/日的污水处理需求量。该规划方案已获得南京市政府的初步同意，2006年可以开工建设，预计公司的污水处理业务将在2007年后取得显著效益。

　　4、医药产业成长迅速:南京高科目前在多元化方面做的最为成功的是医药产业。据2005年年报，药品销售业务收入达到1.9亿元，同比增长120.41%，占到主营收入的11.6%，主营业务利润7245万元。公司目前拥有4个医药生产企业，2个医药销售企业，具有自成一体的产销平台，并且已通过国家认证；主打产品未受

药品降价影响。

　　南京高科控股的"臣功制药"属于江苏省高新技术企业，已被列为全国医药行业十佳名牌，其多项产品为美国FDA推荐的OTC组方，根据2005年报，臣功制药净利润达到1053.39万元，资产规模1.2亿；公司发起成立的南京新港医药，资产规模已超过1.2亿元；收购德先灵(南京)制药后组建的南京先河制药，主营激素类高科技抗癌新药，相关生物制药概念也一度引起资本市场题材运作者的关注。

　　另据公司管理层介绍，新港医药其新拳头产品------2005年刚步入上市期的国家二类新药托拉塞米，作为一种利尿剂，已成功打入南京市的医院，在医院布局上具有领先优势，将为公司药品销售带来新的利润增长。除臣功制药外，另3家药企2005年首度合并报表，由于开办费的摊销，2005年医药产业利润近200万元。乐观预计2006年公司医药的利润有望达到30-50%的增长率。医药产业作为公司一个支柱产业，将在主营中占据越来越大的比重。

　　三、"隐蔽资产"巨大

　　南京商业银行、栖霞建设、中信

证券，三块股权投资是南京高科近年来的得意之作，投资者对此块资产的价值重估前景较为看好。随着股改的推进，公司

股票在证券市场上已潜在了一定投资机会。

　　1、持股南京商业银行17%的股权

　　南京高科曾出资2.03亿元持有南京商业银行20520万股，占比17%。南京商业银行是南京地区唯一具有独立法人资格的地方性股份制商业银行，目前发行上市申请已获证监会确认，IPO已进入报批期，如果以市场所公认的两倍市净率、15倍市盈率估算，发行价在2.54-2.7元间，再考虑到上市溢价因素，南京高科此部分的资产增值，保守估计在4亿元左右；可以作为参考的是，2005年底法国巴黎银行参股南京商业银行前，曾经与南京高科就股权转让进行过磋商，收购价达到3.04元/股，南京高科当时如套现即可实现4.2亿元投资收益，但公司管理层不为一时之利所动，继续看好此笔投资的未来增值空间，即便公司不将南京商业银行的投资变现，每年也能从中获得丰厚的分红收益。(法国巴黎银行最终以8500万美元参股南京商业银行19.2%股权，其中10%来自IFC)。

　　2、南京高科是栖霞建设的第二大股东

　　公开资料显示，南京高科持有股改后栖霞建设3894.768万股境内法人股，目前栖霞建设市价在8元以上，南京高科所持部分获得流通权后，每股价值由净资产计价变为市价计算，以7.27元的潜在可比价格计算，此块资产增值约2.4亿。

　　3、持股中信证券

　　在中信证券股改完成后，南京高科仍持有其2798.22万股，而原始成本仅4800万元，历年分红已获收益超过3000万元。以当前中信证券潜在可比价格5.27元计算，公司此笔股权又增值近1亿元。

　　综合来看，公司三块"隐蔽资产"相加，潜在资产增值在7.5亿元以上，每股净资产潜在增值幅度2.2元左右，即如果将此"隐蔽资产"揭示出来，公司每股净资产将达到6元以上。而且这类股权投资变现性极强，必要时能为公司提供稳定的现金流。从二级市场股价来看，如果股价大幅低于净资产，而公司成长性良好，主业经营又比较稳健的话，必然会引起战略投资者的关注，不排除在今后全流通后战略并购发生的可能，这一点需要引起南京高科大股东的重视。