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　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　投资要点：

　　我们近日调研了华发股份，与公司管理层进行了交流。

　　点评：

　　总体而言，我们看好未来3年华发股份的发展前景，维持“强烈推荐”评级，理由主要有以下四点：1、伴随珠海城市价值提升，华发现有项目价值大幅提升；2、公司2009年异地投资开始大幅启动，未来2年公司异地项目将陆续进入销售、结算期，公司将从单一依靠珠海市场的区域龙头向跨区域的二线地产龙头迈进；3、大股东主导珠海CBD开发将为公司未来在珠海获取新项目提供便利；4、在规模化、异地化的同时，公司也开始推进内部挖潜，降本增效。

　　公司目前65%的土地储备位于珠海，珠海市场最近3个月房价上涨约20%，我们相应大幅上调公司NAV和2011年以后的盈利预测。公司现有土地储备建筑面积750万平米左右，其中约65%位于珠海。2009年以来珠海市启动了多项重大工程建设，并且2009年底以来购房群体对旅游宜居地产认同度明显提升，珠海住宅市场最近几个月量价表现都明显强于全国市场，09年11月以来珠海外省购房者的比例从此前的1/3左右上升到了70-80%。我们粗略比较珠海市区的数个楼盘，最近3个月以来珠海主要楼盘售价上涨幅度在20%左右。比如华发世纪城四期元旦开盘价约12300元/平米，3月20日第二次开盘均价接近15000元/平米，两次推盘合计约1550套，已经基本售罄，销售额合计在27亿左右。根据珠海最近的价格变化，我们将公司的NAV从之前的13.70元上调至17.02元。

　　2009年公司异地投资取得突破，且取得成本相对合理，未来2-3年公司将异地拓展将从布点向扎根进化，公司将实现从依赖单一市场向多区域发展的二线地产龙头转变。2009年，公司在珠海、南宁、大连和沈阳等城市合计新增了约240万平米的土地储备，相当于现有土地储备的30%。根据公司目前的土地储备，35%的面积位于珠海和中山以外的城市。2010年，公司在包头和大连的项目都将开工，其中大连项目有可能当年实现预售，南宁和沈阳项目也预计在2011年开工。未来2-3年，公司的异地项目将销售回款和利润占比将开始迅速增长。并且公司未来会进一步加大已进入市场的拓展力度，争取实现区域内的规模优势，在部分目前进入的城市扎下根来。实际上，公司目前异地项目的拿地成本都还是相对便宜的：大连项目楼面地价约700元/平米，预计售价6000元/平米；沈阳项目地价不到1100元/平米，周边售价超过5000元/平米，并且该地块靠近未来的全运会主会场以及未来的省政府办公地址，升值潜力巨大；南宁项目地处柳沙半岛地，靠近国宾馆，地理环境和交通条件优越，预计未来的销售毛利率在35%以上。

　　大股东主导珠海CBD开发将为公司未来在珠海获取新项目提供便利。根据《珠海十字门商务区战略发展研究及一期会展商务组团实施设想》显示：中央商务区占地5.77平方公里，建成后的十字门中央商务区总建筑面积预计将达1100万平方米，其中商务办公占45%，商业配套及商务公寓占55%，预计在15-20年左右全面建设完成。2009年底十字门中央商务区举行了奠基仪式，目前正在大规模的征地、平整土地，预计会展中心等首批项目将会在年内开工。此前华发集团已经取得了首期占地约50万平米项目，建筑面积180万平米的综合项目，包括会展、酒店、办公和配套、住宅等。根据华发股份上市前集团的承诺以及规避同业竞争的要求，华发集团不能在珠海进行住宅开发。因此未来华发集团也不能主导CBD区域的住宅开发项目，或许将会把住宅项目出让或者托管给华发股份进行开发。

　　在规模化的同时，华发股份也开始进一步挖掘内部潜力。目前华发集团已经在6个城市拥有了数十个项目，年销售额达接近50亿，未来2-3年，伴随4个异地城市的项目都进入销售期，华发股份的年销售额将向100亿迈进。在规划化、异地化的同时，华发股份将进一步严格成本控制，加强产品的标准化和可复制性，以提升效率降低成本。

　　公司2010、2011年主要结算项目和利润来源：2010年公司将主要结算华发新城5期，世纪城3期、此外华发水郡、中山生态庄园、世纪城4期等也会结算部分面积，此外公司将会收取绿杨山庄的托管费用约1.2亿；2011年主要结算华发世纪城4期，此外华发水郡、中山生态庄园、包头项目、大连项目也将贡献利润。预计公司2010-2012年EPS分别为1.06元、1.68元和2.01元，NAV为17.02元，维持“强烈推荐”评级。