天地源：公司借助大股东的支持实现飞跃

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　　丁文 银河证券

　　投资要点：

　　●公司目前项目和土地储备约250万平米，足够公司今后5年的发展。控股股东实际上是高新区管委会，公司是控股股东旗下的唯一一家上市公司，控股股东对公司的房地产开发给予了大力支持，控股股东可能会将公司作为整合其旗下的房地产资源的平台，以充分利用资本市场。

　　●公司现有项目储备优质，尤其是2006年底在高新区取得的"丈八苗圃"和"木塔寺苗圃"升值潜力巨大。其中的丈八苗圃项目用于进行创意产业园的建设和开发，公司有可能借此机会介入创意产业，培养新的利润增长点。

　　●根据公司目前在建项目的开发进度及销售进度，我们预计公司2006年房地产收入约6.3亿元，2007年起房地产业务收入将大幅增长，预计2007年将能实现房地产销售收入14亿元，增幅达100%以上。公司丰富的土地储备将能保证公司房地产收入未来几年的持续发展。

　　●我们预测公司2006年和2007年净利润将分别达到0.725亿元和1.95亿元，每股收益为0.1元和0.27元。按照2007的每股收益，给予30倍的市盈率，公司股价应在8.1元。鉴于公司存在对其控股股东旗下房地产资源整合的可能，以及创意产业等新利润增长点的机会，我们认为公司的市场价格可享有20%-30%的溢价，市场目标价应在9.72-10.53元。给予公司“推荐”评级。

　　一、公司概况

　　本公司原称上海沪昌特殊钢股份有限公司，系1992年公开募集发行并上市的公司。2003年，西安高新技术产业开发区房地产开发公司(简称：高新地产)收购并重大资产重组本公司，在本次重大重组中，公司收购了高新地产所有的枫林绿洲、杰座公寓和西安高新国际商务中心三个项目。重组后，公司的主营业务转变为房地产开发与经营，并更名为天地源股份有限公司。

　　目前西安高新技术产业开发区房地产开发公司是公司的控股股东，持有公司61.51%的股权。西安高新技术开发区财政局是公司的实际控制人，其下属的西安高科集团公司是与西安高新区管委会在“一套人马、两块牌子”的独特机制下成长起来的大型现代国有企业，主要负责西安高新区的开发与建设。西安高科集团旗下共有4家房地产开发公司—高新地产公司(本公司的直接控股股东)、紫薇地产公司、高科新西部公司、高科房产公司。为了避免与集团其他各兄弟公司间的同业竞争，公司一方面积极推进跨地域发展的核心战略以避免同区域竞争，除西安市场外，公司目前正着力构建以上海为中心的长三角市场、以京、津为中心的环渤海市场和以深圳为中心的珠三角市场的区域发展布局，并已见成效；另一方面公司尽力保持与高科集团下属房地产业控股子公司的产品差异化以避免产品同质化竞争；公司主要从事高档物业的开发。

　　二、房地产开发业务-项目储备丰富，跨区域发展初见成效

　　目前，公司的房地产开发业务主要集中在西安。公司管理层已经计划把开发业务拓展到长三角、珠三角和环渤海三大区域。目前这一计划已经取得初步进展。公司房地产业务既有住宅也包括部分商业地产。

　　(一)在建项目约100万平米1、西安地区(1)高新国际商务中心高新国际商务中心位于西安高新技术产业开发区(西区)中心地段，地理位置优越，市政配套良好。项目占地33.7亩,总建筑面积137,482平方米。项目已经于2003年竣工。高新商务中心为双塔结构，主塔为国际标准办公楼-“数码科技大厦”，高144米，四十层，次塔为高档外销公寓-“别墅式智能公寓”，三十三层；两塔由三层裙房-“名世商城”相连接，内设购物、餐饮、娱乐等设施；地下为两层车库和设备间，共有车位400个。目前该楼还剩下约5万平米用于出租和自用。

　　目前租金在70-80元/平米/月，出租率约80%，这样除公司自用外，每年租金在2000万元以上。

　　(2)高新枫林绿洲高新枫林绿洲项目位于西安高新技术产业开发区，东临白沙路，西临高新路，南临科技六路，北临科技三路，距西安市中心约11公里，交通条件较为便捷。占地约1,024亩，总建筑面积为120万平方米，其中：商品住宅面积962930平方米，会所建筑面积7500平方米，商业配套建筑面积35,000平方米，地下车位5,185个。项目前两期已经基本结算完毕，目前进行的是第三和第四期，预计将在2006和2007年竣工结算。同时，该项目还有约200亩地尚处于拆迁状态，目前属于公司的土地储备项目。

　　(3)曲江华府项目项目位于西安曲江新区西南角。东临唐芙三路、南临南五路、西临雁塔南路、北临会展路。土地面积207亩，其中净用地150.3亩，临雁塔南路凸出部分约23亩，建筑限高9米，容积率为0.9，其余地块约127亩，容积率2.33。整个项目总建筑面积约21万平米，是集花园洋房、板式小高层、高层等多种产品形态于一身的高档精品住宅项目。项目于2005年底动工，计划于2008年竣工。2006年已经开始预售，目前花园洋房均价在5650元/平米，小高层均价4650元/平米。

　　(4)西部电子信息大厦西部电子信息大厦是公司于2003年底用2.5亿元向其兄弟公司-西安高科(集团)新西部实业发展公司购买的项目。西部电子信息大厦原设计为集商务、办公、会议为一体的现代化、智能化、网络化、国际化的综合性高档写字办公楼。2002年7月正式开工建设。

　　项目所处区域电子工业园，拥有完善成熟的社会配套，有众多的高新企业在此区域办公。项目北临28000平方米的西部电子广场，西侧为太白南路，东北侧为西部电子商城，距离绕城高速高新入口与西安二环路入口5分钟车程，西接高新区，东接小寨，南临高新区二次创业核心板块、北接南二环。

　　项目总建筑面积75636　，总层数地上30层，地下2层。其中：

　　主楼30层，为办公用房，建筑面积44173.63　。裙楼：3层，为商业用房，建筑面积17007.03　。地下1～2层，主要为停车位：共计296个。其中地上76个，地下220个。项目已经于2003年11月封顶。公司收购该项目后，原计划将该大厦改造为五星级酒店，但需要追加资金较多，同时随着西安高新区经济的发展，写字楼前景看好，因此，公司有可能维持原写字楼设计建设，目前已经处于内部

装修阶段，预计2007年底可能完工，2008年将产生收益。

　　2、长三角地区-苏州“橄榄湾”苏州“橄榄湾”位于苏州工业园内的金鸡湖畔，项目占地5.9万平米，规划总建筑面积12万平米，由住宅、酒店、商业、休闲娱乐等物业组成。项目于06年4月开工，2006年11月开盘，开盘时均价5600元/平米。

　　3、珠三角-“深圳盛唐商务大厦”2006年上半年，公司与深圳西京实业发展有限公司(西安市政府控股)联合在深圳市深南大道建设一写字楼项目“盛唐商务大厦”。项目地处深圳市中心区的一级辐射区——车公庙片区，位于泰然九路与滨河大道立交西北角。项目用地面积6983.3平方米，总建筑面积54460平方米，其中办公占40%，商务公寓占50%，商业占10%，由一栋30层公寓楼、一栋16层写字楼及商业裙房三部分组成，建成后将是一个集商业、办公、居住、休闲为一体的新型商务办公建筑综合体，计划2009年上半年全面竣工并投入使用。

　　该项目总体运作思路是，第一步公司先与西京公司签订联建协议，先期投入土地变性出让金和少量前期费用，尽快完成土地变性工作，降低开发成本；第二步联建投入转为公司对西京公司的增资，获得70%控股权，合并财务报表，公司参与西京公司的增资重组方案目前已获得西安市国资委批准；第三步公司受让30%股权，合并项目全部收益，实现公司收益最大化。为控制经营风险，西京公司的总经理、财务经理、工程主管人员均由公司委派，项目策划、方案设计、招投标和设备采购等重要事项由公司总部决定。

　　(二)拥有130万平米的优质土地储备

　　公司于2006年12月18日通过摘牌方式成功竞买苏州工业园区"苏园土挂(2006)31号地块"国有土地使用权。该项目位于钟园路南，钟南街西，净面积共计221.016亩(147344.05平方米)，竞得价格总计44210万元，土地用途为住宅用地，建筑面积294688平方米。

　　2006年10月19日公司通过摘牌方式成功竞买"丈八苗圃"和"木塔寺苗圃"两宗国有土地使用权。两宗土地净面积共计457.25亩，竞得价格总计59,981.36万元，政府审批建筑容积率为：住宅用地2.5、科研用地3.0。这两块地地理位置很好，目前市价约升值1亿元。其中丈八苗圃项目中148亩为科研用地，拟建成创意产业园，公司有可能借此机会介入创意产业，培养新的利润增长点。

　　"木塔寺苗圃"临近公司现在开发的枫林绿洲项目，公司计划进行高档住宅的开发和建设。

　　此外，公司枫林绿洲后期仍有200亩处于拆迁状态，待拆迁完毕再由政府交给公司。

　　三、控股股东对公司给予大力支持

　　控股股东大力支持公司的房地产业务，为了更有效利用资本市场，公司有可能成为西安高科集团整合资源的平台公司控股股东西安高科集团与西安高新区管委会是一套班子，两块牌子。自2003年公司借壳上市后，控股股东无偿将枫林绿洲等

商标无偿转让给上市公司，在公司的发展过程中，控股股东有力地协助上市公司在高新区获取了大量的优质土地资源。公司自借壳以来，还未在资本市场进行过融资。高科集团目前下面还有几家房地产开发公司，控股股东极有可能将集团下的房地产资源整合进上市公司，消除同业竞争，更有效地利用资本市场，达到快速扩张。

　　四、房地产业务收入

　　2007年快速增长根据公司目前在建项目的开发进度及销售进度，我们预计公司2006年房地产收入约6.3亿元，2007年起房地产业务收入将大幅增长，预计2007年将能实现房地产销售收入14亿元，增幅达100%以上。公司丰富的土地储备将能保证公司房地产收入未来几年的持续发展。

　　五、盈利预测

　　2006年，由于西安整体规划原因，公司的“香格里拉第一国际城项目1000亩土地”被西安市国土资源局收回，天地源股份有限公司除收回全部订约保证金42780.8117万元外，还将得到违约赔偿金8000万元。公司在2006年得到6000万元赔偿金，余下2000万元留待2007年。

　　根据公司目前在建项目的开发进度及销售进度，我们预计公司2006年和2007年净利润将分别达到0.725亿元，1.95亿元，每股收益为0.1元和0.27元。

　　六、估值和投资建议

　　公司目前项目和土地储备约250万平米，足够公司今后5年的发展。

　　控股股东实际上是高新区管委会，公司是控股股东旗下的唯一一家上市公司，控股股东对公司的房地产开发给予了大力支持，控股股东可能会将公司作为整合其旗下的房地产资源的平台，以充分利用资本市场进行融资。

　　公司现有项目储备优质，尤其是2006年底在高新区取得的"丈八苗圃"和"木塔寺苗圃"升值潜力巨大。其中的丈八苗圃项目用于进行创意产业园的建设和开发，公司有可能借此机会介入创意产业，培养新的利润增长点。

　　公司房地产开发收入在2007增长迅速，预计增幅在100%以上。预计公司2007年每股收益将达到0.27元，公司在建项目和储备项目将保证公司2008年收入的继续稳定增长。按照2007的每股收益，给予30倍的市盈率，公司股价应在8.1元。鉴于公司存在对其控股股东旗下房地产资源整合的可能，以及创意产业等新利润增长点的机会，我们认为公司的市场价格可享有20%-30%的溢价，即9.72-10.53元。给予公司“推荐”评级。

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