招商地产如何突破资金困局

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　　王小霞

　　-透视地产上市公司资金困局(三)

　　地产股，大跌。招商地产(000024)，近来几次趴在跌停板上。

　　由于银行紧缩开发商贷款，致使各大开发商资金链出现紧绷。原本寄希望于业绩报表带来利好，但近日一些地产股公布的一季度报告显示，净利润的暴跌让一些地产股猛烈下跌。这其中，招商地产也一度出现在跌停板上，因为其刚刚公布的一季度报告显示净利润较去年同期下降了逾四成，而每股收益降幅高达六成。

　　对于亏损原因，招商地产表示，受人民币加速升值的影响，使其远期外汇交易持仓合约浮亏增加迅速，由期初的90余万元暴增至期末的逾7600万元，增幅高达81倍。

　　国金证券房地产分析师曹旭特向记者表示，招商地产为境外贷款购买了套期保值产品，受美元贬值的影响，这部分资产按公允价值计量产生的损失约为6112万元，直接体现在当期损益中；而境外贷款兑换成人民币带来的升值收益约为8000万元，按会计准则应该冲减资本化利息，但应随预售项目的结转而分期体现在利润报表中，一季报销售的兰溪谷项目为现房，因此这部分收益基本没有在报告期内得到体现，这是对净利润构成负面影响的主要原因。

　　“另一个主要原因是规模扩大导致各项费用大幅增加。”长城证券分析师分析认为，招商地产一季度报告显示，在该季度，公司营业税金及附加6428万元，同比增加57.5%，销售费用2833万元，同比增加128.84%，管理费用3634万元，同比增加72.88%。多项经营费用大幅增加主要是由于公司规模扩大，且在今年加大了楼盘的销售推广力度。招商地产2008年开工量同比有较大增长，项目的预售收入虽不能结算，但产生的费用需计入当期损益，导致了公司期间费用的上涨。

　　除此之外，招商地产一季度在售项目也很少，而预计下半年销售项目将大幅增加。如深圳海月四期、广州番禺金山项目、珠海花园城项目、北京1872项目、重庆江湾城项目、苏州依云水岸项目、南京依云溪谷等都计划下半年或四季度进行销售，预计销售收入100亿。

　　但是，也有证券分析师表示，在银行收紧信贷、开发商资金链紧缺的情况下，市场销售层面也正在发生变化。国信证券在4月10日的晨会中称，“3月31日-4月6日，京、津、深、沪、汉、渝六市的商品房销量均出现不同程度的下滑，观望气氛有所抬头。” 而且，在很多城市，房地产销售数量与价格出现同时下降的趋势。对于开发商而言，销售价格和数量是业绩的基础，当销售数量这一基石发生转变后，开发商的业绩必然会受到影响。

　　从银行很难贷到款，项目销售又由于市场观望情绪过浓而受到影响，开发商趋紧的资金链显得更加捉襟见肘。据记者了解，招商地产2008年的扩张计划超过2007年。招商地产表示，2008年的可销售面积会达到80万平方米以上，是2007年的3到4倍。2008年销售80万平方米住宅，将回笼100亿元资金，其中60亿元用于项目建设投入。

　　招商地产将在市场观望气氛比较浓厚的2008年，加大拿地的力度。“2008年的融资，把能够用的方法都用到。”招商地产董秘黄培坤此前在接受媒体采访时这样表示。

　　事实上，早在今年1月，招商地产就已宣布启动新年第一单大规模融资方案，通过信托的方式将租赁资产做成一个资产证券化产品进行融资，此方案设计的融资规模为10亿元。据了解，这也是目前房地产界用经营租赁物业产生的现金流做资产证券化融资产品中规模最大的一次尝试。据悉，该笔资金按照要求分成200份，由建设银行承销。

　　在银行银根紧缩，房地产公司二级市场融资被严格限制的情况下，地产公司将信托融资视为“最后一根稻草”。不仅房地产企业十分踊跃，也得到了监管层的首肯。银行人士也认为这是解决资金需求的重要方式，而承销业务也给银行增加了收入来源。

　　但是与银行贷款相比，信托融资的代价也比较昂贵。不仅对投资者门槛高，对发信托者成本也较高，融资成本高涨。只是在银行收紧信贷、资本市场融资遇冷的情况下，地产商不得不寻求其他渠道。从目前看，大家又开始挤信托融资这一条路，资金困局仍然难有大的突破。