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　　年报业绩基本符合预期。2009年，中华企业实现营业收入41.23亿元，净利润6.36亿元，分别同比增长14.15%和37.14%，按年末股本计算的EPS为0.58元，基本符合预期。

　　各项收入保持稳定增长，房产收入和投资收益(主要系国际客运中心结算)是利润主要贡献。(1)受益于房地产市场的回暖，2009年，公司房产销售收入为46.88亿元，较去年同期增长69.5%，基本同步于大势。公司实现结算收入39.41亿元，同比增长15.39%，其中结算毛利为41%，较去年同期上升8个百分点，主要原因是去年结算项目中，顾村以及周浦项目均为配套商品房，利润率偏低；(2)“以新换旧”，租赁收入先降后升。09年，公司租赁性面积9.86万平米，租赁收入为0.97亿元，同比下降15.66%。近两年，公司一直在清理存量的租赁资产，同时增持现有部分在建优质物业。09年，公司处理港泰广场等项目约3万平米，而原有的在建项目古北9-4分区也转让租赁。但由于该项目尚处于招商阶段，由此导致公司租赁收入略有下降。

　　发展步伐有所加快，预计2010年投资额将继续增加。2009年，公司扩张步伐有所加快，实际投资额为38亿元，其中土地款为13.9亿元，工程款相关为24亿元，投资额较去年16.12亿有明显的增加。若考虑公司09年实际获取的杭州章家坝地块项目28.1亿，公司实际的投资额接近64亿元。2010年，公司将继续加大投资力度，预计投资额将在70-80亿元。

　　2010年业绩锁定性较差，短期估值优势不明显，且缺乏向上催化剂，下调评级至“中性“。我们预计公司2010、2011和2012年EPS分别为0.57元/股、0.78元/股和1.1元/股，同比增速分别为-3%、38%和43%(按09年末股本计算)。2010年业绩锁定度为20%，股价对应的PE水平为23、17和12倍，P/RNAV为1.18-1.24倍。考虑到公司短期估值优势并不明显，且无明显向上催化剂，我们下调公司评级至“中性”。