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　　国信证券研究所方焱陈林

　　投资要点

　　●随着一级开发合同完全履行，公司将获得超过112亿元的净收益，在未来5年逐步体现。如果进行一二级联动开发，利润更可观。

　　●公司发展战略清晰，未来将步入高速成长期。预计2008-2010年增发后每股收益分别为0.27元、3.15元和4.28元，给予推荐评级。

　　●风险揭示：本轮行业调整时间若超预期，将降低公司盈利；另外，若政府在土地拍卖地后未立即核算分成，可能使某年业绩低于预期。

　　云南城投(600239)前身为“红河光明”，2007年5月北京新光创业投资将其持有的28.7%股份转让给云南城投集团公司，云南城投集团成为公司第一大股东。资产置换完成后，公司主要经营业务变更为房地产开发与经营、商品房销售、房屋租赁。

　　打造城市综合运营商

　　未来15年中国房地产业具有广阔的发展前景，行业调控有利于优势企业的发展。昆明区位优势明显，其房地产市场整体健康，系统性风险较低；昆明经济发展较快，加上省城的聚集效应，土地市场前景看好，未来商品房销售前景不错。同时，土地一级开发过程相对简单，与其对应的资金路线也比较清晰，而且通过参与土一级开发，将大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算。

　　作为云南城投集团旗下房地产业务整合平台，也是省国资委下属唯一的地产运作平台，公司承担了为集团或者整个省城的城市面貌的改善输送血液的责任，将成为中国真正的城市综合运营商。目前集团主要经营性房地产资产已基本注入上市公司。未来集团其他相关资产也会在适当的时候注入上市公司，甚至包括矿业和金融资产，这一点在股改中有承诺，最近获得的华商之家、云滨置业项目公司股权即为兑现承诺项目。借助集团强大的实力，未来上市公司在昆明空港新城建设、昆明部分大学老校区的商业化改造、城中村改造、云南国有大企业房地产资产的整合等方面将有广阔的拓展空间。

　　一级开发收益巨大

　　2008年5月初，根据昆明市人民政府第81次常务会议精神，由市政府授权的昆明市土地矿产储备管理办公室委托公司对环湖东路沿线28平方公里土地(总面积约4.18万亩)进行土地一级开发，包含15.03公里的环湖道路建设及15公里环湖截污管网建设，并与公司签署《委托合同》。土地规划面积以经批准的片区控规为最终依据。昆明市人民政府将环湖东路沿线28平方公里土地委托公司进行土地一级开发，在国内除天津港集团、海泰集团等不多见，在房地产上市公司中仅此一家。该合同的履行将使公司加速成为真正的城市综合运营商，为主业的良性循环发展创造了条件。若合同完全履行，未来5年该一级开发项目将为公司带来巨大收益，考虑适当的营业税和所得税，累计净超过112亿元的净利润，在未来5年中逐渐体现。

　　二级联动开发可期

　　同时，随着滇池28平方公里土地逐步变熟，公司可能会进行一二级联动开发，拿下部分土地进行二级开发。所以，公司实际上找到了最佳土地储备方式，不需要象其它公司须提前储备土地。整个项目容积率在1.5-2，按照1.5容积率测算，总建筑面积超过3500万平米，将在2010-2011年逐步推向市场，按前面所述拿地成本、假设平均售价5500元/M2，初步测算，整个项目二级开发盈利在330亿左右，可见，公司如果积极参与滇池土地二级开发，收益也是巨大的。

　　公司目前有二级开发项目近10个，但大多未开工建设，自己独立运作的在建项目主要有昆明森林湖项目、大理武庙会，从森林湖项目的开发情况，公司的二级开发能力是非常强的。依托大股东优势，未来公司与大股东一道将在昆明甚至云南省其他地市取得较多有发展潜力的项目。公司发展战略是以做好滇池一级开发为契机，进行一二级联动，深耕昆明市，积极参与新昆明建设，5-8年成为昆明房地产市场的领先者。

　　盈利预测与评级

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