长城证券 黄清林

　　要点：

　　事件：中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整，其中，五年期的存款利率由5.58%下调到5.13%，下调0.45个百分点；五年期贷款利率由7.47%下调至7.2%，下调0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率保持不变。

　　点评：降息会降低开发商的财务成本以及购房者的负担，因此，任何一次降息对房地产行业都是实质性的利好，而且此次降息，五年期以上存款利率的下调幅度大于贷款利率的下调幅度，按0.7倍基准贷款利率计算的房贷利率与存款利率的倒挂缺口缩小，有利于房贷政策的执行，但总体上利好有限。主要原因是此次降息是在我国经济面临下滑风险、股市持续下跌的背景下出台的，更多的是针对整个市场而非房地产行业，是为了提振市场信心以稳定当前的局势，从住房公积金贷款保持不变即可看出。

　　对于房地产行业，我们更应该关心近期央行房贷新政实施的情况：

　　10月22日，央行发布房贷新政，财政部也出台了相关政策，主要有：

　　大幅下调房贷利率至贷款基准利率的0.7倍，下调首付比例至20%，放松二套房贷政策，同时下调交易税费。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。这一政策，将改善型需求与首次购房需求放到了同等重要的位置上，同时将非自住房和非普通住房的贷款条件交由各银行自行处理，标志着对二套房贷政策的全面放松。

　　10月28日，农业银行根据这个新政率先推出其房贷细则，主要有：

　　1、首次购买普通自住房，首付20%，利率按同档基准贷款利率的0.7倍计算；2、购买非普通住房，首付25%；购买非自住房，首付30%；这两种情况利率原则上不下浮。

　　3、对于原有房贷，如果在30万以上，从2009年1月1日起，自动按0.7倍计算，如果在30万以下，有贷款人提出申请，由银行酌情审批。

　　而此前的政策是：

　　1、2007年9月27日实施359号文件：

　　(1)首次购买90平米以下的普通住房，首付不低于20%；首次购买90平米以上的住宅，首付不低于30%，贷款利率为同档基准利率的0.85倍；(2)购买二套住房，首付不低于40%，利率为同档基准贷款利率的1.1倍

　　2、2007年12月5号，央行出台了452号文件，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”，使购买改善性住房也能享受优惠利率。

　　对照上述政策，我们可以看到，农业银行在各项房贷上均已经明显放松，但推出过程却一波三折，主要原因有：1、银监会即出台紧急通知：提出只有首次利用贷款购买自住房才能享受贷款利率优惠，其余情况均应执行去年实施的359号文件及452号文件；2、细则中的“普通住房”、“非普通住房”、“非自住房”等概念并没有清晰的界定，在市场上引发了很大的争议；3、对于5年期以上的贷款利率，若按0.7倍优惠，贷款利率已经与存款利率倒挂，银行房贷已是一桩赔本的生意，这也是其它银行继续观望的重要原因。

　　从上面的情况来看，央行和财政部出台的政策力度非常大，但目前在实施上遇到了一些技术问题，而且监管层之间的思路和出发点并不一致，甚至前后矛盾。央行和财政部的出发点是为了促进房地产市场的交易，从而恢复房地产市场的活力，以避免给宏观经济带来更大的危害，而银监会还考虑要规避房贷风险，尤其是在目前房价仍然过高的情况下。若按照银监会对银行发出的紧急通知，则意味着对“二套房贷”将继续从严，而此前的政策利好预期也将大打折扣，由于各银行的房贷细则尚未出台，我们将密切关注，建议投资者继续保持谨慎，不要博弈政策。

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