冠城大通：人民币升值受惠概念地产股

　　广州万隆

　　公司主营业务为漆包线生产和房地产开发，尽管漆包线业务的收入仍占公司主营业务的一半以上，但盈利能力非常低，对公司利润几乎没有贡献。漆包线行业竞争激烈，在整个价值链中的地位偏弱，无法转移铜价暴涨带来的成本压力，即使是冠城大通(资讯 行情 论坛)这样的行业龙头，仍然没有什么议价能力。05年3季度的毛利率只有5。64%，按照另一家漆 包线行业上市公司精达股份(资讯 行情 论坛)(600577)的期间费用率(6%)来看，公司的漆包线业务业务是亏钱的。公司利润主要来自房地产业务。

　　北京地产业务成长潜力大

　　北京

房地产价格呈上升趋势。相比与上海的房地产市场，北京房地产近两年的价格涨幅相对较小，泡沫成分很小，在此08年奥运题材的推动下，北京房地产价格将会持续上涨。1-8月份，北京市商品期房买卖平均价格7283元/平方米，同比上涨了1345元/平方米，涨幅为22.7%。

　　2002年冠城集团入主后将房地产业务注入上市公司。公司以北京为重点地区，向福建地区为主的全国二线城市辐射，面向中高收入阶层，专门开发大规模综合性高档社区，以地产开发为主，物业经营为辅，采取差异化战略，实施品牌策略。公司房地产业务目前主要在北京及桂林，正在做土地储备前期工作的城市主要有厦门、福州等城市。今后几年主要的房地产利润还是来自北京。

　　冠城大通的大股东因在90年代成功实施了北京首批37个危改项目之一的马甸旧房改造工程“冠城园“的改造而与赢得海淀区政府以及北京市政府的信赖，形成了良好的人脉关系，从而在2001年通过协议方式获得“太阳星城”这个优质房地产项目。

　　太阳星城规划面积298万平方米，建筑面积180万平方米，绿化面积高达50%，由金星园(F区)、木星园(D区)、水星园(E区)、火星园(B区)、土星园(A区)和太阳广场(C区)组成。

　　项目地理位置优越。北京太阳星城位于东北三环和四环之间，机场高速路西侧，京承高速路东侧，距天安门6公里，距CBD中心5公里，距亚运村3公里，距燕莎中心2公里。周边交通非常便利，有三环、四环、机场高速、京承高速等城市主干线。已经建成通车的城铁13号线从太阳星城旁经过，规划拟建的地铁10号线横穿而过，在区内有太阳宫、麦子店西路两站。

　　发展前景广阔。太阳星城建设用地70公顷，建筑面积180万平方米，分为ABCDEF六个区。B区：规划建筑面积37万，主要为住宅。总投资24.5亿元。目前正在进行拆迁准备工作，2005年下半年开工。C区：规划建筑面积30万，主要为商用。总投资20亿元。目前已完成拆迁准备和七通一平工作，2005年上半年开工。D区：规划建筑面积28万，主要为住宅。总投资18亿元。F 区：规划建筑面积39.5万，主要为住宅。总投资20亿元。一期已经竣工，销售完毕；二期在建，部分竣工。预计项目总投资90亿元，总销售收入140亿元。

　　未来几年业绩将保持高增长

　　太阳星城项目将是公司未来3-4年的主要利润来源。该项目是北京市最后一批协议出让方式用地，成本价在每平米500-1300元，与目前市场地价每平米3500-4000元相比，土地升值十分明显。目前F区已经基本竣工，C区和B区年内开工，预计2007年完成。这三期项目可以确保公司2004-2007年的房地产业务收入和利润的稳定增长。公司目前已经持有太阳星城B区40%，C区40%，F区85%的股权，预计到2006年，公司将增持B区和C区股权至51%，并增加D区51%的股权。预计太阳星城项目未来三年内将给公司带来7-8亿元净利润。根据公司项目的开发安排，2005年到2008年太阳星城向公司贡献的净利润平均每年将以50%的增长率稳定快速增长。

　　投资价值较大

　　融资压力巨大。随着国家对房地产的调控，银行对房地产的贷款有所收紧。公司在建和拟建项目耗资巨大，面临较大的资金压力。冠城大通3季度资产负债率高达83%，有息负债13多亿，是股东权益的2。6倍，已经没有了从银行融资的能力。急需从资本市场获得资金。这也会促使大股东在股改方面会向流通股东作出较大的让步。

　　股改前景分析。大股东2000年以当时的3.9926元的价格收购2760万股，经历2002、04年两次利润分配，目前持股为7064.6万股，持股成本为1.56元/股，目前股价4.83元，增值不少，而自冠城集团入主后，流通股东的平均持股成本为9.5元，流通股东应得到较大的补偿，但由于大股东持股不到30%，单纯送股的空间不大。估计会采取送股+认沽权证的对价方式。送股预计在每10股流通股送1-1.5股。即使10送1，大股东的持股比例也将下降到20%以下。但为了尽快从市场融资，估计大股东会促使对价方案尽快通过，从而会采用较有利于流通股东的对价方式。

　　投资价值分析。预测2005年公司EPS将达到0.52元。目前动态市盈率8.65倍，与万科(资讯 行情 论坛)等相比属合理。考虑到公司今后几年稳定的高增长及对价预期，目前股价仍有所低估。3季度几家基金大举介入，也是对公司投资价值的认可。