商业城：盛京银行上市成催化剂
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国信证券 孙菲菲
公司的投资要点在于：
1)公司物业价值突出，公司共有五处自有物业，物业重估每股12.8元，其中拥有两个百货门店，分别在沈阳的中心步行街及铁西区；公司的百货主业2010～2012年可分别贡献0.01元、0.24元及0.50元，2011年可视为公司百货业务的拐点，加之地产业务利润，业绩逐年提升；2)公司的大股东琪创能持股比例在26.58%以上，持股成本为10元～16元。我们预期大股东现在主业外，未来仍期待公司的其他运作；另外，公司持有盛京银行8550万股，折合公司股权3.2元/股；盛京银行据报道可能成为城商行上市1号，成为公司股价的催化剂；假设日神地产2011年及2012年各结算一半的可出售面积，则公司2011～2012年的业绩预测为0.01元、0.39元及0.65元，公司目前13.6元的股价，扣除每股盛京银行股权3.2元外，合10.4元，对应2012PE为21倍，考虑到公司物业价值较高，且大股东持股成本距离现价也不远，加之盛京银行的股权价值在上市的催化剂，首次给予“谨慎推荐”的评级。继续关注公司的业务及资本进展。
股价的主要催化剂包括：1)2011年商业城百货春节前将重新装修开业；2)盛京银行上市获批。
盛京银行可能是城商行上市1号，公司持有之股权折合3.2元/股。
根据财政部等五部委近日发布的《关于规范金融企业内部职工持股的通知》，城商行有望重启。而据21世纪报道，盛京银行有望在城商行上市重启之后拔得头筹。根据公开资料，盛京银行前身系沈阳城市商业银行，07年2月经批准可进行跨区域经营，综合经营实力居东北城商行首位，全国城商行前列。公司于2005年12月以1元/股的价格认购沈阳市商业银行1.2亿股，占总股本的4.00%，目前还有商业城还拥有8500万股盛京银行股权(占2.52%)；截止2009年12月末，盛京银行总资产达1578.6亿元，各项存款余额1086.9亿元，不良贷款率0.9%，资本充足率12.0 %，当期实现利润16.8亿元，即每股收益0.56元(30亿总股本)，我们简单按照09年的12倍PE估值，则公司目前持有的8550万股盛京银行股权市值5.7亿元，即该股权折合公司股价3.2元/股。
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