谷东

　　借贷成本锐增近四成，19家房企2011年利息支出翻番

　　尽管房地产板块股价自去年12月起已开始触底回升，但上市房企2011年年报相关财务数据统计，受制于紧缩政策，房地产公司的融资成本已被大幅提高。

　　据Wind资讯对90家房地产上市公司的统计，2011年合计利息净支出已达64.87亿元，较调整后上年同期的47.15亿元锐增了38%。有19家上市房企利息支出增幅超过100%。

　　融资成本大增

　　Wind资讯统计显示，2011年，房地产上市公司负债总额计算合计高达13473.25亿元，较2010年调整后的10771.35亿元同比增加了25%。当年平均资产负债率为62.79%，尽管较2010年时的64.97%下降了2.18个百分点。90家房地产上市公司2011年合计利息净支出已达64.87亿元，较调整后上年同期的47.15亿元锐增了38%。

　　利息净支出的增幅远大于负债总额的增幅，这证明了房地产上市公司整体融资成本在2011年已被大幅抬高。

　　从资金来源上也可看出端倪。据海通证券统计，2011年1~12月，全国房地产资金来源合计达8.32亿元，较同期增长了14%。其中，国内贷款仅占房地产资金来源的15%，利用外资占1%，而自筹资金则占到41%，其他资金更是占比高达43%。相对于银行贷款，其他如房地产信托等方式的融资成本相对更高，而这种高融资成本的资金在资金来源中的占比也较高。

　　统计显示，出现增加的公司共有41家，其中增幅超过30%的共有31家，而增幅超过100%的有19家。

　　其中，“招保万金”四家公司中，就有保利地产(微博)(600048.SH)、招商地产(微博)(000024.SZ)两家公司的利息净支出出现大幅增长。另外，如合肥城建(002208.SZ)、荣盛发展(002146.SZ)、浙江广厦(600052.SH)等区域性地产公司也出现在其中。而实际上，由于区域性房地产公司受到紧缩政策影响更大，也导致很多这类公司的融资成本相对更高。

　　资金紧张或仍持续

　　在荣盛发展公布一季报之后，华泰联合证券指出，紧张的资金状况无法得到有效改善将影响公司高成长的持续性，而区域市场降价弹性不足或将影响公司销售表现。

　　据华泰联合分析，荣盛发展的资产负债状况虽处于向上的微幅修复状态中，但持续了去年全年的资金紧张状况仍未缓解。期内新增借款数为0.7亿元，同比下滑90%。公司在2011年的净融资也只有14亿元，同比下滑47%。而在资金状况十分紧张的情况下遭遇融资的收紧，也使得公司缓解资金压力的主要途径只有加快销售这一条路。

　　另外如福星股份(000926.SZ)、首开股份(600376.SH)等很多公司均面临资金紧张局面。首开股份由于财务费用较高及收入结算较少，更是首次出现单季度亏损，中金公司预计，首开股份2012年期末在手现金60亿~80亿元，将存在一定财务压力。

　　东方证券分析师杨国华曾以2011年6月作为分析起始点，预测到2012年6月，扣除招保万金后的115家上市房企整体的资金缺口合计约1329亿，基本相当于2011年6月时的现金总量，而这一缺口比2008年6月时还大。

　　东方证券根据今年一季度相关数据也进一步分析，2012年1~3月房地产开发资金来源恶化，其中国内贷款、自筹资金增速大幅下滑，其他资金来源继续负增长。

　　据东方证券统计，2012年1~3月，房地产资金来源累计增速8.2%，较1~2月降8个百分点，其中国内贷款累计增速12.6%，较1~2月降3.7个百分点；1~3月自筹资金增速25%，较1~2月降18.3个百分点；其他资金来源增速-8%，较1~2月降2.4个百分点，其中个人按揭贷款增速-5.5%，较1~2月降6.7个百分点。

　　但由于全国龙头“招保万金”整体尚无资金缺口，比2008年6月时有极大改善，这也为龙头房企未来进行“并购”提供了更多可能。