张江高科：国家综改配套试验政策带来机遇

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　　余志勇 招商证券

　　浦东新区国家综改配套试验政策试点经验即将面向全国推出，张江高科技园区受益巨大：张江园区发展第一阶段，园区并没有得到市场较好的认同，只能靠集团和上市公司单一开发，成熟一块、开发一块，发展速度极慢。

　　第二阶段即“基地建设”阶段，大力引进社会资金开发，通过建立各种主体基地逐步形成规模效应，从而成功使张江高科园区得到全国和世界的认同。第三阶段即“服务集成阶段”，由于张江高科园区在上海乃至全国的战略地位得到确立，大量的世界龙头高科技企业已经进入园区，因此园区已经开始超越“招商引资”阶段，明显进入“服务增值”阶段。近期，浦东试点经验将向全国推出，张江品牌的独特概念将会得到市场高调认同。

　　上市公司已经审时度势制定“服务集成”战略。上市公司及张江集团在充分调研基础上，已经根据园区发展成熟阶段推出了新的战略，具体可以总结为三个方面：第一，

房地产开发服务商，为园区的企业和相关人员提高高品质的办公和居住场所，但现阶段的房地产开发收益情况已经今非昔比，由于园区开发进入成熟阶段，上市公司不必顾忌招商压力，在租金和售价方面基本可以达到市场化，因此租金和售价水平相当可观。第二，园区附加值集成服务商，由于园区已经有四千多家高科技企业进驻，加上园区还有很大的扩张潜力，因此对这些公司提供高附加价值的服务既是必要，更是一个新的盈利增长点，公司目前已经开展了企业征信和咨询服务、外汇兑换、园区通讯服务集成、房产租售服务等业务。第三，高科技投资，同时为了更充分地分享园区成长的经济成果，上市公司可以利用自己对园区企业的了解和特有的关系，进行针对性的投资，而且随着公司经验的增加以及“二板”的壮大，预计高科技投资会为公司带来相对稳定的投资收益。

　　大股东的鼎力支持将加速公司战略的确立。大股东为了支持上市公司的新战略，已经进行了两次大的资产注入行为：2006年3月注入

银行卡产业园、国信安基地和科技领袖之都；2007年1月27日，注入集电港股权，大大增加了上市公司的实力。同时还启动了张江高科苑和张江科学城(中区)的建设，并且由于张江高科园区还有很大的扩张潜力，因此大股东未来对上市公司的支持力度将非常可观。

　　公司未来高速增长值得期待。预计到2010年，

房屋租赁业务复合增长率大约为50%，园区附加值服务复合增长率大约为30%，而且我认为随着园区高科技企业的成长，高科技投资很可能带来意外的惊喜。

　　维持“强烈推荐—A”的投资评级。经过综合分析，我认为张江高科园区起自工业地产，但正超越一般的工业地产园区概念，作为上海乃至全国高科技战略的最重要载体，张江高科园区未来的发展潜力有望超出市场的一般预期；而且张江高科园区已经基本完成了积累阶段，目前正在进入收获阶段，加上大股东对上市公司的鼎力支持，预计公司未来的成长性会相当可观。我预计2007年每股0.54元的盈利预测，考虑到公司在物业租赁和园区附加值服务目前正处于快速增长起步阶段，可以按45倍市盈率估值，那么公司估值中枢应在24.50元，维持“强烈推荐-A”的投资评级。

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