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万科披露的9月销售数据超市场预期,也明显超行业平均水平。月度销售额超过50亿元即超市场预期,而公司9月销售额非常抢眼,达到55亿,环比上升13%。在我们跟踪的11个一、二线重点城市,9月整体成交量环比下降4%,而万科仍保持8%的增速。
预计2009年全年销售收入将达到550亿-600亿元左右,业绩保障性强。前三季度销售额462亿元(接近2008全年的销售额),加上年初预收账款239亿元,合计达701亿元,占到我们预测的2009年营业收入的134%,达到2008年营业收入的171%。
销售均价同比环比均持续上涨,预计同高端产品的贡献度上升有关。单月销售均价10168元/平米,环比上升4%,同比增加26%。1-9月销售均价9046元/平米,同比上升2.2%。
四季度推盘量可能大幅增加,业绩将明显增厚。据我们估计,公司四季度的可售量将达到400万平米,预计可售金额将在360亿元-400亿元左右。
9月拿地节奏加快,新获北京、广州、杭州、青岛、宁波等153万平米储备,楼面地价4428 元/平米。1-9月新增权益土地储备31幅,622万平米,平均楼面地价2730元/平米。前三季度新增权益土地储备比2008年全年拿地量还增加34%,其中98%均是在5月后获得。
全国布局率先完成,进入二线城市时间长,产品、市场成熟,优势明显。二线城市发展空间大,房价上涨趋势更确定,盈利能力上升,因刚性等消费需求占比更高而政策紧缩风险小,可能成为大开发商争夺的目标。
若按此次增发8%股本摊薄后,总股本118.7亿股计算,2009-2011 年EPS分别为0.44元、0.62元和0.84元,维持10.9 元RNAV 测算。
继续维持前期14元目标价预测,股价经过调整,目前在重估净资产值附近徘徊,具有良好的安全边际,维持增持评级并重点推荐。
摘自国泰君安孙建平/李品科《万科:9月销售数据超预期,四季度推盘量加大》