金陵饭店：五星级酒店中的领先民族品牌

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　　朱毅　光大证券

　　-金陵饭店整体排名南京市五星级酒店第一名：

　　金陵饭店始建于1979年，是江苏省首家涉外五星级酒店。无论是平均房价还是出租率水平均处于南京五星级酒店领先地位。

　　-五星级酒店房价存在加速上涨的可能：

　　一般来说，五星级酒店的房价应该为所在城市中心区房价的10%左右，比如上海中心区房价3-3.5万元，而上海平均五星级酒店房价在2000元左右，基本是比较合理的；目前南京市中心区房价在每平米1.5万元左右(以新街口为中心方圆两公里内)，而目前南京的五星级酒店房价只有500多元。我们认为五星级酒店的房价存在加速上涨的可能。

　　-地产项目成为经营业绩的有力支撑：

　　公司持股30%的金陵置业，目前在建楼盘主要是江宁区的玛斯兰德

别墅项目三期工程，该项目计划分五期建设，建设周期至2011年，总占地面积726亩，距离市中心只需30分钟，属于相对品质较高的全别墅项目。随着别墅项目审批的停滞以及财富效应的显现，别墅的需求将愈加旺盛，为公司经营业绩增长提供了有力支撑。

　　-资产注入预期强烈：

　　金陵饭店上市之初，有关其资产注入的预期就比较强烈，但随着时间的推移，进展速度似乎稍显缓慢，依照我们的预期，我们认为收购高星级酒店不是能够一蹴而就的事情，需要寻找比较合适的时机和适当的标的，而且我们认为其作为江苏省国资旗下高星级酒店资产整合平台的预期依然非常强烈。

　　-业绩预测与投资建议：

　　我们认为在不存在资产注入情况下，公司今明两年盈利预测分别为0.22和0.30元。给予其2008年45PE，目标价格13.5，首次给予增持评级。

　　-风险分析：

　　资产注入时间表尚不能明确。

　　金陵饭店历史沿革

　　金陵饭店股份有限公司由南京金陵饭店集团有限公司作为主发起人(控股股东)，联合新加坡欣光投资有限公司、江苏交通控股有限公司、江苏省出版印刷物资公司和南京消防技术服务事务所四家发起人，于2002年12月30日发起设立。

　　公司下辖南京新金陵饭店有限公司、江苏金陵贸易有限公司、江苏金陵精品商贸有限公司等子公司及食品研发、旅游商场等分公司，以及参股30%的金陵置业和18%的酒店管理公司。

　　1980年3月17日,经国务院批准的第一批引进外资建设的旅游涉外饭店—金陵饭店在南京城市中心破土动工；1983年10月4日金陵饭店作为“神州第一高楼”建成开业，也是江苏省首家五星级酒店。

　　省会经济发展迅速，为商旅客人进入创造可能

　　金陵饭店座落在江苏省省会南京市，近年来南京经济发展迅速，南京GDP连续三年保持15%的增长。经济的活跃和发展，为更多商旅客人进入南京创造了可能，据不完全统计，目前世界500强企业中已经有超过62家落户南京，2007年南京将新增350亿美元的投资项目。

　　同时南京还是我国内河航运的重要中心之一，是长江航运的物流中心，新的南京机场正在扩建，客运量增加70%；改扩建完成之后的南京市火车站将成为亚洲最大的火车枢纽站；新扩建的南京港将成为亚洲最大的港口；连接省内外的多条高速公路也都通过南京市。

　　我们认为南京市经济与区位优势明显，这都为今后酒店发展迎来了难得的发展契机。

　　南京旅游进入新的发展阶段

　　有鉴于南京经济与文化事业的发展，近年来，南京旅游进入了新的发展阶段。南京接待国内外游客数量年均增速保持在15%左右的水平。

　　2006年南京市共计接待国内旅游者超过100万人次，同比增长15.16%；接待国际旅游者64.6万人次，同比增长25.78%。与此同时，国内外旅游者在南京的平均逗留时间由2002年的2.55天，增加到2006年的2.85天。预计2007年全年南京市接待境内外游客人数将继续保持两位数以上的增长。

　　由于接待人数提升以及平均逗留天数的增加，我们预计未来南京市酒店出租率和平均

房价水平将会继续提升，特别是近年来随着南京吸引外资步伐的加快，更多跨国公司进入南京市，我们预计其对于高星级酒店的需求将持续呈现增长趋势。

　　金陵饭店处于南京五星级的领先地位

　　目前南京市共有8家五星级酒店，金陵饭店无疑是其中的领先品牌。无论是客房出租率还是平均房价水平，均高于其他几家同星级酒店。

　　公司建立了“金陵市场营销系统”，系统直接订房量就达到了每月客房总量的75%，为客房业务总量的稳定增长夯实了基础；与在宁57家世界五百强企业签订了长期订房协议，与国内外大公司、世界著名旅行代理商和国际订房组织建立了密切合作关系。

　　目前，公司已拥有南京地区最大份额的境外客源市场，商务客人比例保持在96%以上，境外客人占到45%，常住客达到了35%。

　　中央预订系统、金陵贵宾计划、语音信箱、呼叫中心、短信平台陆续投入使用，金陵饭店网站成为中国酒店业首家拥有强大在线功能的“中字号”网站，金陵饭店物资采购系统成为酒店业电子采购的示范样板，从而实现了"金陵"利用现代高科技手段提升传统服务业的全新突破。“集团化采购系统”已成为国内酒店业最强大的酒店物资在线采购平台，公司建立了4000多个酒店物资品种，320家供应商已实现网上交易，系统的专业化运作和规模化效应大幅度降低了酒店成本费用。

　　2007年初，公司与全球旅游技术和服务领域的领导者Pegasus Solutions公司签订合作协议，助推金陵中央预订系统，与全球最大的GDS分销系统实现了“无缝”连接。

　　酒店房价预期将进一步提升

　　我们认为虽然目前金陵饭店的总体房价在南京市五星级酒店中处于领先地位，但是南京市整体五星级房价水平处于偏低状态，随着经济的发展，房价预计将进一步提升。

　　按照一般旅游学理论，五星级酒店平均房价应该是市中心平均房价的10%，如上海市目前市中心区域房价在3-3.5万元，而上海市平均五星级酒店房价为2000元左右，基本上符合旅游学规律；同处江苏省的苏州市目前五星级房价在1000元左右，而地处江苏省文化经济中心的南京市五星级酒店目前平均房价仅有510元左右，酒店房价和周边地价存在较大的脱节。

　　我们认为高端客户的逐步增加，房价回归应有的价格是必然的趋势，因此相对酒店目前房价来说，提价应该存在较大空间。

　　地产项目是业绩增长的有力支撑

　　公司持有金陵置业30%股权，玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内，属于全别墅项目，总占地面积726亩，占地48万平米，建筑26万平米，从市中心驾车只需30分钟。从2003年投入开发，到2011年开发周期8年，所在的地区均为别墅，一期二期包括双拼和独立别墅，三期以后全部为独栋别墅。

　　一期开发了80栋，二期共开发106栋，三期160栋独栋别墅，目前三期别墅已经较年初的均价1.2万上涨到1.5万以上，由于别墅用地今后将不再审批，属于稀缺资源，加之股市财富效应，我们觉得未来房价上涨的空间较大，将对公司利润贡献形成有力支撑。

　　金陵置业05年的总收入是2.2亿，税后利润是4900万；06年总收入是2.3亿，税后利润在5000万元。

　　业绩预测

　　我们对于金陵饭店业务预测基于以下假设条件：

　　为了谨慎起见，我们假设未来两年公司发展仅依赖于内生性发展，即不存在资产注入行为；..玛斯兰德别墅未来受国家调控政策相应较少；..预测客房毛利率水平为75%、餐饮毛利率水平为85%、商场收入毛利率水平为20%、贸易收入毛利率水平为25%。

　　公司三项费用控制较好，基本维持在目前水平；我们认为在不存在资产注入情况下，公司今明两年盈利预测分别为0.22和0.30元。

　　投资建议

　　在目前A股上市的所有酒店类公司来说，金陵饭店在诸如偿债能力、成长能力等诸多方面都处于行业内领先地位。

　　给予其2008年45PE，目标价格13.5，首次给予增持评级。

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