中铁二局：业务稳步发展房地产业前景好

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　　西南证券 王万金

　　投资摘要：

　　1.公司原先的主营业务为工程建筑施工业，业务发展呈稳步上升的趋势。保守估计，未来五年公司年中标合同金额应能以年平均10%的速度增长。

　　2.公司通过非公开增发募集资金收购集团公司控股或参股的地产公司股份进入地产业，2007年将实现经营业绩的跨越式增长，保守估计，公司未来三年净利润年均增幅不低于30%。

　　3.中铁二局股份有限公司的实际控制人，中铁工程已经准备年内A+H同步发行实现IPO，无论是对中铁二局进行何种方式的资产重组，其中都应该会有很大的机会，值得期待。

　　4.公司的偿债能力较好，2006年速动比率0.79，高于行业平均0.66。赢利能力目前虽然一般，主营业务利润率为5.97%，低于行业同期11.6%，但在业务变更之后的2007年，整体赢利水平将有望大幅提升。

　　5.根据我们对公司所做的盈利预测，07年公司的合理股价应该在14.23元，投资者可以择机买入并长期持有。

　　一、公司基本概况

　　1、中国铁路建设第一股

　　　中铁二局集团有限公司成立于1950年，经过56年的发展，到2006年6月，集团公司拥有总资产110亿元，年营业额120亿元以上，各类专业技术人员近万名。集团公司业务涉及工程建筑业内的各个领域。修建和参建了成渝、宝成、川黔、成昆、贵昆等铁路，建造了有“南海明珠”之称的国际五星级深圳南海酒店、广东浮法玻璃厂、深圳雅园立交桥、四川二滩水电站左导流洞、丰都长江大桥和南也门亚丁环线公路、尼泊尔国际会议中心大厦、老挝13号公路等一批颇有影响的一流工程。1990、1994年两度占据全国500家最大规模建筑工业企业第一名的位置。

　　中铁二局股份有限公司是由中铁二局集团有限公司(前身为

铁道部第二工程局)作为主发起人，联合宝鸡桥梁厂(现为中铁宝桥股份有限公司)、成都铁路局、铁道部第二勘测设计院(现更名为铁道第二勘察设计院)和西南交通大学四家发起人，于1999年9月24日采用发起设立的股份有限公司。公司于2001年5月8日向社会公开发行人民币普通股11000万股，并在上海

证券交易所上市交易。2001年5月15日，公司在成都市工商行政管理局办理变更登记手续，注册资本变更为41,000万元。

　　公司目前的股本结构如下：

　　目前，中铁二局集团有限公司拥有股份公司59.83%的股权，而中国铁路工程总公司持有中铁二局97.71%的权益。因此，中国铁路工程总公司是中铁二局的实际控制方。

　　(注：中国铁路工程总公司为中央企业，目前集团总资产为1014亿元人民币，有31个子公司，员工28.4万人。

　　过去9年来，中铁工程主营业务收入和新签合同金额的年平均增长额都接近百亿元，2005年分别达到1264亿元和2055亿元，实现利润12.6亿元。营业收入在中央企业中排名第9位，同时也是中国内地收入最高的建筑类企业。2006年，以441位的排名进入“世界企业500强”。)

　　二、公司主营业务展望

　　(一)工程施工业务仍将长期增长

　　1、2007年工程施工合同金额将呈增长态势根据公司05年的年度报告，2005年，承揽工程148项，合同金额118.27亿元，为董事会目标92.2亿元的128.28%，其中铁路项目17个，合同金额32.45亿元，占合同总额的27.44%，非铁路项目131个，合同金额85.82亿元，占合同总额的72.56%。

　　2006年12月1日，中铁二局股份有限公司董事会宣布公司近日收到厦门路桥建设集团有限公司、石家庄市环城公路指挥部、北京建设工程招标投标管理办公室等三家公司的中标通知书，三个项目合计中标金额6.98亿元。至此，2006年全年公司已中标工程项目81项，金额为976,252万元。

　　06年与05年相比较，可以看出公司的总体经营情况比较稳定，但新增合同金额下降了17.5%。

　　公司获得的合同金额虽然绝对数额较大，不致影响公司整体经营情况，但是相对于公司的规模和能力来说，在2006年国内总体固定资产投资增长率24%的背景前提下，这样的结果不尽如人意。

　　鉴于建筑施工企业的隔年周期性，并且07年国内固定资产投资仍将以超过20%的速度增长，中铁二局07年的合同定单金额将呈现增长态势。公司2007年2月27日发表公告：自2007年1月1日起，公司已中标工程项目6项，金额为9.32亿元。保守估计，2007年中铁二局的中标合同金额将在2006年的基础上增长15%，达到112.2690亿元。2008年受奥运会及自身周期影响将降低到8-9%左右，但2008年之后将保持年平均10%以上的年增长率。

　　在公司未来的主营业务收入构成中，铁路、公路、轨道交通和市政工程施工的收入将占较大比例。我国建筑业，尤其是铁路、公路、轨道交通和市政工程的发展空间巨大，前景可观。作为国内土木工程建筑业的领军企业，中铁二局必将分享因行业快速增长而带来的可观的经济效益。

　　2、铁路投资未来将持续增加

　　(1)国家中长期规划按照2004年国务院审议通过的《中长期铁路网规划》，到2020年，全国铁路营业里程要达到10万公里。为此，中国将建设超过1.2万公里的客运专线和1.6万公里的其他新线，完成既有线增建二线1.3万公里和既有线电气化1.6万公里，中国铁路将在未来15年中提供2万亿元的商机。

　　(2)十一五规划

　　从2006年到2010年，我国将在铁路建设上投资1.25万亿元人民币，其中用于客运专线和城际轨道交通系统等高速铁路建设资金大约1万亿元。计划建设新线19800公里，其中，客运专线9800公里；既有线增建二线8000公里，既有线电气化改造15000公里。

　　(3)客运专线工程从2004-2006年开始客运专线建设启动以来，郑西、武广、石太客运专线，京津城际轨道交通，武汉至合肥铁路，合肥至南京铁路，温福铁路，甬台温铁路，广珠城际铁路，福厦铁路，广深港客运专线11个项目进入了施工准备和试验段开工阶段。未来五年将有大约1万亿的资金投入到客运专线项目上面，目前中国铁路工程总公司与中国铁道建筑总公司以及旗下的子公司仍然占据铁路工程项目承包的绝大多数份额，中铁二局股份有限公司作为中国铁路工程总公司的孙公司在未来五年中则有可能获得其中的35亿左右的订单。

　　(4)西藏铁路建设项目2007年3月26日，西藏自治区政府宣布，经中国国务院常务会议专题研究并讨论通过，在2006年至2010年的五年间，中国将投资超过1000亿元，在西藏开展包括青藏铁路延伸线——拉萨至日喀则段在内的180个项目。铁路方面，青藏铁路建成后，还将投资数百亿元人民币，以拉萨火车站为中心向外辐射，再兴建三条支线铁路。这三条铁路是：拉萨至林芝、拉萨至日喀则、日喀则至亚东三条青藏铁路支线，力争十年内全部建成通车。届时，青藏铁路将和这三条支线形成一个大大的Y字形，总长度将达到2000多公里。中铁二局在青藏铁路的施工能力表现以及突出的行业地位将能够使公司在这些项目中有可能占有一席之地，公司对于青藏铁路的贡献将远不止一个10标段。也就是说，在未来五年中，公司有可能在西藏的铁路建设项目中获得20亿以上的订单。

　　(5)2007年投资预测截止到2006年底我国当年对铁路的固定资产投资(主要包括基建投资及设备投资)达到了2153亿元，投资增速同比达到了57%，其中铁路的基建投资为1553亿元，同比增长高达75%，高于铁路行业固定资产投资的整体增速。与铁路基建相关的行业需求景气最旺。我们认为，这一增长趋势将在2007年得以持续。考虑到7000公里客运专线等十一五计划中需竣工的铁路项目繁多，2007年将是我国铁路建设全面启动的关键年，新增投资将比06年增加1010亿元，是历年来新增投资绝对额最高的一年。

　　中铁二局目前正在加大对铁路业务的开拓，这对于提升公司业绩将会起到明显的促进作用，根据公司以前的经营业绩及未来铁路建筑市场的发展估计，公司未来五年中平均每年将能拿到至少约16亿人民币的铁路项目。

　　3、公路投资规模持续增长

　　(1)国家中长期规划根据国家规划，到2020年，中国公路网总里程将达到300万公里，其中高速公路里程将达到8.5万公里，二级以上公路里程将达到65万公里。高速公路将连接目前所有20万人口以上的城市，相成“首都直达省会、省会彼此畅通、省会通达地市、连接重要县市”的高速交通网络，实现400至500公里当日往返，800至1000公里当日到达。

　　(2)十一五规划按照2006年交通部正式印发的《公路水路交通“十一五”发展规划》确定的目标，到2010年，全国公路总里程将达到230万公里，其中高速公路6.5万公里、二级以上公路45万公里、县乡公路180万公里。

　　公路基本形成国家高速公路网骨架，到2010年,国家高速公路网骨架基本形成，国省干线公路技术等级进一步提高。至2007年年底，贯通“五纵七横”12条国道主干线；2010年，基本建成西部开发8条省际公路通道；重点建设高速公路网规划中的“五射两纵七横”共14条路线，并力争到2010年基本贯通。

　　东部地区基本形成高速公路网，长三角、珠三角、京津冀地区形成较完善的城际高速公路网络；中部地区基本建成比较完善的干线公路网络，承东启西、连南接北的高速公路通道基本贯通；西部地区公路建设取得突破性进展，实现内引外联、通江达海。

　　(3)农村公路根据党中央、国务院解决“三农”问题的重大部署，从2006年起，交通部开始实施“五年千亿元规划”，即在“十一五”期间用五年时间，国家投资1000亿元为农民修建公路。同时，继续实施“通达工程”，力争到2010年全国所有具备条件的行政村都通公路。2020年，全面完成农村公路“通畅”工程，基本实现行政村通班车，形成农村便利客运网络。全国农村公路总里程将达到250万公里。其中，2006年我国农村公路投资额达1513亿元。

　　(4)高速公路2004年末出台的《国家高速公路网规划》确立了由7条首都放射线、9条南北纵线和18条东西横线组成的高速公路布局方案，简称为“7918”网，总规模约8.5万km。目前已建成2.9万km、在建1.6万km、拟建4万km，分别占总里程的34%、19%和47%。待建里程中，东部地区0.8万km、中部地区1.1万km、西部地区2.1万km。建成这个系统大约需要30年。按静态投资匡算，国家高速公路网未来建设所需资金约2万亿元，其中东部地区3900亿元、中部地区5200亿元、西部地区10900亿元。在2020年前国家高速公路网将处于较快的建设阶段，预计2010年前，年均投资规模约1400亿元。

　　根据公司以前的经营业绩及未来公路建筑市场的发展估计，公司未来五年中平均每年将能拿到至少约25亿人民币的公路项目。

　　4、轨道交通投资未来将快速增长作为城市公共交通系统的一个重要组成部分，在中国国家标准《城市公共交通常用名词术语》中，将城市轨道交通定义为“通常以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量公共交通之总称。”目前国际轨道交通有地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车以及悬浮列车等多种类型，号称“城市交通的主动脉”。城市轨道交通和其他公共交通相比，具有以下特点：用地省，运能大，轨道线路的输送能力是公路交通输送能力的近10倍。每一单位运输量的能源消耗量少，因而节约能源；采用电力牵引，对环境的污染小。噪声属集中型，人均噪声小，易于治理；乘客乘座安全、舒适、方便、快捷。

　　中国城市轨道交通发展迅速。到2005年底，全国已开通城市轨道交通的城市有北京、上海、天津、广州、长春、大连、重庆、武汉、深圳、南京10城市20条线，运营线路总长444公里。其中，北京、上海、广州三城市近几年每年新增的线路长度都达到了30到50公里。

　　21世纪我国迎来发展城市轨道交通的新时代，已有20多个城市进行了轨道交通项目建设的前期工作和可行性研究，其中18个大城市的线网规划总里程已达2280公里左右。今后五年(从2006年开始)我国将投资8000亿元人民币、建成总长度达450公里左右的城市轨道交通线路。尤其是成都即将兴建地铁，这对有在北京、上海、广州、深圳等地从事过轨道交通的中铁二局来说，将是大展宏图的良机。国家在“十一五”规划建议中明确指出：交通运输，要合理布局，做好各种运输方式相互衔接，发挥组合效率和整体优势，形成便捷、通畅、高效、安全的综合交通运输体系。加快发展铁路、城市轨道交通，进一步完善公路网络，发展航空、水运和管道运输。可以肯定，在未来的20年中，国家在交通基础建设上政策的支持和投入的力度将是非常大的。

　　根据公司以前的经营业绩及未来市场的发展估计，公司未来五年中平均每年将能拿到至少约5亿人民币的城市轨道交通工程项目。

　　5、城市建设投资规模保持相对稳定中国的城市化进程推动了城市建设投资的迅猛增长。2004年在宏观调控各项政策措施的打压下，城市建设投资过快增长的势头得到有效遏制，实现了平稳增长。2005年的城市建设投资规模在2004年的基础上略有增长，未来几年将保持4000亿~5000亿元/年的投资规模。

　　城镇化率的提升带来了更大的城市基础设施建设空间。未来城市化率的提升将带来大量配套的社会基础设施的建设。未来15年是我国城市化快速发展的重要阶段，据预测2010年中国城市化率将达到47%，年均提高为0.8个百分点；2020年城市化率将达到60%左右。

　　公司的房屋建筑工程施工承包业务原先是工程施工业务组合中盈利能力最低的一项业务，但与新增的房地产业相结合后，该项业务的盈利能力和回款能力必将极大增强。2006年年度报告显示，控股股东因新增房地产开发业务后，本公司及控股子公司承接的施工业务增加15,392.00万元。根据公司以前的经营业绩及未来市场的发展估计，公司未来五年中平均每年将能拿到至少约14亿人民币的城建及市政项目。

　　6、国外工程承包市场的开拓国际工程承包是一个跨行业、跨地域、具有多种业务模式的产业范畴。从交通、电力、水利、电信等基础建设到制造业、办公楼等企业建设到居民房屋建设，国际工程承包与各种行业都有关联；从北美、欧洲等发达地区到亚洲、南美等发展中地区到非洲等落后地区，国际工程承包业务无处不在；从BOT等综合运营项目到融资、咨询设计到施工管理、工程项目实施，国际工程承包业务的模式多种多样。

　　2005年，我国对外承包工程继续保持快速发展势头，再创历史新高。2005年，我国完成营业额217.6亿美元，同比增长24.6%;新签合同额296亿美元，同比增长24.2%。过去5年，我国对外承包工程行业年新签合同额、年营业额平均增长率均保持在20%以上，基本上与国内建筑业年均增长22%的发展速度保持了同步增长。占总营业额的比例已经从2001年的3.6%上升到2005年的15%左右。

　　国际工程承包业务已成为我国对外经济合作的重要组成部分。目前，我国对外承包工程行业参与国际竞争主要的优势是成本优势，并逐步取得专业优势。亚洲、非洲等传统市场仍然是我对外承包工程的主战场，两者营业额之和占我国企业海外市场营业总额的70%左右。

　　中铁二局的国际业务可以向前追遡到建国初期，从那时开始，中铁二局分别在世界40多个国家和地区参建或承建重大工程项目。从承担援朝、援越、援建坦赞铁路起，到向日本、伊拉克、利比亚等国提供国际劳务合作，直至承担尼泊尔国际会议中心、南也门亚丁环城公路、老挝13号公路、尼日利亚和安哥拉铁路、越南造船厂等一大批大中型土木和建筑安装工程。属国家重点外经贸企业，拥有对外经营权、对外贸易权。在广泛的国际合作和国际市场竞争中，中铁二局曾五次进入全球最大225家国际工程承包商排行榜。业务涉及国际工程承包、国际贸易、服务贸易、国际经济技术合作、国际项目投融资等，成为具有一定水平和实力的国际工程承包集成商。

　　而相信随着近年来我国多元外交的成功，中铁二局也必将能够分享国外的建设工程增长的盛宴。

　　根据公司以前的经营业绩及未来市场的发展估计，公司未来五年中平均每年将能拿到至少约10亿人民币的国外项目。

　　(二)收购地产公司，强势介入房地产业1、房地产行业是我国重要的支柱产业近年来，我国房地产市场呈现供需两旺的发展势头。2006年，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比增长12.2%。其中，商品住宅增长13.1%。全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%。

　　我国城市化和工业化进程加快，是推动房地产业快速发展的根本动力。我国内地城市数量已从改革开放初期的193个增加到目前的660个，其中100万人口以上的特大城市40个，50万人至100万人口的大城市54个，20万人至50万人口的中等城市217个。

　　2001年后，每年有2,000多万农村人口向城市转移，每年产生约5.6亿平方米的名义住房需求，是全国每年住房总需求13亿平方米的近一半，自住性需求强劲。联合国预测在下一个10年中中国将有2亿人口进入城市，而亚洲发展银行预测将有接近3亿人口进入城市。无论哪一种情况发生，中国到2010年(“十一五”规划末期)还远低于美国、日本目前75%左右的城市化率。对住房的需求，使房地产业在目前乃至将来都是国民经济的支柱产业。

　　2、收购地产公司，强势介入房地产业根据公司2007年1月27日的公告，公司完成了非公开发行A股的发售工作：向包括控股股东中铁二局集团在内的十名特定对象，非公开发行29700万股股票，募集资金总量为149,985万元，募集现金净额为94,932.24万元。

　　发行报告书显示，中铁二局集团以其持有的8家房地产开发公司的股权，及两家与公司施工业务相关公司的股权，按评估值作价认购10,400万股折合52,520万元。其他9名机构投资者则以现金方式认购19,300万股折合97,465万元。本次发行价格为5.05元/股。

　　本次募集资金主要用于收购中铁二局集团持有的所属房地产开发公司的股权及与上市公司施工业务相关公司的股权，同时购置铁路施工设备及增资部分房地产开发公司。此次募集资金收购的8家房地产开发公司主要分布在北京市区、成都市区、成都郊县、四川达县和山东肥城，正在开发和即将开发的房地产项目13个。预计2006-2008年房地产结算面积将分别达到14.2万平方米、89.0万平方米和135.4万平方米。

　　此次发行完成后，中铁二局将由单一的建筑工程施工业务转变为“建筑工程施工和房地产业务并重”。房地产业务从2007年开始将成为中铁二局新的利润增长点。保守估计，公司2007年-2009年三个会计年度的净利润年均增幅不低于30%。中铁二局于2007年4月4日召开临时股东大会，审议通过了《关于增加公司经营范围的预案》等四个预案。该公司经营范围除继续保留“承担各类型工业、能源、交通、民用等工程项目施工的承包；机械租赁”，增加了“工程材料与设备采购(含铁路专用设备)、工程技术开发与咨询；铁路临管运输与公路运输，铁路简支梁生产；仓储服务；房地产综合开发”。

　　根据我们分析，中铁二局此次扩大经营范围，其目的是为避免同业竞争，以保持公司在资本市场的发展空间。中铁二局定向增发时集团将自己最优质的房地产开发项目注入上市公司，不排除集团会继续加大这方面的支持力度。

　　3、公司进入房地产市场具有优势公司早期通过其房开公司、宏源房产公司开发了在成都具有品牌效应的假日青城、和睦人家等楼盘，积累了一定的房地产开发经验；2004年-2006年，北京沿海赛洛城、成都东山国际新城、成都蜀郡等大型房地产开发项目陆续启动，施工面积迅速扩大，销售面积飞跃提升，在未来2-3年销售规模有望超过30亿元，跻身于大型房地产开发企业之列；公司利用自身各方面的优势，发挥协同效应，有望逐步成为综合性的、具有较大影响力的城市运营商。房地产业务将成为公司新的利润增长点。

　　中铁二局几十年来辗转全国各地承揽工程，在计划经济时代低成本储备了不少土地，房地产开发与工程施工一道已成为公司的主要经营项目。近日，中铁二局集团公司与美国雷曼兄弟公司签署战略合作协议，双方将在高速公路、房地产开发等领域进行合作，这是中铁二局在走向国际化所做的有益尝试。

　　4、公司拟收购的集团公司持有的所属房地产业务的情况本次收购的房地产项目中已经开工的面积为93.3万平方米，竣工面积为3.6万平方米，已签约面积为44.1万平米。土地储备按土地面积达到201.8万平方米，按建筑面积计算达到389万平方米。

　　上述土地储备主要集中在成都及周边地区，公司在房地产开发商中的地位已相当于地区龙头。按建筑面积计算，上述房地产项目平均出售价格在4000元左右，毛利率主要分布在25%—30%之间，预计07和08年公司的销售收入达36亿元和54亿元。

　　此次收购的北京高盛房地产开发有限公司开发的北京沿海赛洛城批准预售总面积26.98万平方米，已签约销售面积15.49万平方米，尚有可售面积8.86万平方米。以目前的售价预计仅未售面积在未来即有7.27亿元的销售收入，按10%的销售净利率则可产生0.727亿元的净利润，而整体销售收入约为22亿元，净利润约为2.2亿元。2006年北京高盛房地产开发有限公司项目利润有望进入股份公司，按10%的销售净利润率计算，50%的股权约为公司带来1.1亿元左右的利润；到了2007年众多房地产项目也将逐步产生效益，我们保守的预计将给公司带来2亿元的净利润。考虑到公司增发收购资产后，房地产项目给公司带来的利润将占据净利润的半壁江山。

　　三、公司未来两年内存在的主要风险

　　(一)2008年奥运会年在对历届奥运会的回顾中，人们发现了这样一个事实，即一旦奥运会结束之后，举办城市或者举办国往往会陷入一定程度的衰退。这就是所谓奥运的“低谷效应”。

　　在奥运期间，由于投资的大幅增加，引起了总需求的增加和就业增长，从而拉动了经济的快速增长。但是一旦奥运投资周期结束之后，投资将会发生萎缩，奥运场馆和设施将发生一定程度的闲置，旅游收入有所下降，失业人数将重新攀升，从而对奥运会举办国的经济造成明显的负面冲击。

　　2000年奥运会后悉尼就陷入了长时间的衰退，即使现在都还没有完全恢复过来。

　　作为以建筑业和房地产业为主业的中铁二局股份有限公司，2008年的业绩必然受到“低谷效应”的影响，但根据以上我们对于公司主营业务及国内外建筑市场及房地产业的展望，由于中国的经济总量较大，而且受2008年的“低谷效应”影响较大的应当仅是北京及青岛的周边地区。中铁二局过去几年90%以上的项目都是在这些地区以外进行的，因此我们判断“低谷效应”对公司的影响应该是暂时的并且是局部的，长期来看，公司应将保持稳定增长。

　　(二)实际控制方中国铁路工程集团有限公司整体上市中铁二局股份有限公司的实际控制人，中铁工程已经准备以IPO的方式发行，将在香港和上海同步上市。中铁二局股份有限公司系中铁工下属2级子公司，中铁工A+H上市后必然面临与中铁二局股份有限公司难以避免的同业竞争和关联交易，尤其对于中铁二局股份有限公司而言，同业竞争和关联交易的比例巨大且难以避免，并不符合H股和A股的上市规则要求，我们认为可以期待集团公司和下属公司双方为避免上述各种不规范情况而进行某种形式的资产重组。我们认为极为可能是以下几种选择：

　　中铁总公司如果要整体上市，显然有着强烈的吸收合并中铁二局股份有限公司的预期，一种可能是将其私有化后再进行整体上市。在目前几种私有化的模式中，TCL模式有相当强的可参照性。

　　私有化的方式可以是现金收购也可以是股票收购，具体思路应当是：中铁二局股份有限公司全体流通股股东将其所持有的股份按比例换取中铁工程总公司的股份(同时设置股东现金选择权)，中铁二局股份有限公司的全部资产、负债及权益并入中铁工程总公司。中铁二局股份有限公司注销法人资格并退市。然后，中铁工程总公司通过IPO实现A+H上市，IPO中对公众发行的新股和原中铁二局股份有限公司股东所换取的股票将会上市流通。这种方式并非通常的反向收购，在于实现整体上市的同时还可以进行融资，相信这是可能性比较大的选项之一。

　　那么我们再从另一个角度分析，中铁工程总公司不私有化中铁二局股份有限公司这个平台，那么就必须将与中铁工程总公司的同业资产进行剥离。注入集团其他不同性质的资产，而这种可能也是相当大的。从其近期召开的临时股东大会审议通过的《关于增加公司经营范围的预案》等四个预案来看。增加经营范围主要是基于公司非公开发行股票已实施完毕，募集资金主要用于收购中铁二局集团有限公司持有的所属8家房地产开发公司的股权。我们认为此番注入地产资产已经透露出了一个重要信号，因为中铁二局集团有限公司几十年来在全国范围内承揽大型工程，尤其是在计划经济时代低成本储备了不少土地，除了铁路工程外，其在地产方面的实力亦十分了得。中铁二局股份有限公司此次扩大经营范围并注入地产资产，显然带有避免与母公司进行同业竞争，以保持公司在资本市场发展的强烈色彩。而且中铁二局股份有限公司定向增发时集团将自己最优质的房地产开发项目注入上市公司，显然不能排除集团会继续加大这方面的支持力度。如果不私有化，那么中铁总公司作为拥有全国性庞大地产类资产的大型央企，将中铁二局股份有限公司现有的工程建筑业务逐渐剥离，而将总公司目前名下的地产类资产逐步注入中铁二局股份有限公司，打造成集团旗下的地产运作平台，这也显然是非常合乎逻辑的。

　　当然，由于目前中国铁路工程集团有限公司的整体IPO方案还未定案，如何规避与中铁二局股份有限公司产生同业竞争和关联交易的方案也未可知，现在任何的猜度都是无济于事的。基于此事的不确定性，所以我们将此问题列入风险。

　　(三)公司目前进入房地产业存在的风险从房地产的发展来看，首先宏观经济的影响对房地产来说是正相关的。特别是在经济全球化的条件下宏观经济的运行对房地产的影响更为突出。再一个就是信用风险。目前个人住房贷款达到了一万亿以上。虽然个人住房抵款都是有抵押的，但是我们还没有商品经济发展条件下的信用基础来支撑我们的房地产信贷。另外就是一二级市场不协调发展的风险。中国是一个中低收入人口占绝大多数的国家，而楼市上的

房价整体较高，有价无市的情况正日益突出。与这个问题相适应的是，房屋的二级市场、租赁市场的发展到现在也还没有达到可以与一级市场协调的程度，市场协调的风险则可能给金融投资以及房地产的发展带来不确定的风险。另外还有税收的风险。在房地产发展过程中税制问题是多年来一直都没有解决的问题。现在的税收有些地方是八十种，有的地方是一百种，最多的达到一百八十多种。从全国来看在房地产的价格中，税收占了30%左右。税收问题不解决，房地产业的发展空间将受到限制。最后不能不提到法律风险。我们现在的土地供应制度、出让制度，以及信贷制度等等都还有很多不合理的地方，对于房地产开发和营销都会产生不利的影响。

　　虽然公司有过管理房地产项目的经验，但总体来说，中铁二局股份有限公司以前是一个以建筑施工为主的企业，从公司运营的角度来看，房地产企业的运做模式和所要求的管理思维是与建筑企业迥然不同的，对于公司的抗风险能力和对管理层的要求，以及所需要的专业人才，都提出了更高的要求。即使是从工程项目管理的角度来看，房地产所涉及的面则更要宽，对企业管理者要求有更全面的管理能力。中铁二局股份有限公司作为一个准备将房地产作为主业之一的公司，显然还是有很多需要学习的。

　　四、公司财务分析与预测

　　(一)过去几年主要财务数据及指标

　　从图5中可以看出，从2002年到2006年，中铁二局的ROE与ROA在2003年有所下降，主要由于行业竞争加剧﹑建筑原材料价格上涨而引起毛利率的下降。公司通过业务结构的调整,目前的ROE与ROA已逐步回升。

　　图6表示了从2002年到2006年，中铁二局平均的主营业务利润率的变化曲线。从图中明显可见，中铁二局的主营业务利润率发展趋势呈逐年下降趋势，这主要是因为工程建筑业日趋加深的激烈竞争，同时也反映出国家及业主对于工程项目的管理能力也在日益增强。

　　综合上述分析，中铁二局近三年整体盈利能力保持稳定，预计未来几年中随着行业规范和主营业务的扩张，以及主营业务范围的拓宽,中铁二局的整体盈利能力将会得到增强。

　　(五)估值及投资建议

　　根据对公司两部分主要业务的估值，可以得出对应07年公司的合理股价应该在14.23元，由于目前市场上股票价格普遍被高估，投资者可以择机买入，鉴于公司未来的高成长性，建议投资者长期持有。

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