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　　◎ 王金／文

　　2009年5月，南汇并入浦东，一时间土地级别连升5级，出让价翻7倍，一地难求。

　　上海黄埔江，杭州西子湖，天津海河，特区深圳河——这里展示着城市化第一波的璀璨。

　　城市化，一方面农村人口大量进城，一方面原住民向城市外围迁徙；城市面积不断扩大，市中心布满商业地产天价豪宅，普通住宅则散落在边边角角，现代交通工具维系着城市的脉络。

　　在一个个巨无霸一线城市陆续竣工后，一方面市中心地产价格已绝尘而去，超过了大众的购买力；一方面城市外围地产日益偏远，超过了正常工作生活所能承受的时间成本，城市扩张的步伐到此遭遇瓶颈，这些城市的地产需求总有相对饱和的一天。

　　地产业的增长点在哪里？

　　年底结束的中央经济工作会议提出新的举措推动城镇化：在中小城市放松户籍限制。这一举措意味着城乡二元化之间的闸门将打开，中小城市有望迅速扩容，实质性推动第二波城市化进程。如果中小城市占比大的省区能将城镇化率提升到全国平均水平的45.7%，将成为地产业新的增长点。

　　一些土地一级开发公司先知先觉，已经获取了第一桶金。云南城投(600239)和渝开发(000514)的模式在2009年已经获得了资本市场的认可。

　　由于城镇化不光是原有城区的扩展，更多的是对整个城市的重新规划，土地一级开发便占据极其重要的位置。规划、拆迁、七通一平，给城投公司的介入提供了机遇。

　　在云南城投模式里，昆明政府将滇池附近4.18万亩(近30平方公里)范围的土地一级开发权外包给云南城投——云南城投作为国资控股城投公司借壳上市。然后，由上市公司通过二级市场进行融资，补充资金，投入的资金将按照五五分成获得回报，主要来源于开发后土地转让款。

　　根据昆明政府的规划，今后20多年，昆明城区人口将从现在的近300万人发展到450万人，面积从212平方公里扩大一倍多，达460平方公里。本世纪初，云南省委、省政府提出了2020年云南的城市化率达到50%的目标。云南省总人口为4300万人，这也就意味着，将有2150万人住进城市。而昆明作为省会，将有越来越多的人涌进来。

　　对于地方政府而言，这种模式可谓不需投入而实现土地开发与收益的一招妙棋。对于开发商而言，介入一级开发，一来可加强与政府沟通，更好把握土地规划定位等，便于在二级开发拿地中掌握主动权；二来便于取得巨额城市基础建设贷款。

　　土地是政府垄断资产，在市场向好的情况下，招拍挂制度导致二级开发商群雄逐鹿，土地注定会得到比较高的溢价空间。能够与政府坐分收成，注定了此类城投公司旱涝保收，丰衣足食。

　　云南城投三季度预收账款比年初增长196倍，上市公司中涨幅第一，为这种模式树立了好样板。

　　渝开发则因大股东持续资产注入的预期而备受关注。大股东重庆城投截至2007年底，共拥有储备整治土地约8.67万亩位于“两江新区”。年初，在中央政府网站上正式发布了《意见》，把两江新区建设成为内陆对外开放的制高点，成为继上海浦东和天津滨海新区之后、具有国际影响的中国第三大开发区。

　　2009年5月，南汇并入浦东，一时间土地级别连升5级，出让价翻7倍，且一地难求。南汇的今天，可视作浦东新区开放后地价高潮迭起的投影。

　　滨海新区也不例外。2006年荣升为国家战略，随后半年内，地价随之出现成倍的拉升。由海边的不毛之地，到寸土寸金的全国第二大开发区，短短几年时间，地价逐渐赶超天津市区的水平。

　　这些过往的例子，都可为“两江新区”的明天提供一些参照。

　　作为中国西部唯一的直辖市，重庆2008年住宅销售面积超过上海，为全国销量最大。然而城市化率仍然较低，仅51%。在加速城市化的进程中，第三个综合改革实验区“成渝”实验区的推进以及“两江新区”的建设，将起到引擎的作用。

　　2009年，中汇医药(000809)、胜利股份(000407)等一批公司也纷纷实践这一模式，在土地市场火爆的情况下，大掘一级开发的黄金。

　　如今，在中央文件的指引下，这种“地方政府+城投公司”的土地合作开发模式，有着大行其道的坚实理由。对投资者来说，下一个“云南城投”可按图索骥，问题是地方政府究竟会选择哪一个壳资源作为载体呢？

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