新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　一、事件概述

　　保利地产近日公布2010年报：2010年实现营业收入358.94亿元，实现净利润49.20亿元，增长39.8%，拟每10股转赠3股派2.3元。

　　二、分析与判断

　　2010年业绩符合预期，2011年业绩基本锁定公司2010年实现eps1.08元，与我们之前1.05元预期基本一致。公司2010年销售签约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%，全国市场占有率达到1.35%。报告期末预收账款达515亿元，同比增长73%，相当于2010年结算收入的143%，提前锁定2011年度公司业绩。每股预收款11.2元，所有地产股中最高。

　　2011年公司开发投资增速放缓，预计新开工微增，推盘量增长30% 报告期货币资金为191亿元，短期债务合计73.33亿元，占金融机构借款的12.51%，较上年度的14.02%下降10.8%，短期资金无忧。

　　2011年公司计划房地产直接投资总额812亿元，增长8.8%，增速明显放缓。预计公司新开工速度也会有所放缓。我们预计推盘量增长30%，推盘结构上，二、三线城市占比更高，预计2011年销售额为800亿元左右。商业地产经营力度加大，2010实现经营收入突破5 亿元，预计2011年会小幅增长。

　　关注未来公司股价三大催化因素1、继续在潜力突出的二、三线城市公司精耕细作，销售保持快速增长；2、形成商业地产各类产品系列，目前在建拟建的经营的物业为150万平方米，其中正在营业的为50万平方米，未来规划为持有型物业投资比率占到30%左右；3、养老地产与旅游地产开发投资取得实质性进展。

　　三、公司合理估值为16.95-22.20元，维持“推荐”评级

　　按照2010年总股本计算，预计公司2011-2012年每股收益分别为1.47元、1.68元，对应2011年PE9x、8x，RNAV值为16.95元，结合PE估值与RNAV估值，公司合理价值为16.95元-22.20元，维持“推荐”评级。

　　四、风险提示

　　受房地产调控政策影响，公司销售进度或低于预期。