变革的万科：增发价格很高 发力在2009

　　新浪提示：本文属于研究报告栏目，仅为分析人士对一只股票的个人观点和看法，并非正式的新闻报道，新浪不保证其真实性和客观性，一切有关该股的有效信息，以沪深交易所的公告为准，敬请投资者注意风险。

　　从地产上市公司十强看地产股之二

　　实习生 王松才

　　近日公布的万科中报显示：今年1—6月份，公司实现销售面积和销售金额分别为231.2万平方米和174.7亿元(不含收购富春有限公司股权包新增项目报告期内的销售金额24亿元)，较上年同期分别增长89.0%和136.4%。万科A基本每股收益0.25元。从销售金额来看，万科今年上半年已逼近去年整年。而且公开增发的3.17亿股A股股票已于9月5日上市。

　　经营业绩增长迅猛

　　今年上半年，万科结算面积和结算收入分别为122.57万平方米和109.4亿元，较上年同期分别增长36.04%和67.28%；实现营业收入110.97亿元，净利润16.68亿元，较上年同期分别增长66.37%和31.28%。结算增长低于销售的原因在于，上半年末公司尚有214.9万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约147.97亿元。

　　销售业绩中，深圳公司销售面积和销售金额分别为8.3万平方米和14.3亿元，主要来自第五园、万科城、金域蓝湾等项目；上海公司销售面积和销售金额分别为28.7万平方米和33.2亿元，主要来自新里程、蓝山小城、红郡等项目。

　　另外，武汉城市花园、东莞城市

高尔夫、无锡魅力之城、天津东丽湖、广州四季花城等项目都有良好的销售业绩，分别售出11.6万、7.5万、7.5万、7.5万、7.4万平方米和5.3亿元、4.8亿元、4.4亿元、3.9亿元、5.7亿元。

　　公司总经理郁亮表示，上半年销售业绩的高速增长为确保全年业绩目标的实现奠定了坚实的基础。此外，根据项目和市场情况，公司计划在下半年新开盘以及加推项目75个，其中首次开盘项目23个，包括深圳金域东郡、广州金沙洲、佛山金御华府、苏州金色家园、杭州西溪、大连溪之谷、沈阳新里程、成都迎宾大道、武汉魅力之城等，预计这些项目都将能取得不错的市场表现。

　　根据既定的发展战略，2007年，公司计划新开工面积700万平方米，竣工面积600万平方米，为了满足这一日益增长的规模扩张的需求，公司计划全年新增约1000万平方米的项目资源。上半年，万科新增项目规划建筑面积合计521万平方米。6月底至今又新增项目规划建筑面积186万平方米。截至目前，万科规划中项目建筑面积合计2157万平方米，按万科权益计算建筑面积1818万平方米。

　　据9月6日出炉的万科2007年8月份销售及相关情况公告显示，2007年8月，公司实现销售面积70.5万平方米，销售金额62.8亿元。2007年1-8月公司累计销售面积达366.69万平方米，销售金额合计298.13亿元。(含收购富春有限公司股权包新增项目1至6月销售15.65万平方米、24.06亿元。)

　　截至2007年8月底，公司前8个月缴税额已经超过2006全年24.2亿元的缴税总额，达约31亿元，比去年同期增长约110%。

　　整合资源，变革生产方式

　　万科董事长王石曾表示，2006-2008年，对于万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。之后，万科的成长将依托一种全新的方式展开，新的方式能够支撑更大的成长空间。所以，万科到2009年才真正发力。

　　在项目资源问题上，公司认为，一方面为保障公司的持续经营和增长，希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源；另一方面，为了防止占压资金、降低周转效率，不主张过多的项目资源保有量。

　　万科董事长王石认为，公司目前的项目资源基本上可满足未来两年新开工的需要，以后每年都会进行适当的补充。

　　今年上半年，万科还加大了资源整合力度，合作对象和范围进一步扩大，合作方式也更加多样化。

　　在受让了浙江南都剩余的20%的股权同时，还通过合作的方式获得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目；拟和中国航空工业第一集团公司共同组建综合性房地产开发公司开发房地产项目、通过公开拍卖方式获取了杭州钢铁集团公司下属之富春有限公司在浙江产权交易所转让的股权包；7月份，万科和新加坡嘉德置地集团属下的零售业地产企业凯德商用签署战略合作大纲，拟就住宅项目中的商业部分开展战略合作。

　　据介绍，今年万科工厂化技术的应用加速，上海新里程20号、21号两栋住宅项目作为大量应用工厂化技术的试点，预计将在下半年向市场推出，而位于东莞的住宅产业化基地也已经正式投入运行。工业化住宅的生产方式，将可显著缩短建筑周期，提高周转速度。

　　万科现在的子公司已经超过150家，而且这个数字还将增加。为此，万科早在2002-2005年期间，就已经在内部管理上做了相当多的努力，为即将到来的高速成长期做好了准备。以万科目前的管理能力，支撑到2008年的预计经营规模应该没有问题。而公司现在仍在持续变革，也是在为2009年的发力做准备。

　　增发价格很高，买万科A是否值

　　针对万科增发A股进行融资的动作，华泰证券分析师张驰飞在接受

中国经济时报记者采访时解读为：现在房地产商都想多拿地，多开工，这样就对资金的依赖性比较强，万科公开增发A股融资，是很有必要的，为自己的进一步扩张提供资金来源。

　　张弛飞还谈了一些股民关心的问题。他认为，万科作为龙头地产股，估值比较高，按照2007年的动态市盈率，是在市场平均水平之上的；公司的成长性非常好，未来几年预计也能保持高增长；成长性的确定性也比较强。虽然万科估值高，增发的价格很高，但从中长期来看，万科A股目前的价格还是很有吸引力的，其收益也应该是强于大盘的。

　　9月10日，国信证券房地产行业资深分析师方焱在接受中国经济时报记者采访时也表示，非常看好万科A股未来发展前景。

　　由于万科一直倡导标准化，相信未来的发展前景肯定比现在更好。未来三年这样一只大盘股增长应该还是比较快的。

　　对于房地产泡沫是否会影响万科A的发展，方焱认为，房产泡沫从2003、2004年来一直存在，但并不是很严重。因为国民经济的发展速度和国内居民收入的增长速度比房价上涨速度快；而且，2008年奥运会以后房价依然会上涨。

　　方焱对中国经济时报记者表示：“当前国内房地产还有5到10年的大好光景，房价在5年左右至少还能翻一番，比如深圳中心区涨到5万、北京三环内涨到4、5万都是毫无悬念的；另外，国内二三线城市的

房地产业很健康，房价比较低，受此影响，地产龙头企业万科A股价还有很大的上涨潜力。所以投资万科、保利等都会有不错的收益。”

　　另据记者获悉，9月10日深市万科A盘中跌破增发价31.53元／股，这距万科完全增发不到十个交易日。业内人士表示，一旦市场趋势出现逆转或大幅震荡，许多高价增发股可能跌破发行价。购买高价增发的万科A股是否值得，人们还需拭目以待。

    新浪声明：本版文章内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。