名流置业：新获芜湖高盈利项目进军长三角

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　　孙建平 国泰君安　

　　公司近日公告：公司受让黄国平先生和上海宝钢经营开发总公司持有的芜湖万丰置业有限公司100%股权，其中，前者持有70%，后者持有30%股权，收购价款为3.19亿元。芜湖万丰置业拥有芜湖吉和地块项目，该项目建设用地总面积8.7万平米，规划总建筑面积约45万平米，其中，地下2层，建筑面积约10万平米；地上建筑面积约35万平米。收购后公司拟将该项目开发建设为商业和公寓相结合的街区。

　　点评：

　　该项目位于芜湖市中心城区商业繁华地段，地块西侧紧邻香港世贸房产的世贸滨江花园高档楼盘(在建)，紧邻的还有在建的长江边大型市政项目“滨江公园”和号称“全国三大步行街”之一的中山路步行街，可见项目地理位置非常优越，升值潜力非常大。

　　项目规划定位为综合商业广场，产品形态将包括商业、酒店和酒店式公寓，该项目是芜湖城市形象项目，为近年来政府城市建设1号重点工程。项目由政府负责拆迁，拆迁成本含在已经支付的地价款中，所以土地成本已经完全锁定，公司可以完全享有滨江公园和世贸滨江等因素带来的地价增值。同时，由于是商业项目，基本不受政策调控影响。

　　项目楼面地价1500元，同类商业类项目地价在3500元以上，因此地价至少将增值1倍。目前芜湖市区住宅均价3726元，高档住宅楼盘均价在4500元以上，中性预计该项目从写字楼到商铺均价可以实现6500-9000元，即实现销售收入30-40个亿，净利润6-8个亿，按目前股本增加0.78-1.1元EPS，若3年完工年均增加0.3元左右。..通过此次收购低成本获得芜湖地段优越的商业项目，进入长三角。

　　4月公司公告通过收购获得惠州罗浮山风景区2100亩土地，占地面积140万平米，地价成本很低，相对市价也已增值至少1倍。自06年下半年来，公司在珠三角和惠州的项目储备获得显著成功。..惠州和芜湖项目储备将推动公司08年以后的业绩继续快速增长，公司作为二线股的高成长性特质将更为突出。维持公司07-08年净利润增长100%以上的业绩预测，即EPS达到0.36元和0.77元，基于对惠州和芜湖新增项目储备的良好盈利前景，我们对公司09年的业绩持乐观预测。暂时维持公司16.94元的前次目标价，维持增持投资评级。

　　滨江市和芜湖公园简介：

　　芜湖市位于安徽省东南部，长江下游，东与长江三角洲连成一体，南依黄山、九华山、齐云山、太平湖风景区，连接南京、上海、合肥。全市总面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里，总人口218万人。芜湖是长江流域重要的商埠城市，近代芜湖是全国四大米市之一，晚清时被辟为对外通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。2006年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%，增速为近9年来新高；人均生产总值21045元，比上年增长14.2%，按当年年末

　　芜湖公园位于芜湖城市西部长江沿岸，全长9.5公里，集防洪、观光、商贸等多功能为一体，并对历史遗迹予以充分保留和利用，分别建有主题公园、文化艺术中心、特色商业街、中江塔公园、以体育健身为主的休闲观光区、以生态绿化为主的文化休闲区等。整个工程分三期建设：一期工程包括客运码头及站前广场、高档住宅区、主题公园、文化艺术中心、特色商业街、新吉和广场、宾馆写字楼、中江塔公园等；二期工程是以体育健身为主的休闲观光区；三期工程是以生态绿化为主的文化休闲区。该工程作为一个综合性项目，包括政府实施的公用基础设施部分和招商引资部分。滨江公园五大地块已被香港世贸集团以高价竞拍获得，该集团将进行包括