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　　王金／文

　　自5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。此政策令房地产股走出一波强势。从5月27日至6月9日，保利地产股价劲升19.6%，万科股价升17.6%，金地集团升20%。

　　从该政策来看，政府推动房地产市场投资回暖的意图明显。实际上，自从1996年设立该制度以来，仅在2004年因经济过热将该比例由20%上调至35%，这次调整再次将其恢复至1996年的水平。由此观之，该项政策变动当属长期政策调整，因此，市场对地产投资市场回暖保有期望。

　　这一事件可看作政策转向的信号，意味着政府出台的房地产政策开始由刺激购房需求的释放转为刺激开发商投资增加。

　　此消息立刻提升了投资者对地产投资回暖的预期。申银万国将2009年开工面积增速预测从-2.5%上调至零，投资增速预测从9.8%上调至10.6%，将2010年投资增速预测由11.3%上调至15.2%。

　　当然，尽管受银行惜贷等各种条件的限制，短期内开发商不一定会迅速扩充信贷，但此项政策如能像以往一样具有持续性，长期看必将惠及全行业。不过，由于具体操作仍将由银行完成，即使出于防范风险的意识考虑，银行贷款也更倾向于综合实力雄厚的企业，特别是具有央企背景的企业可能会优先获得贷款和各种资金扶持。从以往并购贷款开闸等先例来看，龙头企业不但会率先获得贷款，而且有望比其他同行获得更大的支持力度。

　　该政策的最直接效果是可以提高房地产开发企业的财务杠杆，借此提高企业的ROE水平。以普通商品房资本金比例35%降至20%来算，理论上，开发商的财务杠杆最大可提高75%，这意味着ROE可同比提高75%。当然，实际中能否充分放大，还取决于很多因素。

　　比如，保利地产的资产负债率在招金保万四家上市地产公司之中属最高，2009年一季度，其资产负债率为70.8%，净负债率[(有息负债-货币资金)/股东权益]为106%。这意味着，保利地产的杠杆可能已被放大到极限，即使有此政策刺激，恐怕也难更上一层楼。而万科则不同，一季度末，万科资产负债率为67.4%，净负债率只有24.54%，因而其财务杠杆提升更具潜力。

　　在去年10月至今年4月长达7个月的时间里，万科拿地步履远落后于同行，只是新增广州以及西安两幅地块，合计支付地价只有6.42亿元。而万科副总裁肖莉近日承认，万科可能已错失了去年三四季度的最好拿地时机。5月份，万科明显改变策略，以19.43亿元购买了建筑面积合计超过87万平方米的大型地块。

　　安信证券分析师陶学明认为，尽管万科货币资金充裕，但策略改变后，拿地及开工还是需要大量资金，以它的周转速度，需要不断补充银行贷款。

　　此前，万科管理层曾向本刊表示，由于受到项目资本金65%的限制，公司的杠杆率不可能再放大了，只有通过加速周转来获取现金。现在政策大变，有望给万科的战略转向提供源源不断的资金支持，从而在新一轮的竞争中胜出。万科现有负债约367亿元，若财务杠杆放大75%，借款可增加约275亿元，则净负债率提高至93.8%，尚未达到保利目前的水平，以此推算，ROE也可提高75%达到22.1%。

　　当然，加快资产周转也是相伴而生的必然选择，因为高杠杆会增加财务成本，侵蚀部分利润。陶学明认为，明智的开发商在提高杠杆的同时一定是要加快周转以弥补。同时，促进投资也会增加中期供给压力，这也要求开发商以加快周转为首任。

　　从这个角度来看，高周转的公司更具优势，而招金保万四家公司中，万科周转率最快，招商地产最低，分别为34.4%和9.5%，保利和金地的周转率则分别为28.9%和27.8%。■

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