*ST广厦：江南无所有 首次给予买入评级

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　　张朝晖 中信建投

　　调研结论

　　《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。地产大鳄们做大市值已无后顾之忧，在股权结构理想的情况下，会不断地将合法资产以克己的价格注入控股的上市公司。*ST广厦(600052)首次定向增发已与股改一起完成，楼氏目前持有公司52.82%的股权，股改承诺中的资产置换也将在明年3月前启动。公司一季度每股收益为0.1元，如果此次定向增发的评估增值部分记入成本而不冲抵股东权益，公司08年将摘掉*ST帽子。给予买入评级，目标价位20.7元。

　　公司已有项目盈利分析

　　1、通和置业投资有限公司(100%权益)

　　(1)通和戈雅公寓项目(100%权益)

　　位于杭州市萧山区闻堰镇。2003年7月2日，公司通过公开拍卖方式获得该项目的开发权，总价61,800万元。项目总建筑面积49.43万平方米，其中地上建筑面积约40万平方米。

　　(2)都市枫林(100%权益)

　　2002年11月19日，杭州通和出资28,923.17万元通过竞标方式获得杭政储出(2002)25号地块的开发权，该块地为住宅用地，规划用地面积81,764㎡(123亩)，容积率为2.3，总建筑面积约21.85万㎡(其中地上部分18.8万㎡，地下部分3.05万㎡)。

　　(3)南岸花城(90%权益)

　　2002年8月8日，东方文化园公司通过协议出让方式取得萧山区闻堰镇小砾山村456,225平方米(684.34亩)土地使用权。其中148,666平方米于2004年重新办理了挂牌出让手续，后因河道改造由政府收回33,555平方米(50.3亩)。

　　项目的实际规划用地面积为422,670平方米(634亩)，总建筑面积约33.86万㎡。

　　2、广厦(南京)

　　(1)广厦—邓府巷项目用地总面积4.54万平方米，住宅规划容积率3，商场写字楼规划容积率5，项目规划总建筑面积约18.39万平方米，规划建设4幢高层住宅、2幢高层LOFT酒店式公寓、1幢六层商场和1幢高层写字楼，其中拟建高层住宅面积5.12万平方米，酒店式LOFT精

　　(2)碑亭巷江宁织造府”该项目由南京市政府牵头，是由“南京投资”投资建设的文化项目。项目于2003年立项，并取得国有出让历史景点用地1.88万平方米，目前处于初步设计阶段，具体投资规模、建筑形态、建造成本、经营模式、营运情况、未来收益等均无法确定。

　　根据《浙江广厦向特定对象发行股份购买资产暨重大关联交易报告书》提供的数据，通和置业三个项目及南京邓府巷项目帐面净资产20628.59万元，将产生净利润205298.32万元(109714.33+95583.99)，除去评估增值部分119339.96万元(139968.55-20628.59)，将为公司(600052)实际贡献净利润85958.36万元。

　　3、浙江天都实业有限公司(90%权益)天都城位于杭州东北部，属余杭区星桥街道。西临丁桥居住区和长睦地区，北靠皋亭山旅游区，东与原星桥区相邻，南隔临丁路与铁路乔司编组站相望。距杭州市中心武林门约18公里。建筑面积404万平米，已实现销售30万平米。预计剩余部分销售完毕将实现净利润56亿元，为公司(600052)贡献净利润50.5亿元。

　　4、广厦房地产开发集团(权益44.45%)

　　开发项目为杭州“檀香园”，规划建筑面积83877平米，预计全部销售完毕将实现净利润2.85亿元，为公司(600052)贡献净利润1.27亿元。

　　5、陕西广福置业发展有限公司(84.3%权益)

　　2005年4月21日，公司与浙江天都实业联合以6750万元向广厦建设收购陕西广福置业发展有限公司90%股权。开发项目为“广厦—水岸东方”，占地面积1046亩，规划建筑面积841000平米。预计全部销售完毕将实现净利润3.78亿元，为公司(600052)贡献净利润3.19亿元。

　　6、西安顶益房地产开发有限公司(75.8%权益)

　　开发项目为凤凰新城商住楼，占地面积14945平米，规划建筑面积90222平米。预计全部销售完毕将实现净利润0.41亿元，为公司(600052)贡献净利润0.31亿元。

　　6、广厦重庆置业发展有限公司(95%)

　　预计该公司盈亏平衡定向增发完成后，以上项目全部实现销售将产生63.87亿元利润。不考虑分红，公司(600052)新增的净资产将达到77.86亿元，公司每股净资产将达10.26元。

　　固定资产及股权投资增值

　　1、华侨饭店(90%权益)2001年12月10日，公司股东大会批准实施公司重大资产重组方案，将华侨饭店90%股权以13520万元置入公司。目前这部分股权增值在7亿元左右。

　　2、浙商银行公司现有浙商银行9.54%的股权，账面价值1.72684亿元。目前这部分股权增值在7亿元左右。如果考虑这两部分增值，公司重估后的每股净资产将达11.86元。

　　公司股改时承诺在股改后12个月内做资产置换，将盈利较弱的非苏浙沪的地产项目换出，将盈利强的该地区的地产项目置入。本业绩预测基础是目前的资产状况。因此，可能较为保守。