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□东方证券研发中心
亿城股份(资讯 行情 论坛)的前身是大连渤海。2002年以来，通过成功的资本运作及产业结构调整，企业发生变化，成为一家快速成长的专业地产公司，2004年，亿城股份实现销售收入23.98亿元，同比去年同期增长了327.94%；净利润额为1.62亿元，同比增长327.59%；每股收益从2002年的0.035元跃升为0.57元；净资产收益率达到23.96%。
公司地产业营运能力和开发的项目获得社会的高度认可，被评为“2004年中国地产上市公司财富创造力TOP10企业”，并荣获业内含金量很高的2004年度CIHAF中国房地产品牌企业奖。
亿城股份目前正在开发的五大房地产项目，总建筑面积近百万平方米，其中四个项目位于北京，一个项目位于天津。
业绩预减非真减
公司净利润继2004年高速增长327%之后，2005年1季度同比下降57.5%，公司预计上半年仍将同比下降50%以上，2005年全年业绩将保持稳定。公司业绩出现季节性波动，不是公司主营业务能力发生了变化，而是受项目开发周期及销售收入确认的会计处理方法影响：公司2005年最主要利润来源万城华府一期将在三季度确认收入。我们预计在2005业绩保持平稳的基础上，公司2006年将再次实现50%的增长。
公司目前销售状况良好，已经开盘的部分基本销售完毕。万城华府项目，将成为公司2005、2006年主要的利润来源。该项目是北京市万柳地区最后一块居住用地，地理位置绝佳，周边设施完善。项目位于北四环和北三环之间，紧靠项目的北边就是两个高尔夫球场、北京颐和园，紧靠项目西边是北京昆玉河，南边是中关村(资讯 行情 论坛)。项目总占地18.77公顷，总建筑面积22.6万平方米，可售建筑面积19.7万平方米，共分三期开发，其中一期规划为52栋三层TOWNHOUSE和69户五层叠拼官邸，建成后将成为万柳生态区内容积率最低的高档住宅项目。鉴于北京房地产市场普遍看涨的行情以及公司的楼盘确实热销的状况，目前万城华府一期剩余的40%尚未开盘，目前处于惜售状况，公司可能会在建成现房之后再出售，以获取更大的利润。
盈利能力大幅提高
公司2005年盈利能力将会有很大的提高：一方面，由于公司目前销售的现房都是尾盘，其中很多是商铺，销售价格比住宅类高，所以毛利率比较高(2005年一季度毛利率高达42.3%，2004年相同项目的毛利率仅有17.2%)，另一方面，公司2005年主要利润贡献者———万城华府一期属于高档楼盘，我们预计项目毛利率在35%左右，也大大高于公司2004年17.2%的毛利率水平。
公司偿债能力良好，经营现金流充足，资金在现有的开发规模下压力不大。2005年1季度公司流动比率为1.73倍，资产负债率为63.57%，其中预收账款高达3.88亿元，与总负债比例为30%，偿债能力良好。1季度末公司账面货币资金为2.62亿元，经营性活动产生的现金流量净额为1.56亿元，每股经营性现金流为0.55元，充足的经营现金流使得公司在房地产上市公司中非常醒目。这说明，在政府紧缩“银根”调控房地产行业时，全行业性的资金压力在亿城股份上表现并不充分。公司靠合理的业务规模、项目周转速度、销售回笼能力、良好的成长性有效缓解了公司资金压力。
公司持续发展能力得到增强。公司现有土地储备完全可以保证2005、2006年的开发量。公司计划在2005年再增加60-100万平方米的土地储备。2005年4月份公司在北京市海淀区获得8.36万平方米的项目储备，同时即将继续增加一块建筑面积超过24万平方米的项目，这样公司的土地储备能够满足未来三年的开发需要，基本上打消了市场对公司能否保持持续发展的担忧。并且，公司现有项目及土地储备均在北京和天津，当地房地产市场基本处于上升周期，政策调控风险较小。
公司拟增发融资用于开发万城华府二期和三期。公司拟增发不超过(含)8000 万股、总计5亿元A股，用于投资开发万城华府二期和三期，其中，二期投入3亿元，三期投入2亿元，占总股本的28.23%。我们认为在目前的宏观紧缩的经济形势下，增发成功有利于增强公司资金实力，有益于公司的长远发展；募集资金项目产生预期收益后能够提升股东价值。
市盈率明显偏低
公司2004年每股收益0.58元，截至2005年5月16日，静态市盈率5.90倍，大大低于行业龙头公司万科、金地集团(资讯 行情 论坛)、招商地产(资讯 行情 论坛)平均11倍的市盈率水平。公司2005、2006年的业绩预测分别为0.58元/股和0.92元/股(未考虑增发摊薄因素)，以目前二级市场股价计算，动态市盈率分别为5.90倍和3.72倍，基于我们对北京房地产市场乐观的看法，我们对该股的投资评级为买入。
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