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我们预测苏宁环球2010、2011年每股收益分别为0.97元、1.3元,NAV约为11元,目前股价对应2010年PE仅为13倍,相对NAV溢价14.5%,估值相对行业整体有优势。而受益于刚性需求,2010年公司销售风险较小,估值应相对市场整体有一定溢价,因此给予公司“推荐”的投资评级。
业绩低于预期,股价前期对此已有反映。年报数据显示,公司2009年实现主营业务收入27.9亿元,实现净利润7.14亿元,分别同比增长36.8%和37%。每股收益0.42元,低于我们预期。我们认为,公司股价前期对此已有反映,阶段内跌幅达30%,超过行业平均跌幅。
受2008年房价下跌影响,结算毛利率略有下滑。公司实现房地产结算面积62.07万平方米,结算收入27.26亿元,结算毛利率为52.79%,毛利率比上年同期减少1.53%,主要因为结算2008年预售房款,受2008年房价下跌影响。我们认为,毛利率的变动幅度在合理范围之内,浦口房地产市场受到刚性需求的支撑。
预收款29.36亿元,锁定EPS约0.44元,业绩增长依赖于未来的销售结算,刚性需求将支撑浦口楼盘销量上涨。按照2009年26%左右的净利率和17亿的总股本测算,预收款锁定2010年EPS0.44元。由于2009年公司战略偏保守,至三季度才开始加大开工,2009年全年新开工量约240万方,销售约100万方,2010年将有较多新房源投放市场。我们看好浦口房地产市场的刚性需求,尤其在交通瓶颈缓解之后。因此,在面临政策调控压力下,我们对浦口的楼盘销售仍比较乐观。另外,吉林天润城项目同样定位普通住宅,满足刚性需求,1-2期销售良好。
土地增值税征收额定税率,减少税费占销售收入3.83%。南京天润城和威尼斯水城将采取核定税率征收土地增值税,其中住宅为销售收入的3.5%,商铺为4.5%,目前营业税及附加占销售额的比例为12.8%,扣除营业税、城建税及教育费附加税率5.55%,缴纳的土地增值税约为7.33%。采用核定税率征收后,税费约减少3.83%。如果按核定税率征收,2009年业绩将增厚0.047元。
2009年公司新获取项目5个,加快速度以市场化方式走出浦口。新项目3个在南京,1个在上海,1个在无锡宜兴,新增土地54.06万平米,规划建面93.18万平米。这5个项目均以挂牌竞拍方式获得,地价总额46.39亿元,目前尚有29亿地价款未支付。2010年1月6日公司公告,又新增无锡地块5.81万平米,规划建面13.37万平米。公司正加快扩张速度。
未来三大看点:第一,长江隧道预计2010年5月1日开通,将大大缓解交通压力,在河西高房价的比照下,预计江北的房价仍将上涨;第二,由于2014年南京举办青奥会,地铁三号线预计提前至2013年开通,威尼斯水城、天润城、天华硅谷和天华绿谷分别位于浦珠路站、京新村站和泰冯路站附近。刚性需求在向浦口聚集,浦口板块的楼盘销售受政策负面影响较小;第三,虽然目前河西房价居高不下,但是南京申办成功2014年青奥会,河西房价下跌的可能性减小。这就更强化江北房价上涨的预期。