西南证券：房地产股 调控声中说丰年

　　段海瑞

　　宏观调控影响甚微

　　既往的2004年，是一个收获的年景。70%的房地产上市公司(54家)净利润实现不同程度的增长，其中有30家增长幅度在30%以上。万科(资讯 行情 论坛)A(000002)、金融街(资讯 行情 论坛)(000402)、金地集团(资讯 行情 论坛)(600383)等地产蓝筹一如既往地增长，亿城股份(资讯 行情 论坛)(000616)、银基发展(资讯 行情 论坛)(000511)等黑马开始涌现，一直以来都羸弱的地产板块让人看到了一丝崛起的希望。市场也给了地产股一定的认可，2004年底到2005年初，走出了一波不错的行情。随着宏观调控政策的出台，地产股迅速下跌，投资者损失惨重(见图一)。转眼之间，2005年的上半年即将过去，地产公司半年报披露的大幕即将拉开，我们有必要提前对上市公司的情况作一些预测和梳理。

　　为了平抑房价过快上涨，政府出台了一系列措施加大调控力度。但是，这些政策的影响暂时不会在地产上市公司半年报中体现，这主要是因为：首先，政策集中出台在3月份以后，第一季度，房地产市场依然延续了2004年火爆的势头。统计显示，2005年1～4月，全国商品房销售额达到了2141亿元，同比增长30.47%。其次，任何一项政策出台，都有其滞后性，3个月的期间，政策影响还没有完全传导给房地产企业，不可能对半年报有实质性影响。再次，由于房地产企业收入结算的特殊性，销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入，因此2005年半年报在很大程度上是反映2004年或者2005年初的销售业绩，宏观调控的影响暂时得不到充分的体现。

　　业绩增长已成定势

　　2004年上半年，从整体上来看，房地产上市公司表现平平，71%的上市公司业绩(每股收益)分布在-0.1～0.1元之间，业绩在0.2元以上的公司仅占整个板块的8%。80家上市公司中，同比业绩上升的有33家，业绩同比下降的有29家，有18家业绩基本持平；其中亏损公司有16家，占到整个板块的20.2 %。

　　但是，2004年上半年房地产板块整体业绩好转还是比较明显。统计显示，上市公司加权平均每股收益为0.069元，同比增长16.9 %；平均主营业务收入为34761万元，同比增长17.1%；平均税后利润为2764万元，同比增长23.1%。

　　2005年上半年仍然是地产板块的丰年，整体业绩好转的趋势不可逆转。之所以作出这样的判断，主要是基于以下几点：

　　首先，土地“招拍挂”以后，交易价格猛涨。上市公司中，不乏有一些在“招拍挂”制度施行之前就有土地储备和项目储备的公司，土地新政的出台，对它们不啻为巨大的利好，获取超额的利润使它们业绩增长。

　　其次，众所周知，2004年房价持续上涨，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9.8%，其中，商品住宅销售价格上涨10.5%。这给房地产公司带来了直接的收益，而2005年半年报主要是反映企业这段时间的业绩，情况好转顺理成章。

　　再次，六年房地产业的高速发展，我们已经不能再戴着有色眼镜来审视地产类上市公司。它们已经不全是那种历史遗留问题严重、专业化水平不高、管理能力差的弱者。一些老牌的公司已经做强做大，不是猛龙不过江的外行业资本进入使整个板块变强，2001年以来的实力企业借壳上市更是抬高了“综合素质”。这些都是上市公司业绩提升的基础。

　　最后，已经有许多地产公司发布业绩预告，其中预增在50%以上的达到12家，扭亏为盈的有7家，预计业绩下降和亏损的仅有3家，由此来看，半年度房地产板块业绩整体提高已经成为定局，增长幅度预计在30%左右。

　　两极分化不可避免

　　整体业绩的提升并不能掩盖一些地产公司的衰退，即使是在行业如火如荼的2004年，上市企业中仍然有1/4(20家)净利润下降幅度在20%以上，2005年伴随着宏观调控的推进，一些公司的境况不容乐观。

　　诚然，上市公司内不乏强者，这些公司财务透明，专业化比较强，开发经验非常丰富，对于银行而言，属于优质客户，是它们争相放贷的对象。由于业绩的稳定，能够达到监管层规定的要求，证券市场再融资的优势也被这些公司享有。同样，上市公司特有的品牌和知名度，使这些公司又成为外国资本青睐的对象。万千宠爱于一身的强者恒强。

　　但是，与行业内其他公司相比，许多上市公司并不具备很多优势，在花光了首发融来的资金后，上市“光环”很难掩盖其本来的虚弱，它们同样面临难以完成房地产投资资金循环的困境，更谈不上业绩的增长了。由于房地产投资占用大量的资金，每一次投资的失误都会伤筋动骨导致元气大伤。房地产板块内，公司情况一旦出现恶化，除了重组和转型，几乎没有哪家企业能够扭转这种颓势，随之而来的就是长期的羸弱。这些公司在房地产资金门槛被抬高之后，也就淡出人们的视野，逐渐地被边缘化了。

　　两类公司前景看好

　　第一类：以万科(000002)为代表的持续发展类

　　规模、品牌、业绩，万科已经步入一个良性的循环。规模带来的实力增强了万科的话语权，规模带来的能力回避了房地产行业的风险。规模保障了业绩，业绩促进了规模。处于房地产行业初级阶段的消费者忽视了房子的品牌，但这并不意味着房地产企业不需要品牌。地产行业即将进入买方市场，万科先行一步的品牌战略有望厚积薄发。

　　844万平方米的项目储备规模，足以保证公司未来3年的开发；银行、证券市场、融资创新解决了万科大规模扩张需要的资金问题；丰富的项目操作经验、较高的专业化水平、过硬的地产队伍、清晰的战略、高效的管理……未来的万科业绩仍然有望保持增长。

　　与其他房地产企业业绩波动相比，稳定增长的万科无异于另类。也正是由于这一点，针对普通地产上市公司“把握项目收获期——波段投资”的策略变得并不一定最佳，万科更适合长期投资。历史数据表明：1996年到2004年，万科的除权价格涨了12.5倍。

　　不断的城市化，居住水平的不断提升，旧城改造力度的加大，没有人怀疑中国住宅产业光明的前景。旺盛的需求下，只有像万科这样的企业才能享受到行业高成长带来的果实，从这一角度讲，看好万科，就是看好中国的住宅产业。

　　第二类：以阳光股份(资讯 行情 论坛)(000608)为代表的业绩增长类

　　主营业务收入9.56亿元，同比增长110%；净利润1.08亿，是上一年度的3倍。2004年，阳光股份(000608)向投资者递交了一份亮丽的年报。享受着房地产项目开发进入收获期带来的快感，公司也带给了公众“生机勃勃、阳光灿烂”的第一印象。

　　诚然，公司有值得骄傲的地方：专注北京市场形成的区域优势，数量可观的项目储备，合理而不单一的收入结构。2004年底，阳光股份(000608)的预收账款高达3.54亿元，完成竣工决算后即可确认的收益为公司2005年业绩保持稳定奠定了良好的基础。

　　(作者为西南证券分析师，文章仅代表本人观点)