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　　2009年业绩每股0.606元。

　　陆家嘴(600663)今日公布了2009年年报，公司实现营业收入34.88亿元，超出我们预期11%；实现净利润11.32亿元，合每股收益0.606元，超出我们预期10%。当年录得2.97亿元渣打银行大厦出售收入是业绩超预期的主要原因。公司拟每10股派发现金股利1.45元(含税)。

　　正面：

　　营业收入大幅上升105.2%至34.88亿元，分结构来看，土地批租业务(主要为和记黄埔地块转让)实现收入26.0亿元；租赁业务实现收入4.76亿元，同比上升86.8%，略超预期，其中办公物业出租面积达20.2万平米，贡献租金收入2.05亿元；房地产销售业务实现收入2.97亿元，主要为渣打银行大厦转让收入。

　　负面：

　　管理费用上涨34.5%至1.43亿元，主要因公司5月底迁至新办公楼产生较多装修改造费用所致。

　　税后毛利率低于预期，为72.3%，其中租赁业务税前毛利率仅为27.4%，大幅低于预期，主要受投资性房地产当年折旧摊销费用大幅增长所致。主营业务税金率为8.7%，较去年提升4.6个百分点。

　　发展趋势：

　　随着公司收购浦项大厦项目完成以及2009年底竣工项目出租率的逐步提升，公司2010年的租赁收入有望实现稳步增长，往后看，公司20.2亿元的预售账款主要为中石化塘东地块，未来两年公司收入主要还是依靠土地批租收入逐步结算，业绩可能面临较大波动性。

　　上调2010年盈利预测10.5%。

　　公司租赁收入略超我们预期，且随着公司运营稳定，租赁收入毛利率有望触底回升，我们小幅上调公司2010年盈利预测至每股0.63元，调整幅度为10.5%。目前，公司A股股价对应2010/11年市盈率分别为38.8、37.1倍，对2010年底净资产有28%的溢价，估值并不便宜，因此我们维持 “中性”的投资评级。而目前B股股价对2010年底净资产值仍折让34%，维持“推荐”评级及2.25美元目标价。