东方宾馆：广州酒店业新竞争格局下前景

　　上海新兰德 俞志强

　　本周五下午，广州花园酒店产权交接签字仪式正式举行，2005年1月1日起花园酒店资产将收归广州市政府所有。至此，广州三大中外合资五星级酒店(白天鹅宾馆、中国大酒店、花园酒店)的产权全部收归国有。1978年至1979年，三大酒店先后展开洽谈合作兴建事宜，合资合作方式开中国酒店业引进外资先河，成为当年广州改革开放的“样板工程”。2003 年2月6日白天鹅宾馆合约期满，资产收归广东省政府所有；2004年6月9日，中国大酒店收归广州市政府；此番花园酒店的“回归”，预计广州酒店业整合步伐将大大加快，酝酿近一年的广州组建酒店航母也即将浮出水面，作为广州唯一一家酒店上市公司的东方宾馆(000524.SZ)能否借势酒店业整合，无疑吸引众多目光。上周，东方宾馆成交1567万股，累计换手15.83%，列2004年该股周换手率第三，股价逆势上涨5.05%。

　　广州五星级酒店的新竞争格局

　　目前，广州共拥有五家五星级酒店(不包括未获得国家旅游局颁发星级标志的准五星)，除上市公司东方宾馆(000524.SZ)外，还有中国大酒店、花园酒店、白天鹅宾馆，另外一个就是俗称“63层”的广州国际大酒店。东方宾馆的实际控制人为广州越秀集团有限公司，其直接间接合计持有东方宾馆63.3%股份，中国大酒店为羊城兆业企业集团有限公司旗下全资企业，广州花园酒店的资产管理方是广州岭南置业有限公司，越秀集团、羊城兆业、岭南置业均为广州市政府下属企业。白天鹅大酒店的资产权属归广东省政府所有，广州国际大酒店则是业已破产的原广东国际信托投资公司资产。

　　广州现有五星级酒店产权关系图

　　广州市政府 广东省政府 已破产的

　　| | 广东国投资产

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　　　 | |　　　 | | |

　　　 | |　　　 |　 | |

　　羊城兆业企业　广州岭南置业 广州越秀集团 | 广东国际大厦

　　集团有限公司　　有限公司 有限公司 | 实业有限公司

　　　 | |　　　　| 　|　　 　| 　　　　　　|

　　　 100% 100% 　　100%　|　　　100% 　　 　100%

　　　 | | | 　17.63%　　　　| 　　　　　　|

　　　 | |　 广州市东方 | | |

　　　 | | 　酒店集团 | | |

　　　 | | 有限公司 | | |

　　　 | |　　　　| |　　　 | 　　　　　　|

　　　| 　　　　　|　　 45.67% | 　　　| 　　　　　　|

　　　| 　　　　　|　　　　| 　|　 　　| 　　　　　　|

　　中国大酒店　　广州花园酒店　 东方宾馆　　白天鹅大酒店　　广州国际大酒店

　　不过，广州94年至今10年没有新增五星酒店的历史即将结束。据12月18日《新快报》报道，日前广州亚洲国际大酒店和天伦万怡大酒店已申报评定五星级酒店，广州嘉逸豪庭酒店也已申报预备五星，广州的五星级酒店明年有望“添丁”，高星级酒店竞争格局将有所突破。另外，虽然白天鹅、中酒、花园等老牌五星级酒店“回归”，但并不表示外资退出了广州的高端酒店业，外资眼光纷纷瞄准了目前仍十分薄弱的顶级豪华酒店市场。统计数据显示，目前广州已有多间超豪华酒店动工兴建，未来数年将陆续投入使用。

　　2月26日，香格里拉(0069.HK)投资的广州香格里拉奠基，该酒店毗邻瑟洲新广交会，占地5万平方米、楼高37层，拥有750间豪华客房和全广州最大的会议设施，保守估计总投资逾18亿人民币，预计2007年初建成开业。

　　7月22日，富力地产集团与全球酒店业两大巨头万豪国际集团与凯悦国际酒店集团对外宣布，万豪国际集团旗下丽思卡尔顿酒店(Ritz-Carlton)与凯悦国际酒店集团旗下君悦酒店(Grand Hyatt)同时落户广州珠江新城。两间酒店由富力投资约15亿元人民币，按合作方要求建造后交由万豪和凯悦管理，预计于2006年底前启用。富力地产集团于1988年创立，2003年销售业绩突破43亿，迈进全国房地产龙头企业前列，公司已宣布将在香港联交所上市，摩根士丹利和瑞士信贷第一波士顿为主承销商，预计明年第一季度上市。

　　12月22日，香港太古地产有限公司占97%股权的太古汇在天河区动工兴建，该项目除了办公楼、购物商场和文化中心以外，还包括一座号称六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约8万平方米，拥有500到600个客房。整个太古汇项目总投资约40亿元，预计2008年落成。太古地产是香港主要的地产公司之一，成立于1972年，为太古集团全资附属公司，太古集团旗下拥有联交所上市公司??太古股份有限公司(太古公司A，代码0019.HK；太古公司B，代码0087.HK)。

　　随着香格里拉、万豪、凯悦等国际酒店巨头登陆广州，原先波澜不惊的广州高星级酒店市场正面临着重新洗牌，2007年将是一个分水岭，留给广州本土酒店业的整合时间业已不多了。

　　东方宾馆的估值比较

　　东方宾馆股价自2001年6月29日12.45历史峰位(复权计算，下同)反复下跌，目前股票价格基本在3.80元(30日收市平均价)，总市值为10.25亿人民币左右。换句话，不考虑壳资源价值以及未来全流通可能对流通股的任何补偿预期，如果公司非流通股东愿意以现在的流通股股价出让其持有的股份，任何人花10.25亿人民币代价就可以买下这家广州老字号的五星级酒店的全部产权。东方宾馆是广州历史最悠久的五星级酒店，坐落于广州市繁华的政治、经济和文化中心区，有与中国出口商品交易会(广交会)、锦汉展览中心隔路相望的地利条件，拥有800余套客房，在不考虑壳资源价值及流通股补偿预期的前提下，其目前市场价值是否合理呢？我们来研究以下案例：

　　海港企业(0051.HK)主要从事经营位于香港九龙尖沙嘴的马哥孛罗香港酒店，马哥孛罗香港酒店是一家五星级酒店，拥有各类客房665间，目前总市值28.03亿港元。

　　凯联酒店(0105.HK)主要业务为经营酒店香港九龙弥敦道的香港凯悦酒店，香港凯悦酒店是一家五星级酒店，拥有723间客房，目前总市值23.22亿港元。凯联酒店股东对公司目前市场价值不甚满意，公司今年10月宣布2005年底将位于尖沙嘴的凯悦酒店结业，拆除现有酒店和商场物业后，重建一幢以零售商铺为主的大厦。

　　新都酒店(000033.SZ)主营位于深圳火车站附近的四星级酒店??新都酒店，拥用不同规格客房401间，目前总市值11.08人民币。

　　去年为媒体广泛报道的上海静安希尔顿易主案。宁波民营企业家郁国祥以一点五亿美元拿下香港信谊方面90%的上海静安希尔顿产权，另外10%产权持有者为希尔顿集团。上海静安希尔顿酒店位于上海繁华商业中心,为一家拥有775间客房的五星级饭店，买家对上海静安希尔顿酒店的估值为1.67亿美元，约折合14亿人民币。

　　东方宾馆同城竞争对手??广州中国大酒店董事副总经理戴玉女士今年6月接受《广州日报》采访时，指出一两年内中酒将实现产权多元化，合资者可参考的中酒资产评估价值大概为十五、六亿元人民币。

　　东方宾馆与同类单体酒店型公司估值比较

　　公司名称 旗下酒店 客房数量 市场价值

　　东方宾馆(000524.SZ) 5星级广州东方宾馆 800余间 10.65亿

　　海港企业(0051.HK) 5星级马哥孛罗香港酒店 665间 28.19亿港元

　　凯联酒店(0105.HK) 5星级香港凯悦酒店 723间 22.86亿港元

　　新都酒店(000033.SZ) 4星级深圳新都酒店 401间 10.53亿

　　上海静安希尔顿酒店 5星级上海静安希尔顿酒店 775间 约14亿

　　中国大酒店 5星级广州中国大酒店 1013间 约15-16亿

　　注：东方宾馆、海港企业、凯联酒店、新都酒店市场价值以12月31日收市价口径计算。

　　在东南亚金融危机前的1997年，信和酒店(1221.HK)耗资11亿港元，仅购入五星级港丽酒店(513间客房)的一半股权。另外，山东济南五星级齐鲁宾馆新楼在耗资六亿元的情况下，95年开工至今仍没有开张，财务风险拖累导致齐鲁宾馆老楼闭门谢客，不过业界对齐鲁宾馆新楼估值却在10亿元人民币上。

　　从资产重置的角度分析，东方宾馆的目前价值不能算高估。2003年8月, 浙江房地产商莱茵达集团(拥有上市公司莱茵置业，代码000558.SZ)以6.3999亿元拍得苏州新苏国际大酒店，酒店座落在中新合作苏州工业园区内，是苏州第一家五星级大酒店，拥有67间别墅式套房和客房，占地面积3.9万平方米。而2003年后广州的一级商业用地基准地价为12715元/平方米，东方宾馆占地面积6万平方米，所在广州流花地区理应属一级商业用地范畴，照此推算拿下同等规模土地使用权，至少也要花7.6亿人民币，再加上建筑装修、资金成本等，10亿肯定拿不下一个同等地段面积、同等客房规模的五星级酒店。

　　广州组建酒店航母与东方宾馆

　　广州市副市长王晓玲女士在广州地区酒店协会2004年春茗会上的讲话，透露广州将组建旅游酒店业的航空母舰，加快集团化进程、提高行业的集中度，打造具有竞争力的酒店集团。《中国旅游饭店》2004年第8期，国家旅游局质量规范与管理司副司长张润钢撰文指出，广州有以几家五星级饭店为龙头组建酒店集团的设想。此后，关于广州组建酒店航母的“诽闻”不断。根据近期广州媒体报道，广州将组建白天鹅酒店管理集团、广州旅游酒店集团两大酒店集团，预计今年底或明年初可挂牌。

　　12月25日分属广州两大报业集团的《广州日报》和《羊城晚报》均透露，广州旅游酒店集团可能包括中国大酒店和花园酒店、广之旅国际旅行社股份有限公司、广骏旅游汽车企业集团等旅游企业，整合后的资产规模有望达到70亿元，跻身全国旅游企业的前列。新年伊始，广州三大报业集团旗下《南方日报》、《广州日报》、《新快报》报道，广州市副市长王晓玲于花园酒店产权移交仪式上透露，广州将整合包括花园酒店、中国大酒店、广州食品企业集团、广州副食品企业集团、广州蔬菜果品企业集团、广骏旅游汽车企业集团等六大板块，旗下将包括112家企业、总资产74亿元，今年上半年成立广州岭南商旅酒店管理集团。

　　不过，上述报道均未指出越秀集团旗下63.3%的东方宾馆股权是否划拨给未来的广州旅游酒店集团。然而，我们从东方酒店实际控制人??越秀集团宣布的未来发展计划中似乎可以看出些端倪，越秀城建集团已计划在天河火车站附近的自有土地上，开发一座五星级酒店项目，涉及投资额约10亿元。这样，如果越秀集团持有的东方宾馆股权不划拨广州旅游酒店集团，其计划中拟建酒店项目和上市公司东方宾馆无疑将构成“同业竞争”。从这点意义上分析存在极大可能性??越秀退出东方宾馆，从而实现广州市政府旗下的酒店旅游类资产统一划转到拟设立的广州旅游酒店集团。

　　东方宾馆1993年IPO上市，发行价6.28元，发行2100万股，IPO筹资1.32亿元人民币；上市11年以来，仅在1997年成功实施配股，再筹资2.12亿元；最近7年一直没有实施过再融资。第三季度报告显示，公司资产负债率不到30%，如果从重组角度看负债低是最好不过的壳资源。以笔者观点，未来的广州旅游酒店集团如果能将东方宾馆收入旗下，可以借力资本市场获得更快的发展；对于东方宾馆来说，如果变身广州旅游酒店集团成员，获得注入优质酒店旅游资产、从而改变单体酒店经营模式机会也将十分现实。