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　　2010年全年业绩每股1.17元，完全符合预期：

　　招商地产2010年实现营业收入137.8亿元，净利润20.1亿元，同比分别增长36%和22%，合每股收益1.17元，完全符合预期。

　　公司拟每10股派1.2元现金（含税）。

　　正面：营业收入提升：业绩增长主要源自房地产结算增加，结转面积增长48%至92.6万平方米，结转收入增长41%至119.8亿元。

　　预收房款增加：实现房地产签约销售金额146.25亿元，销售面积95.17万平米，平均售价约15367元/平米；期末预收房款112.7亿元，同比增长21%。

　　费用控制良好：三项费用率进一步下降0.2个百分点至4.5%。

　　负面：负债率增加，但财务风险可控：期内公司新增50亿长期借款，期末长期借款增加近一倍，尽管负债增加，但16%的净负债率仍位于行业低端；同时在手现金97亿元，足以偿还12亿短期借款及支持项目建设，财务风险可控。

　　发展趋势：

　　公司计划2011年加强商业地产资源整合，我们认为公司将通过引入战略投资者等方式探索商业地产新模式，在提高其近百万平米商业物业的利润贡献的同时，与房地产开发业务形成互补，可有效规避市场风险并进一步提升公司整体竞争力。公司2011年目标销售面积120万平米（增26%）、销售额200亿元（增37%），预计竣工面积147万平米（与2010年持平），加之目前预售账款占我们全年收入预测的66%，我们认为公司业绩确定性较高。估值与建议：

　　由于公司可结算资源较为丰富，我们小幅上调公司2011年盈利预测至每股1.48元，并引入2012年盈利预测每股1.80元。公司股价对应2011、2012年市盈率分别为11.6、9.6倍，对2011年净资产值有37%的折让，估值具有较强的吸引力。我们认为，公司2011年的业绩确定性较强，而商业地产业务模式上的积极探索可更好地抵御市场风险，维持“推荐”评级。