深振业(000006)：一块隐藏在顽石里的美玉

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　　公司9月11日公告与西安合作开发土地

　　股价近日突破盘整区创出新高

　　公司未来几年业绩将持续高速增长

　　当前股价 目标股价

　　今日投资个股安全诊断星级

　　★★★★★

　　摩根吉富 王文海

　　在许多人眼里，深振业只是一个不入流的二类地产公司。但如果您静下心来仔细研究，您会发现她其实是一块隐藏在顽石里的美玉。大家之所以认为她是石头，是因为没有看清其大量的优质土地储备和在股权激励机制实施激发的巨大潜能。从2007年4月该公司公布一、二季度业绩大幅预减等重大利空以来，机构大量进驻，2006年6月末该公司前50大流通股持筹达54%，但大多数机构还是把他当石头看，目标价均定位在40元以下。只有少数先知先觉者把她做美玉收藏，且最近在不断的压价吸筹。

　　主要投资项目进展顺利

　　目前该公司完工、在建、拟建和土地储备项目建筑(含可建)面积731万平方米。其中已销售且入伙但尚未结转的建筑面积2万平方米；已公开发售尚未结转的建筑面积15.18万平方米；2007年底前拟建项目建筑面积155万平方米；土地储备项目占地面积129万平方米，按容积率3.0计算，可建面积387万平方米。具体项目如下：

　　1、星海名城

　　六期项目(城中央)总建筑面积15.18万平方米，可售面积13.9万平方米，商业面积0.23万平方米。该项目于2005年10月开工，2007年7月1日公开发售，争取年底入伙。累计投资50521万元，单位投资成本3328万元(不含土地增值税)；土地增值税50000万元，单位投资成本67014万元(含土地增值税)。单位销售均价16500万元。销售利润＝13.9×16500-(50521＋30000)＝14.88亿元。净利润应在10亿元以上。

　　七期项目总建筑面积7.2万平方米，其中办公酒店3.8万平方米，商业面积2.7万平方米。该项目已于2007年9月开工建设。

　　2、振业城

　　一期项目总建筑面积16万平方米，可售面积14.1万平方米，该项目于2004年5月开工，2007年2月竣工，累计投资67678万元。截至6月末累计结转销售收入11.95万平方米，累计结转销售收入102621万元。

　　二、三期项目(多层住宅)总建筑面积8万平方米，可售面积7.5万平方米.该项目于2007年9月开工建设，拟于2008年达到预售条件。

　　四、五期项目(别墅)总建筑面积22万平方米，可售面积17.75万平方米。该项目于拟2007年地开工建设，拟于2008年达到预售条件。

　　3、振业宝荷城

　　该项目占地10.1万平方米，总建筑面积30.5万平方米，可售面积29.39万平方米。该项目于2007年9月开工建设，拟于2008年达到预售条件。累计投资成本(主要是地价款)79268万元。

　　4、长沙浪琴湾项目

　　该项目占地48.4万平方米，总建筑面积87.4万平方米。计划分6期开发，目前正在办理拆迁工作，地价成本约5亿元，楼面地价不到每平方米600元。该项目由长沙子公司开发，公司持有子公司80%股权。

　　5、惠阳项目

　　该项目占地61.3万平方米(别墅用地)，按0.5的容积率计算，可开发面积30万平方米，地价款1.8亿元，楼面地价每平方米600元。该项目由惠阳子公司开发，公司持有子公司82%股权。

　　6、南宁土地储备项目

　　该项目占地2.87万平方米，总建筑面积7.6万平方米，地价款18483万元。该项目由南宁子公司开发，公司持有子公司97.3%股权。

　　7、天津土地储备项目

　　该项目占地3.7万平方米，总建筑面积12万平方米。该项目由天津子公司开发，公司持有子公司100%股权。

　　8、西安土地储备项目

　　该项目位于2011年世界园艺博览会举办地，总占地面积900亩，前期投入2.8亿元协助产灞区管委会实施土地整理。

　　土地储备大幅增值

　　从以上土地储备项目看，除南宁、天津和西安项目外，其他土地储备项目都大幅升值。

　　星海名城七期项目土地增值5亿元。星海名城六期项目单位投资成本3328万元，楼面地价应在每平方米1000元左右，从每平方米16500元的销售均价看，其重置价值应不低于每平方米8000元，每平方米增值7000元。七期项目总建筑面积7.2万平方米，土地增值＝7.2×0.7＝5.04亿元。

　　振业城二、三、四、五期项目土地增值27亿元。一期项目总建筑面积16万平方米，累计投资67678万元，单位投资成本4230万元，楼面地价应在每平方米2500元左右。

　　二、三期项目(多层住宅)总建筑面积8万平方米。按每平方米12000元的销售均价算，其楼面地价重置价值应不低于每平方米6000元，每平方米增值3500元。二、三期项目(多层住宅)土地增值2.8亿元。五期项目(别墅)总建筑面积22万平方米。按每平方米25000元的销售均价算，其楼面地价重置价值应不低于每平方米135000元，每平方米增值11000元。四、五期项目(多层住宅)土地增值24.2亿元。

　　振业宝荷城项目土地增值7亿元。该项目占地10.1万平方米，总建筑面积30.5万平方米。按每平方米10000元的销售均价算，其楼面地价重置价值应不低于每平方米5000，土地重置价值总额15.2亿元，目前累计投资成本(主要是地价款)79268万元，土地增值7亿元。

　　长沙浪琴湾项目土地增值17.5亿元该项目占地48.4万平方米，总建筑面积87.4万平方米。地价成本约5亿元，楼面地价不到每平方米600元。从北辰实业竞拍每平方米3700元的楼面地价看，该项目楼面重置地价应不低于2600元，每平方米增值2000元。该项目土地增值17.5亿元。

　　惠阳项目土地增值16亿元。该项目占地61.3万平方米(别墅用地)，按0.5的容积率计算，可开发面积30万平方米，地价款1.8亿元，楼面地价每平方米600元。按每平方米12000元的销售均价算，其楼面地价重置价值应不低于每平方米6000元，每平方米增值5400元。土地增值＝30×0.54＝16亿元。

　　以上项目的土地增值合计＝5＋27＋7＋17.5＋16＝72.5亿元。

　　业绩持续高速增长

　　该公司2007年的收益主要来源于者振业城一期尾盘，星海名城六期(城中央)项目。半年报业绩为0.31元，振业城一期尚有2万平方米未结算，预计净收益5000万元。六期项目(城中央)总建筑面积15.18万平方米，可售面积13.9万平方米，商业面积0.23万平方米。该项目于2005年10月开工，2007年7月1日公开发售。累计投资50521万元，单位投资成本3328万元(不含土地增值税),土地增值税30000万元。单位销售均价16500万元。销售利润＝13.9×16500-(50521＋30000)＝14.88亿元。净利润应在10亿元以上。

　　星海名城六期(城中央)项目目前已销售(含20%的认购)80%，年底前部分入伙应不成问题。按25%入伙结算，结转净利润2.5亿元。每股收益＝0.31＋(0.5＋2.5)/2.5＝1.51元

　　2008年收益来源于星海名城六期(城中央)项目余下的75%入伙结算，结转净利润7.5亿元。

　　2009年收益来源于星海名城七期项目、振业城二三期项目(多层住宅)、振业城四五期项目(别墅)、振业宝荷城。以上项目均可望在2008年底、2009年初达到预售条件，2009年入伙结转应不成问题，净利润应在20亿元以上。

　　股权激励机制激发管理层做大市值动力

　　保利地产自上市以来经两次10送10，目前总股本为110000万股，每股复权价达320元。深振业目前总股本近25000万股，每股净资产高达5元，假如经过两次10送10，总股本为100000万股，2009年预期每股收益达2元-2.5元，按40倍市盈率计算，估价应在80-100元。

　　2006年11月深振业董事会正式宣布实施第一期股权激励计划，22名管理层获国资委609万限售流通股，董事长135万股、5名副职各65万股、其他16名骨干各9.5万股。这些激励股份可于2009年1月12日后上市流通。

　　可见，股价上涨符合公司管理层的共同利益。股价上涨一靠业绩高增长；二靠高送配。公司业绩高增长是没有任何问题的，高送配预期强烈。

　　估价和投资建议

　　预期公司2007年、2008年每股收益分别为1.5元、3-5元，结合该公司高成长、股本扩张能力、由区域性公司向全国性公司转型、股权激励和再融资预期综合考虑，给予该公司2007年为50倍市盈率，2007年目标价为75元。

　　相对回报(%)

　　-深振业A-深证综指

　　基本面诊断40分

　　EPS增长率

　　深振业A 行业

　　销售收入增长率

　　深振业A 行业

　　ROE净资产报酬率

　　深振业A 行业

　　技术面诊断91分

　　市场强度

　　深振业A 行业

　　市场温度

　　深振业A 行业

　　市场趋势

　　深振业A 行业

　　机构认同度96分

　　分析师情绪指数

　　主力关注度

　　机构风向标

　　评级系数 评级人数

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