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　　估值和询价区间：我们预计海宁皮城2009-2011年EPS分别为0.32元、0.55元和0.92元。分部估值法下，公司每股价值约为15.8元，其中持续经营业务贡献每股14.36元，一次性商铺销售和房地产业务贡献每股1.45元。目前A股同类专业市场公司2010年平均PE为32倍。鉴于2010-2011年公司商铺出售和房地产销售较多会导致业绩一次性集中释放，我们给予公司2010年28-30倍PE，公司合理价值在15.37-16.47元。考虑到新股询价应给予85%-90%的折扣，公司的询价区间在13.06-14.82元。

　　海宁皮城主营“海宁中国皮革城”商铺及配套物业的出售和租赁。公司现有经营面积25.4万平米，年租金收入约1亿元，主要来自于海宁皮革城一期和二期市场。租赁合同通常一年一签，租金年增长10%-20%。海宁皮革城一期、二期市场年租金收入分别占整体商铺租赁收入的52.3%和27.7%，可供出租商铺面积分别为4万平米和5.4万平米，平均单位租金分别为112元/平米*月和50元/平米*月。

　　公司依托产业基础，面向终端消费，提升市场形象，坚持内生增长和外延扩张并举的发展战略。海宁中国皮革城年商品交易额近百亿元，居中国第二。

　　依托当地完整的皮革产业链，海宁皮革城市场覆盖皮制品种类齐全，以批发价格将皮革皮毛制品直接提供给消费者。公司积极引进知名品牌，鼓励设计研发，引导市场商品紧随时尚潮流。未来公司致力于挖掘现有市场潜力，同时择机异地扩张，已参股江苏沐阳皮革城，并投资建设佟二堡海宁皮革城。

　　募集资金项目投入三期品牌时尚广场建设：该市场定位于高端品牌，经营总面积为20.5万平米，集展示销售、设计研发、品牌营销和商务办公于一体。三期市场拟销售商铺40%，用以培养市场回收投资，剩下60%商铺自2010年起开始出租。简单测算，三期商铺销售总收入将达到4.26亿元，假设满租，则商铺年租金收入约6150万元，拉动公司整体租金收入增长61.5%。

　　短期业绩爆发式增长的亮点：市场扩张和东方艺墅房地产开发。预计2011年“佟二堡海宁皮革城”和海宁皮革城三期市场及其配套建成后，公司商铺总面积将达57.6万平米，其中拟出售面积10.8万平米，而出租面积将达到现有的1.8倍。东方艺墅2011年完工后拟可出售面积约12万平米，按照每平米8000-10000元的单价，将贡献净利润2.3亿元，折合EPS0.84元。

　　特别提示：本报告所预测新股定价不是上市首日价格表现，而是在现有市场环境基本保持不变情况下的合理价格区间。

　　

(作者:陶成知;金泽斐)
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