荣盛发展：定位精准效率卓越

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　　公司9月25日公告1.39亿元沧州拿地

　　股价近期在低位构筑平台整理

　　公司差异化市场战略定位是获得成功的因素之一

　　当前股价 目标股价

　　今日投资个股安全诊断星级

　　★★★

　　东方证券 薛和斌

　　公司以房地产开发为主业，以专业化、规范化经营为手段，以打造全国性大型房地产企业为目标，最近三年累计竣工商品房建筑面积165.93 万平方米，销售商品房建筑面积129.11 万平方米，已经初步具有年开发80～100 万平米的项目开发能力。截至2007 年9 月30 日，公司在石家庄、廊坊、沧州、邯郸、南京、徐州、蚌埠、聊城等地拥有规划建筑面积土地储备430 万平方米(含在建)

　　公司的开发产品为普通商品住宅，而且处于中小城市，从公司发展历史来看，公司所开发的项目土地成本不高，但是售价也不高，因此公司的单位盈利能力较低，06 年每平米销售净利润约为351 元。从另一个角度来看，随着京津冀环渤海都市群和长三角都市群城市化进程的发展，这些中小城市的房地产市场开始迅速发展，房价还有较大的上涨空间。

　　打造房地产细分市场龙头

　　相对于众多房地产巨头纷纷抢占大城市的发展战略，荣盛发展清醒的认识到自己的实力和优势，将发展目标主要集中在暂时没有较强竞争对手同时自己品牌优势较突出的中小城市。公司以开发商品住宅为主导，立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展，连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。也就是：双脚稳稳站在中等城市，眼睛紧紧盯着大城市，用大城市先进的理念、先进的技术和一流的人才在中小城市做居住理念的领跑者。公司跨地区业务在紧紧围绕京津冀和长江三角洲两大经济圈的中等城市基础上，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市进行商品住宅的规模开发，目前已在河北、江苏、安徽、山东等省的8 个中等城市和2 个小城市开展了房地产开发业务。

　　我们认为公司这种准确的差异化市场战略定位是公司获得成功的关键因素之一，并且是公司未来发展的一大优势。其原因主要在于：

　　第一， 公司的目标市场：京津冀和长三角区域的中小城市，是我国经济最发达的区域之一，近年来经济发展迅速，GDP 和人均可支配收入等各项经济指标均较快增长。

　　第二， 中小城市房地产市场和

　　第三， 中小城市和大城市相比，房价较低且刚刚进入快速上涨阶段，房价的历史涨幅非常有限，因此相对大城市来说，中小城市可能受国家房地产行业

　　我们认为公司的目标市场定位非常符合公司的现状，能最大程度地发挥公司的优势，实现公司的快速发展。尽管公司目前从规模和资金实力等方面还不能和万科等全国性的地产巨头相比，但是公司在其业务扩展的中小城市已属于大品牌开发商，在规模、资金、产品、品牌、管理等各方面都有相当的优势，占据了当地市场的龙头地位和较高的市场份额，在未来京津冀环渤海都市群和长三角都市群城市化进程中占据这一房地产细分市场的龙头地位。

　　通过高资产周转率来提高盈利能力

　　公司具有较高的净资产收益率，06 年公司净资产收益率达到29.15%。在公司综合毛利率只有28.73%，销售净利率只有12.68%的情况下，高的净资产收益率主要来自于公司的高资产周转率。

　　尽管公司开展房地产开发业务的城市的房价都有较大程度的上涨，但是我们认为目前公司利润贡献的关键因素还是高资产周转率，因此影响公司资产周转率的因素：持续获得大量土地储备的能力，产品的开发、销售、结算速度是我们未来关注的重点。公司现有项目以多层和小高层普通商品住宅为主，具有建设周期短，开发资金需求量少，销售迅速和资金回流快的特点，我们预计未来公司仍旧会保持现在的高资产周转率。

　　盈利预测和投资建议

　　我们预计公司07～09 年每股收益分别为0.65 元、1.67 元、3.20 元，未来三年收入复合增长率64%，净利润复合增长率95%。

　　我们以08 年动态市盈率30 倍为参照标准，根据公司08 年预计每股收益1.67 元计算，公司的相对估值为50.10 元，50 元的目标价对应09 年动态市盈率15.6 倍，具有较高的安全边际。

　　我们估算公司的每股重估净资产值(RNAV/Share)为15.61 元，较估值日的股价33.09 元低52.8%，由于目前A 股市场的开发型公司的股价相对于其每股重估净资产值都有较大的溢价，同时公司的每股重估净资产值仅考虑了公司现有项目储备的增值，未考虑公司将来获得新项目的情况和公司持续经营，品牌价值和管理能力等“软竞争力”，我们认为该估算值仅作为投资者的投资参考。

　　相对回报(%)

　　-荣盛发展-深证综指

　　基本面诊断72分

　　EPS增长率

　　荣盛发展 行业

　　销售收入增长率

　　荣盛发展 行业

　　ROE净资产报酬率

　　荣盛发展 行业

　　技术面诊断32分

　　市场强度

　　荣盛发展 行业

　　市场温度

　　荣盛发展 行业

　　市场趋势

　　荣盛发展 行业

　　机构认同度45分

　　分析师情绪指数

　　主力关注度

　　机构风向标

　　评级系数 评级人数