广宇集团：预计上市合理价格10.8元

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　　张朝晖 中信建投

　　结论：公司发行前净利润贴现后的每股净资产在4.84元左右。此次发行价格10.8元，公司净利润贴现后的净资产将在6.19元之间。公司是首家私企地产IPO，又恰好在《物权法》在人代会通过。目前二级市场处于历史高位，公司的定价大大超过可计算的理论价值的概率极高，请交易者控制风险。

　　一、主要观点

　　1、此次A股发行结束后，公司第一大股东平海投资持有22.5%的股权，王鹤鸣持有21.5%的股权，王氏家族持有公司44%的股权，依然是公司的实际控制人。王氏的社会资源和公司管理层经营能力将成为公司的核心竞争力。

　　2、公司的产品定位主要是普通住宅及其配套。未来

　　3、公司发行价格10.8元，发行市净率5.45；发行市盈率30，已经与二级市场接轨。

　　4、公司发行前净利润贴现后的每股净资产在4.84元左右。此次发行价格10.8元，公司净利润贴现后的净资产将在元之间。公司是首家私企地产IPO，又恰好在《物权法》在人代会通过。目前二级市场处于历史高位，公司的定价大大超过可计算的理论价值的概率极高，请交易者控制风险。

　　三、定价分析

　　(一)开发物业发行后总股本为24930万股，将本文“现有项目盈利分析”中4个项目的净利润贴现，将产生净利润74131万元。

　　(二)其他存货2006年末元除去上述4个项目的开发产品为0.6亿元，全部销售将产生0.6亿元的净利润，。

　　(三)原有净资产06年末公司股东权益为3.7亿元(四)新募集资金如果发行价格在9—10元间，将募集5.67—6.3亿元综合上述四方面，公司发行后的每股贴现净资产将在6.19元左右。

　　四、投资建议不同的投资者有不同的安全边际。建议10.8元申购。公司是首家私企地产IPO，又恰好在《物权法》在人代会通过。目前二级市场处于历史高位，公司的定价大大超过可计算的理论价值的概率极高，请交易者控制风险。