金融街：战略布局成型租售并举促增长

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　　公司已经逐渐从一个园区开发类公司转型为全国性多物业类型的开发商。开发模式和物业类型选择上，公司将采用租售并举、商业为主的策略，则优选择重点城市核心区域内的写字楼、商铺等优质物业持有，以获取长期增值收益，住宅类产品主要采取销售策略，以保证今后2-3年利润的合理增长。

　　市场战略方面，公司将以潜力二线城市作为主要的拓展方向。区域市场选择方面，公司将目标城市分成三类，采取继续深耕、密切关注、择机进入等不同的运作策略。我们认为，公司的市场战略可以使公司规避较为激烈的竞争，选出重点市场并对其进行持续深耕，能够提高运营效率，降低项目选择上的风险。

　　公司现有土地储备及持有物业建筑面积522万平米。公司目前有约700万平米的项目在洽谈之中，主要位于北京、天津、重庆、长沙等城市。到2008年底，公司土地储备面积达到1000万平米。金融街将从目前的1.18平方公里向东、西、南三个方向扩大到2.59平方公里，新增区域内将有140-150万平米的建筑面积可供开发，政府代做拆迁后，将全部转交给公司进行后续开发。由于涉及较大的拆迁问题，预计大规模的开发要到2009年后才能开始。

　　公司公开增发不超过3亿股已经获得证监会核准，公司表示，一旦股价企稳，增发随时可能启动，预计募集资金70亿元左右。增发完成后，公司资产负债率将从目前的70%下降到45%左右。不过由于公司未来开发量较大，持有部分物业也加大了资金需求，且金融街扩区一旦进入实质性开发还需要投入较大的资金，未来1-2年内，公司还将有股权融资的需求。

　　公司未来3年净利润复合增长率30%以上。公司此前的经营计划中，未来3年的净利润增长目标不低于30%以上，由于

　　假设公司在2008年初完成3亿股的增发，预计公司2007-2009年EPS分别为0.65元、0.7元和0.9元。公司目前股价对应2008年EPS约38倍，基本与物业持有类房地产公司相当，考虑到公司在募集资金到位后的快速成长，以及租售并举的策略保证公司稳定性的同时可以取得快于持有性房地产企业的增长速度，给与公司“推荐”评级。

　　(兴业