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国金投资
近期房地产板块黑马不断，万科(资讯 行情 论坛)A、金融街(资讯 行情 论坛)、新湖创业(资讯 行情 论坛)等逆势走出底部，金地集团(资讯 行情 论坛)等地产股的增发也受到市场的追捧。尽管来自市场的关于房产泡沫的质疑越来越多，但我们认为投资者仍可积极看好沿海经济发达地区的地产股板块，尤其是上海本地的地产股板块。
未来一年内房价下跌的可能性微乎其微。过去一年来，宏观调控政策对土地供给、房产信贷的严格规定仍难以抵挡市场对住房的极大需求，前三季度全国商品房价格上涨13.4%，住宅价格上涨11.5%。尤其目前国内经济最具成长性的以上海为中心的长三角地区，由于受到国外资金，本地富商以及其他国内投资者的大力追捧，房产需求在短时间内不会跌落，估计未来几年该地区房价将维持在高位甚至出现小幅增长。至于投资者所担心的加息因素影响，我们认为国家对房贷管理的严格控制和加息等市场手段的实施，房价上涨将受到抑制，预期今后会有持续的升息动作，但在具体方式上可能会同美国类似，采取一个渐进的缓和的方式将利率逐步提高到一个中性水平，投资者还不必担心利率会急升至一个过高的水平，导致房价的大幅波动。同时考虑到房地产在国民经济带动市场消费方面的重要性，中央政府也不希望房地产价格出现较大的波动，所以可以预见在经济仍将保持平稳的未来一至两年内房价将保持稳定。而人民币升值预期将推动房地产投资需求的增加。从目前情况看，热钱或者游资流入内地并持有不动产是风险较低的投资，并且首选之地就是中国经济最发达地区，这从近期上海房市的飙升可见一斑。
在未来房价不会出现大幅度下跌的情况下，优秀的房地产企业即使受到宏观调控影响也将非常有限，甚至受益于房地产行业的调整，投资者选股的时候可以从以下几个方面来考虑。
具有较多低成本土地储备：那些具有较多土地储备的公司手中的土地基本上是宏观调控前拿到的，按照上面的分析房价很有可能维持小幅上涨或维持稳定，下跌的可能性较小，所以在未来一到两年内这些有较多土地储备的公司盈利将有较好的保障。
主要房产资源集中在以上海为中心的长三角地区：华东属于近两年国内房地产市场最火爆的地区，房价累计增幅排在全国前列，考虑到房产公司早期取得的土地储备成本也相对较低，在维持目前房价的基础上，相对其他地区的房地产公司有更高的利润率。
融资能力较强：对于房产龙头企业，信贷紧缩对其影响较小，相反对银行来说，国家对贷款限制的严格，所以众多银行将出现争夺少数优良客户的现象。
公司管理规范：具有良好的品牌效应，业绩保持稳定增长，报表无明显瑕疵，管理层透明度较高的公司。
基于以上分析，结合年报业绩预期和二级市场上增量资金的介入情况分析，我们认为万科A、金地集团、华侨城(资讯 行情 论坛)和新湖创业等个股可积极关注。
万科A：具有目前国内房地产行业最大的市场份额和品牌效应，在完成19.9 亿可转换债发行的同时广泛采用商业银行贷款、发行信托、引入境外产业基金等多种筹资方式，使其自有资金实力不断加强；目前已在国内23 个城市进行中高档商品住宅的开发，其中华东地区房产占主营利润在45%左右。公司土地储备增长迅速，公司12月发布公告，新取得3块土地，保守估计市场价值超过成本约2.5亿元。04，05年净利润预期将达到8亿元和11亿元，相应EPS分别为0.35，0.42元(假设转2全部转股摊薄)。鉴于公司的良好品牌效应，完善的公司治理结构和明确的长远发展计划，该股可中长期持有。
金地集团：公司主要开发中高档住宅,优质写字楼,已在深圳、北京、上海、武汉、东莞开发房地产项目。目前,集团在深圳、北京、上海、东莞等地有6个项目(北京金地国际花园、北京金地格林小镇、上海金地格林春晓、上海金地格林春岸、深圳金地网球花园、东莞金地格林小镇)同时销售,1-9月份实现累计销售面积32.16万平方米,完成合同销售额25.44亿元。结算面积21.7万平方米,结算收入11.87亿元。现有项目将保证金地集团的结算面积在2004 年到2007 年之间每年都有所增长，从而保证公司的业绩呈现出逐年增长的态势。预计2005年结算收入达到增长率高峰，达50%以上。预期增发摊薄后EPS将分别达0.65元和1元左右。
华侨城：其投资参与的房地产开发业务贡献了上市公司60%以上的利润，同时在深圳的集中社区开发项目拥有较大的市场品牌、再融资能力、土地储备规模和成本优势、市场营销能力和高档商品住宅定价能力强，大量优质土地储备增值空间达200%以上。2005 年纯水岸2 期别墅项目3 万平方米销售将为公司净利润的大幅增长做出贡献，同时北京和上海项目进入收获期，其盈利状况将考验华侨城集团“旅游+地产”模式是否具有在异地的可复制能力。另外集团公司作为央属优质企业之一，产权制度改革具有示范效应，其在今年出资2.1亿元收购3%流通股的后续动作值得关注。
新湖创业：公司主营业务盈利能力十分突出，土地储备超过100万平米建筑面积,主要在上海和温州。随着上海、温州等地的房地产项目逐步进入回报期，公司业绩有望出现较大幅度增长。其巨资投入的上海新湖明珠城一期销售情况火爆，预收帐款已经达到5.55亿，按照房地产企业会计政策，在2004年交付后计入主营收入，那么2004年公司主营将同比增长400%以上，利润也将随之大幅攀升。一期二标段约8万平方米正在进行结构施工，预计年底封顶并完成预售，将成为公司2005年重要的利润来源。二期12万平方米正在进行基础施工，预计05年竣工销售。
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