银泰系换骨：转攻地产能源

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　杭州报道　本报记者　刘华　

　　以商业连锁著称的“银泰系”，正在“变脸”。

　　11月23日，中国证监会豁免中国银泰投资有限公司要约收购S科学城(000975.SZ)义务；同一天，银泰百货(1833.HK)斥资5亿人民币，收购杭州市一百货店项目50%股权及经营权。

　　而在10月25日，银泰股份(600683.SH)亦公告称，拟非公开发行股票不超过2.6亿股，募集资金约25亿投向北京京投置地房地产有限公司等地产项目。银泰股份经过此番“换仓”后，其主营业务将从商业连锁逐步转移到房地产投资。

　　种种迹象显示，银泰系老板沈国军正在重新梳理并整合上述三家上市公司。未来，银泰百货将负责零售业态的投资运营，银泰股份则将退出百货业转攻地产，而S科学城或将进军矿产能源行业。

　　银泰股份转身

　　一度业绩平淡的银泰股份正在脱胎换骨。

　　银泰股份的前身是宁波华联，隶属百货业。2005年9月，大股东银泰集团将宁波华联业务和资产一分为三，通过重组并购，分别装进银泰百货、银泰股份和科学城。

　　银泰股份近年来的表现差强人意。2007年中期报告每股收益0.049元，公司已经形成的房地产结算收入为2118万元，同比减少4651万元，毛利率下降3.84%。截至中报公布时，其账上现金仅有2.12亿元，但在杭州海威、宁波、台州等地房产大约需要60亿资金支持，如何能用这2.12亿撬动这些项目正常运作？

　　引进北京市基础设施投资有限公司(下称“京投公司”)是沈国军选择的资本战略。

　　同时，银泰股份拟非公开发行股票不超过2.6亿股，募集资金约25亿。这次募资将购买京投公司控股的北京京投置地房地产有限公司95%的股权、银宏投资控股的北京翔鸣房地产开发有限公司100%的股权，追加京投置地大红门项目以及钱湖国际项目投资等。

　　目前，京投公司即将落实地铁大兴线枣园站周边32公顷土地的一级开发项目，正在落实地铁9号线郭公站100公顷土地的一级开发；已落实地铁10号线二期西马场站周边7公顷土地的二级开发，正在落实地铁9号线花乡站8公顷土地的二级开发。京投公司还将把北京京创土地开发公司、京投地下空间开发公司等注入到银泰股份等。

　　除增发注入的大红门等地产项目外，京投公司承诺，在短期内将取得的土地资源通过多种形式置入银泰股份，今后京投的土地开发和房地产开发类项目将完全由银泰运作。

　　据银泰股份公告称，预计在2010年底前，大红门、钱湖国际、海威国际、格林莱雅项目均将竣工销售，累计实现33.2亿净利润，而该公司按照相关持股比例将获净利21.7亿元。同时，华联、慈溪地块预计有2亿元左右利润；出售华联1、2号商业物业，预计实现2亿元利润；出售海通证券，宁波商行股权，预计利润6亿元左右。

　　由此看来，银泰股份将成为“银泰系”房地产业务的主要经营平台。

　　S科学城变脸

　　S科学城的“变脸”出人意料。

　　S科学城此前曾表示，公司主业将转向酒店和百货业，市场由此热炒其“奥运地产旗舰”、“北京酒店龙头”概念。

　　然而9月13日，该股公布收购报告书称，“主营业务将调整为以矿产资源及能源为主要业务发展方向。”此前被寄予厚望的银泰中心柏悦府项目在公告中被定位在“偶然性的投资行为”。数日后，S科学城取消了原拟与四川怡和置业共同成立四川花都房地产的计划。

　　S科学城董秘办公室人士表示，“以前的确有介入房地产业务的想法，但是现在情况发生变化，我们的发展方向也随之作出了调整，已经没有地产开发的打算。”她将此作为公司取消成立四川花都房地产的原因。

　　在地产业务合作方面，S科学城与中国银泰的渊源颇深。

　　早在2003年，S科学城就与中国银泰合资成立北京科学城房地产开发公司，计划参与北京银泰中心的建设。但此事不了了之，合作方式变成了2004年的与中国银泰全资子公司北京银泰置业采取非法人型联营合作方式，共同开发北京银泰柏悦酒店项目。

　　2005年11月，中国银泰拟收购S科学城第一大股东凯得控股所持有的1.3亿国有股股权。转让完成后，凯得控股将持股28.8%为第一大股东，中国银泰持股24.4%居次席。2006年6月，中国银泰再次与凯得控股签订协议，拟收购S科学城1.5亿股国家股。

　　但这两项协议未能获得有关部门批准，中国银泰最终持有S科学城29.9%的股份，为第一大股东；凯得控股持有S科学城23.3%的股份，为第二大股东。

　　有观点认为，中国银泰未来不排除将北京银泰置业注入S科学城，实现北京地产业务的整合。但S科学城上述人士却予以否认，“并没有听说过这样的计划”。

　　有分析师指出，中国银泰并没有矿业和能源开发的经验，能否在竞争激烈的矿业能源市场对S科学城予以支持还是未知数。

　　“按既定战略办，没什么好说的。”11月15日，沈国军曾对本报记者如是表态。

　　但在发稿前，本报再度联系沈国军，其手机则一直处于关机状态，未能就上述各项资本运作进一步作出解释。

　　银泰百货扩张

　　银泰股份和S科学城纷纷转身，但是沈国军不可能会放弃赖以发家的商业零售。

　　11月15日，武汉中商(000785)公告将其所持湖北世纪中商百货有限公司的50%股权，以2200万元的价格转让给湖北省住宅发展有限公司。该项目由武汉中商与湖北省住宅发展公司2003年分别投资2500万元联合设立，目前净资产仅剩400多万元。

　　随后，湖北省住宅发展公司将这50%的股权转让给银泰百货。至于转让费用，沈国军并无明确说法。本报了解到，在洽购世纪中商项目过程中，他始终未与武汉中商正面接触。

　　进军武汉商业，一直是沈国军的一个梦。在去年鄂武商(000501)股权争夺战中，银泰惜败武汉国资公司未能夺取第一大股东交椅。

　　沈国军对此回应道，“我们投资鄂武商，主要是将银泰百货有价值、有优势的管理、经验架构到鄂武商，提高这家上市公司的商业效益。现在依然没改变初衷，我们会继续最开始就确定的策略”。

　　银泰百货并未收缩实业扩张步伐。

　　11月12日，银泰集团斥资6000万元收购鄂州南浦路一栋闲置8年的楼盘，计划明年五一前在鄂州开设门店；接下来，银泰百货还将注资现金2.4亿元，控股并负责运营位于嘉兴市梅湾街的房地产及零售业态。

　　11月23日，银泰百货再次公告将斥资5亿元，收购持有杭州市上城区一幅地皮权益的浙联投资管理50%股权、价值2亿的股东贷款及有关项目的零售管理公司，以经营百货店项目。　

　　到目前为止，银泰百货在全国在建和已营业的百货中心已达15家，今年销售额预计达到近60亿元。至2010年，其在浙江门店将达20家(现有11家)，在华中达到10家，单店投资均将在5000万美元以内。