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　　天相投顾 石磊

　　2011年1-3月，公司实现营业收入2.83亿元，同比下降50.77%；营业利润亏损1638万元，同比下降216.66%；归属上市公司股东的净利润亏损1732万元，同比下降360.56%；基本每股亏损0.01元。

　　公司基本面概述。津滨发展是一家由天津市政府实际控制的滨海新区区域性地产企业，第一大股东为天津泰达建设集团。津滨发展的主营业务包括房地产销售、商品销售和工业厂房租赁等。

　　地产项目结算面积下降是一季度亏损的主要原因。目前公司主要销售项目有滨海国际、玛歌庄园、天润新苑和津滨杰座，但由于受项目开竣工时间影响，公司其他项目多处于在建状态且进展缓慢，在售项目较少，预计2011年能够实现房地产销售收入10亿元，业绩将有所下降。

　　项目储备合理，存在整体上市预期。公司项目储备建筑面积近200万平米，投资性房地产约30万平米，主要分布在滨海新区。另外，公司大股东泰达建设集团拥有土地储备约200万平方米，主要位于天津和苏州。若实施整体上市，将使津滨发展项目储备增加至300多万平方米，同时也将津滨发展的房地产业务范围扩展到天津以外地区。

　　公司将向住宅开发市场转型，部分非住宅产品或将转让。

　　公司现有项目储备中，住宅项目占比较小，存货周转率很低，业绩释放慢，加大了资金压力。公司在商业地产方面调整了规划，滨海圣乔治小镇、津滨时代国际、开发区CBD生活区11万平米土地三个项目规划均在调整，增加住宅面积，并进一步降低持有租赁型房地产比例，将战略重点转向住宅市场。

　　公司资金面偏紧。报告期内，资产负债率为68.82%，剔除预收账款后的真实资产负债率为65.75%，其中期末预收款项2.36亿元，同比下降9.5%；长期借款9亿元，同比增长15.43%；长期应付款4.7亿元，同比增长291.67%，主要是子公司借入信托资金增加所致；经营活动产生的现金流量净额为-1.04亿元，同比下降187.36%，主要是在售项目资金回笼减少同时在建项目资金投入增加所致。

　　盈利预测与投资评级。我们预测2011年、2012年公司实现净利润5355万元和6538万元，对应的EPS为0.03元和0.04元，按4月26日收盘价5.71元计算，动态PE分别为168倍和137倍，维持“中性”评级。

　　风险提示。2011年政策高压下房地产销售不达预期的风险。