万科：成长的烦恼

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　　本刊研究员 孙旭东/文

　　万科在成长过程中并非没有烦恼，我们发现公司在南京、成都和上海的表现不尽如人意，而上海房地产市场近来风声又起，不知对万科而言，这意味着风险还是机遇?

　　失意南京

　　我们曾于2005年半年报公布后表示了对万科在南京表现的忧虑，在2006年年报中公司监事会也发表了如下意见:“快速发展也给公司管理和内部风险控制带来了新的挑战。报告期内，南京金色家园游泳池发生儿童不幸溺水身亡事故，提醒公司在大规模发展过程中，提高风险防范能力。”

　　自2004年以来，万科在南京实现的净利润分别为5471万元、3414万元和1968万元，盈利的每况愈下表明风险失控对公司的业绩造成了极大的影响，其财务特征表现为单位面积售价下降及单位面积净利润更大幅度的下降。而表现出这种财务特征的城市不止南京一家。尽管单位面积售价下降很可能是因为产品结构不同而引起，但2005年单位面积售价下降的城市却只有南京一家，足以表明问题不容轻视。

　　类似儿童溺水这样的事件可以通过提高员工素质、完善规章制度等加强内部管理的办法解决，相信万科今后会杜绝这类现象，我们真正关心的是

房价下降对公司的影响。原因是地价等固定成本占开发成本的比重相当大，经营杠杆会使得单位面积售价下降带来单位面积净利润更大幅度的下降，而房价的影响很大程度上受外部环境的影响，更不可控。

　　焦点上海

　　上海对万科举足轻重，其重要性不亚于大本营深圳市。2006年，上海贡献了公司主营业务收入的23.69%，净利润的26.58%，2006年万科在上海的平均房价下降了8.55%，而单位面积净利润下降了26.04%。与之相对应的是，上海社科院

房地产研究中心和上海房产经济学会的研究报告称，2006年上海住宅价格涨幅为-0.5%。当然，这主要是因为公司当年竣工的楼盘中低价楼盘占的比重大大增加。

　　不过，我们在前面提到万科在上海的部分楼盘销售缓慢，这确实是一个问题，更具体的情况见表3。表中销售率=2006年存货减少金额/(2006年期初存货金额+2006年存货增加金额)。

　　蓝山小城项目竣工于2005年1月，当年存货增加39625万元，加上2006年增加的1796万元，总成本为41421万元。2006年末该项目存货仍有12994万元，就是说以成本估计通过近两年努力仍有31.37%尚未售出。

　　如果说蓝山小城是

别墅项目，其销售较普通住宅稍慢情有可原，四季花城的销售比同期或更早推出的楼盘销售率还低就更令人担心。资料表明四季花城销售均价为6200元/平方米，此外，根据公司年报披露的数据，该项目2006年竣工面积77852平方米，存货——已完工开发产品金额增加39449万元来推算，其成本为5067元/平方米，毛利率只有18.27%，低于万科讲的健康房地产行业20%到25%的毛利率。

　　机遇?风险?

　　忧虑来自上海房价未来可能的下跌。据报道，上海内环以内，中环至内环的房价几乎没有下降，核心商圈更是如此，而外环线以外的房价呈下跌趋势。如果上海四季花城项目是因此销售不畅，则令人不安。

　　此前万科副总经理、上海万科董事长刘爱明曾表示，今年万科依然会通过各种渠道，全面争取获得土地的机会，且集团对上海万科的希望是2008年销售额超过100亿元。

　　万科似有过于激进之感，不过细读万科年报后可放下心来。公司在2007年计划增加1000万平方米左右的项目资源，而2006年这个数字为1201万平方米。在万科预计2007年开工面积达到700万平方米的情况下，这样的拿地计划不可谓不谨慎。

　　其实，此前就有投资者提出，“万科质量与物业都很好，但就是有一点很不透明——规划问题，因为造好的房子总会有太贴近嘈杂的快速道路，或者是近距离飞行的飞机，或者是令人口鼻难忍的垃圾焚烧场。”尽管公司首席研究员兼董事会办公室副主任谭华杰先生回答说公司有内部规定项目销售时必须向购房者公示红线内一公里范围内的不利环境因素，但拿地质量影响公司销售甚至品牌是不容置疑的。如果万科能够由于减少拿地数量而更加精挑细选，相信对公司有利无弊。

　　至于上海万科的销售额，如果万科的结算收入保持前两年的增速，上海万科保持与2006年相同的收入份额，其2008年结算收入应达到99.12亿元，销售额突破100亿元只需保持与公司整体增速相同即可。然而事实上万科2005、2006年的结算收入增幅分别为39.07%和70.24%，同期上海分别为88.80%和85.72%，这意味着万科在上海的发展其实是要减速。

　　但万科总能给我们惊喜，一如其2005年半年报公布时我们曾担心公司难以复制上半年的成功，不料公司2005年在深圳的收入只增长了6.95%，净利润却增长了32.09%。

　　在这之前，从王石的回忆中我们知道万科在深圳的发展曾经深受前主管城建副市长王炬阻挠，而在上海土地管理系统殷国元、朱文绵等被调查后，万科在上海是否能取得类似深圳的发展值得期盼。

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