名流置业：稳步迈向一线地产商

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　　武汉新兰德 余凯

　　伴着股指的逐渐启稳，地产股也重又开始走强。种种迹象表明，我国经济已经进入人民币升值的实质性周期内。中国外汇储备超过万亿美元，成为全球最大外汇储备国。国家外汇储备不断飙升，可能迫使管理层通过加快人民币升值步伐，作为防止外汇储备持续快速增长的对冲措施。因此人民币长期升值的趋势难以改变。而房地产板块作为获取人民币升值收益的有效载体之一，人民币升值无疑利好地产股。与此同时，目前我国正处在城市化的快速发展期。大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速,这显然会带动对房地产的旺盛需求。而从政策调控的导向来看，政府对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业和房地产板块的走势，而是促使房地产市场健康稳定的发展，真正的实现社会的和谐，对于行业长期投资价值反而是十分有利。特别需要注意的是，宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。这主要是加息后贷款利率水平的提高，将给房地产企业带来一定的经营压力，但部分优质房地产上市公司拥有较多的融资渠道完全是可以化解此压力。因此像万科、金融街、名流置业这类地产龙头企业反而可能在宏观调控背景下地产业的重新洗牌中获得更大的发展。

　　名流置业(000667)前身为华一投资，2002年名流集团入主后对其进行重组，公司转型为

房地产公司。有关分析认为，我国房地产行业的发展和区域市场之间发展并不平衡，一些市场在某一阶段相对或即将饱和可能会导致地产公司资本盈利能力下降。为此，公司近年来逐渐确立了“在产品结构上以普通住宅为主；在区域选择上以环渤海、珠三角、长三角及长江沿线为重点，面向全国发展”的战略目标，目前公司已经具有相当规模，业务遍布北京、武汉、西安、深圳、惠州等地，现有土地储备占地面积200多万平方米。并成功完成了“项目型”向“公司型”的转化(“项目型公司”向“公司型企业”转化的突出特点就是增加项目和土地储备，完善和重视管理，具备明确的战略)，改变了以往“项目型”公司那种过于依靠单个项目、业绩波动非常频繁的特性。我们认为，公司即使不新增土地储备，也可供公司未来5年左右开发需要。

　　近年来，面对宏观调控的压力，公司却借力资本市场成功实现了两次增发，并由此实现了大踏步的扩张。公司于2006年10月公告定向增发，拟将募资投向北京“未来假日花园”、 西安“名流水晶宫”、 武汉“名流人和天地”太和园和广和园等项目；2007年，公司实施二次增发，将募资投向北京“名流广场”、惠州“名流印象”、惠州罗浮“名流假日”一期、武汉“名流人和天地”润和园、沁和园项目、芜湖“吉和名流广场”一期等几个项目。这些项目均将在2009年前陆续完工，成为公司的利润增长点。而最近一段时间，公司再度加大拿地力度，形成了丰厚的项目储备。2007年11月6日公司公告，拟出资40605.5万元收购重庆豪富房地产公司100%的股权和债权，进一步拉开了拓展长江沿线市场的序幕；2007年11月23日公司公告，拟出资9587.4万元收购大田水乡100%股权和冠盈实业100%股权，拟抢占“珠三角”制高点，加强在珠三角的竞争实力；2007年11月26日公司公告称，将和香港友佳将分别出资7000万美元、3000万美元合资经营沈阳友佳，共同开发位于沈阳浑南新区的D40/D41/D45/D46号地块。由此，公司已经初步完成在全国的战略布局。

　　目前，公司的房地产项目主要分布在西安、武汉、惠州、安徽、沈阳等低风险、高成长性的二线城市。有关资料显示，我国房地产地区投资结构近年来基本延续了由沿海向内陆转移的趋势，与此同时，二线城市

房价也出现了持续快速上升的势头，由此公司的战略布局迎合了市场的方向。而在具体区域上，公司有针对性地对开发项目进行准确定位，力图与当地企业形成差异化竞争。比如，公司目前主要开发的大型项目如武汉名流人和天地、西安名流水晶宫、惠州名流印象均为普通住宅项目，而公司后续开发的北京名流广场、芜湖吉和名流广场、惠州罗浮名流假日等虽定位为中高档项目，但项目建成后填补了当地市场需求的空白。由此，产品物业形态的逐渐丰富，产品结构的不断优化，将极大分散公司前几年所面临的产品单一的风险。因此，我们未来十分看好名流置业的发展，它很可能在新一轮房地产行业重新洗牌的过程中，成功抢占一些中小

房地产商受制于资金而留下的市场空间，并成功迈入一线地产商的行列，建议投资者不妨积极持股，分享其巨大的成长空间。

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