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1.房地产方面,区域资源优势明显,立足北京,放眼全国。
公司房地产项目90%以上位于北京。目前在售的项目有北京世华水岸住宅、北京首城国际,而北苑家园公园2008、重庆尚源·印象已售完。
公司的房地产业务有以下特点:
⑴股东实力雄厚,区域资源优势明显。公司大股东北京城建集团,是同时具有双特级资质的大型建筑企业集团公司,是国家120家大型企业试点单位之一。公司作为城建集团唯一一家上市公司,得到了股东的大力支持。2001年集团公司与公司进行资产置换,主营业务由建筑变成房地产,置入资产盈利能力高,公司受益至今。
⑵以大股东施工为渠道,开辟京外资源,全国布局。大股东在京外地区进行施工,先行建立了公司与当地政府的联系,公司利用此渠道资源,引入二级开发,从而进行全国布局,完成公司从区域性公司向全国性公司转变。
⑶“能力+风控+收益”的挑选项目标准。公司在选择项目和城市上,有自己独到、有效的标准,一方面公司要有承建能力,另一方面项目要风险可控、收益高。秉承这样的标准,在全国范围内筛选优质项目,实现北京为重点的全国布局。公司较强的风险意识,使公司在扩张过程中保持了稳健的经营风格,有益于未来的可持续发展。
2.投资方面,精选项目,前期项目进入回报期。
公司重视对外投资,意在增强公司的盈利能力和抗风险能力,平滑地产行业的强周期性,以及保证公司充裕的资金。经过了前期公司对投资项目的选择清理,盈利能力差的项目已经全部结束,目前公司持有的均为高质量的项目,且已经入回报期。
公司以0.37元/股的成本持有国信证券3.43亿股,约每股公司股票持有国信证券0.463股,2008年国信证券分红3430万元,且已申请上市;公司还持有北京科技园建设21.54%股权,投资成本3.4亿元,该公司全面负责中关村一二级开发,未来计划上市。若公司投资的这两家公司任意一家上市成功,公司都将获得丰厚的Pre-IPO收益。公司控股中科招商,参股创投业务。中科招商创投团队先后成功投资了数十个项目,其中很多企业已经先后在国内外资本市场成功上市,拟上市的包括数码视讯等。
3.环保方面,新兴产业,项目开始盈利。
公司投资环保项目,看好环保业未来的发展,是世界的发展趋势。前期以低成本获得的项目,后期将带来丰厚的收益。控股的绩溪、宁国项目和参股的南昌项目已经产生经济效益,巢湖和大城的项目今年年底也能实现盈利。公司未来还将继续筛选优质的环保项目,期望环保业务做大做强,成长为能够与房地产和对外投资相匹敌的三大支柱业务之一,且不排除未来分割上市的可能。
4.多元稳定发展的区域龙头,维持“增持”评级。
公司秉承多元化的发展战略,立足北京放眼全国,稳中求进。公司房地产方面区域资源优势明显,在市场趋稳的情况下,收入波动有限;投资的分红收益与环保项目收益稳定;若持有股权的公司成功上市,公司少量出售股权,即可获得可观的额外收益。在不考虑公司大量出售股权的情况下,我们预计公司2009和2010年EPS分别是0.65元和0.78元,对应2009年9月28日收盘价16.23元,动态PE分别是25倍和21倍,处于同行业的较低水平,维持“增持”投资评级。
5.主要风险提示。
2009年下半年房地产市场出现较大调整,公司及持股公司房地产业务收入差于预期;股市低迷不振,使得持股证券公司收益差于预期;环保项目由于工期拖延等原因不能实现盈利。
(作者:赵洁)