房地产业调整开始 地产板块取其精华去其糟粕

　　□银河证券深圳总部研究中心　丁向辉

　　中国人民银行日前宣布，自3月17日起，调整商业银行住房信贷政策。上调商业银行自营性个人住房贷款利率水平；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由先行的20%提高到30%。

　　在调整后的新政策之下，个人住房需求无疑将有所下降，由此也就直接影响到房地产公司2005年以及随后的经营业绩，因此，受此影响，包括万科(资讯 行情 论坛)A、金融街(资讯 行情 论坛)和上海新梅(资讯 行情 论坛)在内的房地产股昨日均应声而跌。

　　其实，房地产业作为国民经济的支柱产业，和汽车业一样在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用。然而，部分地区的楼市发展已然超出了当地经济增长所能承受的范围，从而导致很多需要住房的人购不起房，而少数资金充裕者则在首付后，通过房贷购置了多套商品房以获取房地产的投机收益。另外，近年来人民币的升值预期亦吸引了大量的热钱流入，在尚无更好的投资渠道情况下，它们也就自然而然地选择了既可以保值增值，又可以安然享受人民币升值所带来的巨大收益的房地产业。上述种种都在无形之中助推了房价的上涨，也因此一点点滋生出房地产业的泡沫。

　　虽然从宏观政策面分析，控制房地产业的投资过热是一项长期而艰巨的任务，但我们也应该清醒地注意到，此次的调整并不是搞一刀切，而是有保有压的，其目的主要还是为了平抑房价的过快上涨，并不是为了使房地产价格出现负增长。不过，对于目前楼市泡沫严重的个别地区，投资者还是不能掉以轻心，如个别城市房价的上涨速度已经远远超出了居民收入增长所能承受的底线，普通人3个月的薪水只能购买低档商品房的一平方米，由此可见，其楼市其实就是有钱人之间的一场游戏而已。因此，在挤压房地产泡沫的大趋势下，这类地区的房地产业必将受到强烈的冲击，而作为证券市场的投资者来讲，最理智的做法应该是尽量远离这类地区的房地产公司。

　　当然，房地产业的大幅度调整并非殃及到所有池鱼，在一批运作不规范，风险防范能力较差的鱼腩公司纷纷坍塌的同时，以万科A、金融街和招商地产(资讯 行情 论坛)为代表的一些稳步经营，规范发展的行业龙头公司将借此做大做强，通过行业内的整合使自身乃至整个房地产业获得持续有效的发展。

　　万科A作为本行业中当之无愧的龙头，专注于住宅开发，具有耳熟能详的品牌价值，其开发的住宅小区一般不愁卖不出去。而且其自身在全国各大城市拥有可供三年以上快速发展的土地储备，不但可以抵御地价上涨所带来的负面影响，还可以择机出售以实现超额的投资收益。另外该公司拥有规范稳定的管理团队，这是一个企业的核心竞争力，投资者有理由相信在大浪淘沙之后，万科依旧走在行业的前列。

　　金融街虽然在前一阶段的增发仍难以根本解决资金压力问题，但还是在一定程度上使公司的资本实力得到了加强，加速了园区开发进程。而金融街最大的优势在于其特有的地理位置，由于国家金融管理中心已经基本形成，大机构云集其中，使得公司的租售业务毋庸担心。同时公司的最终控制人是北京市西城区，而在强有力的政府背景支持之下，金融街的抗风险能力是肯定的。

　　招商局(资讯 行情 论坛)则是一家具有十分明显的地域垄断优势的房地产公司，可以长期获得稳定收益。虽然公司2005年的结算项目仍集中在深圳本地，但2004年公司明显加大了土地储备力度，并基本上在全国范围内形成了较为合理的布局，为公司长期有效的发展奠定了坚实的基础。另外，公司具有雄厚的股东背景，大股东在深圳蛇口开发区拥有约200万平方米土地；厦门漳州和深圳宝安两个开发区的部分可开发土地；以及大股东在全国各地的土地资源。目前，招商地产已经成为实力雄厚的招商局集团房地产业务的旗舰，其在物业经营和地产开发结合上具有明显的优势，公司的发展前景亦非常广阔。

　　总之，对于整个房地产业的大调整，投资者要通过全方位的综合性分析，从宏观面、行业基本面、上市公司本身等进行研究比较，进而展开深度的挖掘，秉承“取其精华、去其糟粕”的思想原则，对上市的各房地产公司进行区别对待。诸如发展前景良好的万科A、金融街和招商局等可以在二级市场的回调过程中积极的逢低买入，并长期持有，而另外一批前景堪忧的上市公司则应在反弹中主动性地逢高卖出。

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　　两类个股宜回避

　　□上海证券研发中心　彭蕴亮

　　在政策调控措施出台的情况下，投资者需要重点回避两类个股风险：一是长三角地区的房地产股。如上海是全国房价最高的地区之一，在调控政策影响下，该地区的个股难免不受影响。同时，上海房屋交易税负大幅提高。个人购买上海市行政区域内普通住房不满一年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的5%税率征收营业税、按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。这些税都是新增税赋，旨在提高炒房者的成本。在调控和税收两方面压力下，上海房产股面临双重利空，投资者应注意回避风险。二是其它一些主力楼盘正在热销的房地产股，其销售将受到本次调控的严峻考验，投资者还是以回避风险为宜。