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　　2009年公司合并报表显示实现营业收入8.40亿元，同比下降25.46%；归属于母公司股东的净利润3.60亿元，同比增长29.78%。基本每股收益0.43元。每10股派发现金红利1.10元(含税)，同时按每10股送红股1股。

　　营业收入同比下降，而净利润增长。营业收入减少，主要因为公司房地产销售收入减少1.33亿元，子公司上海金桥联发公司土地销售收入减少1.99亿元，导致销售收入同比减少90.43%。

　　而归属于股东的净利润增长，一是因为经营毛利率提高9.32个百分点；二是因为公司和子公司金桥联发公司处置了部分海通证券股份获得投资收益1.82亿元，其中归属于母公司股东净利润9279.3万元。

　　报告期内业绩主要来源于房地产租赁，毛利占比94.2%。房地产租赁业务收入同比增长6.31%，平均出租率达80%。其中：北区厂房出租率91.6%，南区关外厂房出租率93.4%，南区关内厂房出租率33.2%，住宅出租率为97.5%，研发办公楼出租率逾90%。新金桥广场的酒店出租率69%、写字楼出租率95%、商铺出租率74%。

　　盈利能力大幅提高。主营业务毛利率比上年增加8.87个百分点，其中房地产经营毛利率及酒店公寓服务业务毛利率同比分别增加9.94个百分点和0.79个百分点，主要受益于商业地产市场的有所回暖。

　　项目储备：公司住宅开发项目比较有限，目前在建项目为碧云新天地三期，报告期内预售良好，签约面积6.54万平方米，签约金额约14.6亿元；为维持长远发展，公司加快实施“走出去”战略，子公司金桥房产于2009年12月以12.61亿元的价格竞得原南汇区临港新城WNW—C5—04地块，建筑面积约为14.3万平方米，楼面地价8818元/平米，使公司“走出去”战略取得实质性推进。

　　2010年业绩：期末预收账款12亿元，同比大幅增长33倍，为2010年业绩的重要保障，主要系子公司上海金桥房产碧云新天地三期项目预收购房款11.73亿元，创造了公司销售业绩的新记录。

　　2010年公司计划经营性现金流入19.62亿元，投资性现金流入0.90亿元(公司持有国泰君安证券0.16%及东方证券3.88%的股权)。预收账款基本锁定2010年房地产销售收入；房地产租赁收入比较稳定，预计和2009年持平，2010年目标无忧。

　　资产负债率低，财务稳健。期末资产负债率50%，剔除预收账款后的真实资产负债率为40.3%，在行业内处于较低水平；期末货币资金9.36亿元，同比增长11.5倍；同时公司拟发行不超过人民币12亿元的公司债。5.06亿元用于定制购买和建设T-28地块中国服务外包示范基地项目；8500万元用于建设T17-B1碧云90商业中心项目；25,436万元用于建设S8地块碧云国际社区人才公寓项目，剩余募资用于偿还银行短期借款。方案尚待证监会核准。

　　我们预测公司2010和2011年的每股收益分别为0.61元和0.74元，按公司最近收盘价12.85元，对应的动态市盈率分别为21倍和17倍。估值较高，下调投资评级至“中性”。