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　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　中投证券 樊俊豪

　　公司公告：1、与上海周浦资产管理有限公司签订了《物业租赁合同》(为该项目的具体执行合同)，对该项目总建筑面积7.8万平米中的4.59万平米进行了详细规划(剩余地块下期规划)，并进一步明确了项目的具体位置和物业交付日期。

　　2、该项目位于上海市浦东新区四高示范小区内，合同约定上海周浦资产管理公司于2014年12月28日或之前，将租赁物业交付给海印，项目租期20年，租期满后，若公司申请续租，则租赁期限无条件延长10年；3、租金标准为第1-3年租金成本0.7元/平米/天，第4-7年1.65元/平米/天，第8-10年2.42元，第11－20年每两年递增5%。项目免租期6个月，自周浦资产管理公司完整交付物业之日起计。公司租金交付以3个月为单位，每次支付未来3个月的租金。

　　投资要点：

　　该公告标志着公司周浦项目进入了实质性建设阶段。本次签订的《物业租赁合同》，进一步明确了项目的规划。目前，该项目正在办理基建手续。

　　公司跨省扩张的大幕正式掀开。周浦项目是公司商业物业经营史上首个跨省运营的商业物业项目，是公司深化“走出去”战略的有力尝试，意义重大。该项目的顺利实施，将奠定公司未来异地项目复制的坚实基础，有利于消除投资者对于公司优异的商业物业能力能否在广东省外地区成功复制的怀疑。

　　项目轻资产运营、租期长、成本低，再次验证公司强大的实力。①轻资产运营：该项目采用“租入－租出”模式，海印不承担该项目的资本开支与建设成本，风险可控；②租期长、成本低：理论上租期30年，租金成本低(前10年平均租金成本1.60元/平米/天，该项目周边商铺的租金成本在3－5元/平米/天)，租期长+成本低意味着a。该项目开业后的毛利率水平高，预计在50%以上；b。后续开发风险较小；③成本对公司资金压力不大，该项目公司每3个月交一次租金，初期约210万元/次。。项目预计2015年初开业(亦可能提前)，并开始贡献业绩。由于合同约定上海周浦资产管理公司最迟应于2014年12月28日将物业交付海印，将极大的消除投资者对该项目进度的担忧，不排除该项目有提前开业的可能。

　　维持“强烈推荐”：预计公司12-14年EPS分别为0.96、1.29和1.61元。我们认为：①公司商业板块业绩向上拐点明确(下半年好于上半年，13年是商业板块的业绩增长大年)，②公司股价已充分反应不利预期，投资机会来临。“强烈推荐”评级！

　　风险提示：(1)商业新项目的进度低于预期；(2)高岭土下游行业景气度大幅下滑。