万隆掘金：优势房产股受益房价持续攀升

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　　作为宏观调控的主要对象，房地产业整体上受到的冲击很大。土地和资金供给受控，房屋开发速度房慢，资金成本增加，从总体上来讲，盈利前景堪忧，这也是房地产板块股价大幅下跌的原因。但今年以来的商品房价格的持续攀升，提醒我们房地产板块并不是乌云一片，优势房地产公司从涨价中获得的好处可能超过成本的增加，房地产板块股的投资价值值得仔细考量。

　　房地产供求关系趋于紧张

　　对资金和土地的控制抑制了房屋供给的增长。上半年全国完成房地产开发投资同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点。上半年全国土地开发面积同比增长11。5%，分别比一季度和去年同期回落17.3个和28.5个百分点。土地购置面积仅增长2%。8月份房地产竣工面积分类指数为101.74，比7月份下降0.43点，比去年同期下降了7.41点，是近4年来的最低水平。

　　新增土地供给的减少使地价上涨，2季度全国土地交易价格同比上涨了11.5%。

　　房地产需求依然旺盛。我国正处在城市化的加速过程中，同时也面临消费结构升级，而房地产是消费升级的主导对 象之一，需求潜力巨大。8月份商品房空置面积分类指数为91.67，比7月份下降0.71点，比去年同月下降了2.47点，这已是连续几个月下降。这也说明了房地产需求依然旺盛。

　　房屋销售价格持续上涨

　　在房屋供给增长速度下降的同时，而需求很旺盛，致使房屋供求关系趋紧，推动价格不断上涨。根据国家统计局9月17日发布的数据， 1-8月全国商品房平均销售价格同比提高13.5%，而1-6月份的上涨幅度是11.6%，说明房屋销售价格上涨速度在加速。

　　优势房地产公司竞争地位加强

　　宏观调控促使资源向优势企业集中。我国房地产企业众多，大多规模小，运作不规范，资金实力弱，将会逐渐被淘汰，市场集中度将提高，优势企业将因此获得更大的市场份额。龙头房地产公司凭借品牌优势和便捷的融资渠道，发展的后劲更足，竞争优势更加突出。

　　优势房地产上市公司业绩仍会大幅增长。今年以来，商品房价格持续上涨，而今明两年结算的房屋多是前些年开发的，土地成本低，同时建筑材料如水泥水泥的价格却在下滑，这些因素将提升房地产公司的毛利率，盈利能力提高，利润可望大幅增长。

　　重点关注项目资源储备充足、融资渠道畅通的优势房地产上市公司。

　　1.万科(资讯 行情 论坛)A(000002)：我国最知名的品牌房地产公司，土地储备充足，管理规范。万科同时在全国10个大城市开发房地产项目，每年都新增一定量的土地储备，同时还在向二、三线城市拓展，可以保证公司的长期增长。公司从拿地、开发、销售等形成了一整套规范的运作作模式，公司股权分散，形成了职业经理人队伍，公司的健康持续发展有保障。公司04年中期毛利率因销售价格上涨提高，同时期间费用控制较好。新增土地储备185万平方米，项目资源储备总量约800万平方米，公司的可持续发展有保障。公司下半年发行了19。9亿的可转债，同时也在开辟信托、外资专业银行贷款的融资渠道。土地资源的充足和资金渠道的畅通有利于公司业绩保持高增长。

　　2.栖霞建设(资讯 行情 论坛)(600533)：由于大规模旧城改造及江浙房地产投机资金的涌入，南京的房地产需求爆发式增长，房价也是一路飙升。栖霞建设是江苏房地产业的领军企业，具有良好的品牌效应，在区域市场具有相对竞争优势，公司至今一直占据着南京市场的龙头地位，其销售面积及销售金额连续六年在南京市排名第一。同时，公司正在积极向南京周边地区尤其是沪宁沿线较发达的城市拓展市场空间，增强公司可持续发展能力。作为地方强势企业，具有良好的人脉关系，项目储备充足，开发经验丰富。开发规模的不断扩大和房地产价格的持续攀升，使公司业绩进入了高速增长期。

　　3.招商地产(资讯 行情 论坛)(000024)：公司资源储备充足，集中在蛇口的房地产随着CEPA的逐渐落实而具有较大的升值潜力。同时，公司也开始向深圳以外扩张，未来的成长空间较大。自去年底以来，招商地产加大了土地储备的力度。在半年多时间里，公司就拿下上百万平方米的黄金地段土地，增值潜力大。招商地产作为全国知名品牌，以开发精品楼盘为主，将从房产涨价中受益。