苏州高新：房地产业务加速 将进入收获期

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　　丁文 银河证券

　　投资要点：

　　●公司正在向城市化综合服务商转型。目前产业体系是：房地产为主导产业，是当前的利润来源；以水务为主的基础设施经营是公司未来的利润增长点，未来几年将能提供稳定的收入来源，同时参股银行、基金公司等金融领域。2006年房地产贡献了公司主营利润的75%。

　　●伴随着苏州新区经济的发展和商贸环境的成熟，公司将从由住宅地产为主向住宅、商业地产并举。同时随着承担的动迁房和基础设施开发的逐步完成，公司商业地产和住宅地产的开发进程加快。

　　●通过两次收购和2007年的增资，公司实际控股了新港、新创和永新置地3家在苏州很有实力的房地产开发公司，增强了公司房地产开发的实力。公司背靠大股东，在高新区发展房地产具有很多优势。

　　●公司目前在建的房地产项目建筑面积将近150万平米，除去2006年已经结算的面积，至少还有100万平米可供结算，这些项目从2007年开始陆续进入结算期，2008年将进入全面的收获期。目前的项目和土地储备达200万平米以上，按照每年50万平米的销售进度，足够公司未来4年的开发和销售。

　　●公司还有许多潜在的可用于商业开发的存量资产，如苏州乐园、狮山广场、钻石金粉厂商业项目。因此公司具有开发商业地产和旅游地产的天然优势。并且这些存量资产按照目前的地价已经升值了很多。

　　●水务方面，公司及其大股东具有地区垄断优势，目前公司污水处理属于地区独家经营，自来水公司由公司控股大股东苏州高新集团控股，待培育成熟后，可能会逐步注入上市公司，成为上市公司的新的利润增长点。

　　●公司房地产业务2007年起逐步进入结算，2008年进入全面收获期，在不考虑水务等其他业务增长的情况下，公司2007和2008年净利润增幅分别达到19.47%和94.8%，每股收益分别为0.38元和0.74元。

　　公司合理价位应在13.3-14.8元。给予“推荐”评级。

　　●公司提出在2007年拟非公开发行不超过1亿股

股票，其中，控股股东苏高新集团拟以现金方式认购不低于本次发行股份总额的40%，并承诺锁定3年，表明大股东希望保持对公司的绝对控股地位，也显示大股东对公司的信心。

　　一、公司概况

　　苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。苏州高新区始于1990年11月开发建设，1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，2001年被批准建设国内首家国家级环保高新技术产业园，2003年4月被国务院批准成立出口加工区，2003年12月被国家环保总局批准建设首批国家生态工业示范园区。辖区面积258平方公里，总人口25.8万人；下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。

　　苏州新区高新技术产业股份有限公司(以下简称“苏州高新”)于1996年7月在上海证券交易所挂牌上市，公司主要从事苏州高新技术开发区载体产品的建设、基础设施经营、房地产开发及高新技术企业投资等。目前，公司拥有5家控股企业、11家参股企业。公司的大股东为苏州高新区经济发展集团总公司，目前直接持有公司40.29%，最终实际控制人是苏州高新区管理委员会。

　　苏州高新区经济发展集团总公司(简称苏高新集团)成立于1990年，是苏州高新区管委会的全资公司，是高新区开发建设和投资的主体。目前注册资本20亿元人民币，总资产超过100亿元人民币，拥有全资、控股、参股企业30多家，其中上市公司1家(苏州高新)，形成了以房地产业，基础设施开发和经营产业，物流、旅游和高新技术等新兴产业为主体的产业体系。

　　二、公司分析

　　1、公司业务公司目前业务包括房地产、公用事业(基础设施经营)、旅游业和高新技术产业。

　　自1996年公司上市到1998年收购新港发展迄今，经过十年的努力，公司产业结构不断优化，正在向城市化综合服务商转型。通过执行有进有退的策略，公司一方面积极向金融等新领域涉足，另一方面及时退出与公司长远战略目标不符合或经营业绩欠佳的投资目标，2005年公司完成了江苏南中医大药业有限责任公司的股权退出, 2006年，完成了江苏富士通和苏州福田金属的股权退出，同时公司对新港公司、新创公司、中外运物流公司、江苏银行进行增资，并收购了港中旅所持的苏州乐园股权。

　　目前公司已形成三个层面阶梯式发展的产业体系。第一层面是房地产业，这是苏州高新当前的主导产业，其中着重发展区域内住宅地产开发与商业地产开发，目前公司已有存量土地储备约为1500亩；第二个产业层面是基础设施经营产业，主要包括自来水供应、污水处理、热电、物流等。随着苏州高新区行政区域面积由52平方公里扩展到258平方公里，基础设施经营将逐步成为公司的第二大支柱业，同时也是公司未来的利润增长点。目前，公司以水务行业为代表的基础设施经营业务在苏州高新区内已形成强有力的自然垄断优势，在业务增长量上也将保持年均25%以上的复合增长；第三个产业层面主要是以参股方式涉足的银行、基金公司等金融领域。其中房地产是当前利润来源，基础设施是未来几年稳定的收入来源。

　　公司结合自身的资源优势与产业体系，提出了“立足于作为城市化综合服务商的战略定位，通过开发、建造、运营、服务，分享区域经济蓬勃发展带来的成长收益”的战略发展思路。目前公司发展重心围绕房地产开发与区域基础设施经营业务展开，公司主营业务收入及净利润主要来源于房地产开发。

　　目前公司的主要收入和利润都来自于房地产开发和基础设施开发。

　　公司2006年房地产业务虽然较2005年增长65.41%，但是，由于其中约6.22亿元是毛利率较低的政府动迁房或者经济适用房，因此，房地产贡献的利润并未取得显著增长。不过，随着公司承担的动迁房和基础设施开发的完成，公司在建商品房项目的结算，公司房地产贡献的利润将会上一个台阶。

　　3、房地产业务分析(1)由住宅地产为主向住宅、商业地产并举，适当增持商业地产房地产业务一直是公司的主要利润来源。自上市以来，公司的房地产业务主要以住宅地产为主，同时兼为政府代建动迁房。

　　随着苏州高新区历经十多年发展，新区商贸的发展土壤日趋成熟，因此，公司在2006年提出要逐渐增加商业地产项目在公司房地产产品结构中的比重，将建造大型商业广场，抢占商业地产制高点作为公司今后丰富房地产经营品种、延伸房地产产业链、增加产业附加值的重要举措。公司将商业地产和住宅地产开发并举，并逐步增持商业地产。

　　这几年，公司通过盘活存量土地资源建造大型超市以及对苏州乐园东侧停车厂改建和南侧商业街区建设，积累了较丰富的商业地产运作经验。今后，公司还将通过开发新港名下的狮山路沿边的存量土地资源，建造大型商业广场。而狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，被称为“苏州的华尔街”。

　　从目前公司的土地储备看四宗地块为纯商业项目，一宗地块为商服和居住混合项目。集团目前正在开发建设的商业地产项目包括第三置业商务广场、金光大道、新浒商业街、乐购超市等。随着此次几宗商业地块的取得，苏高新集团又将启动金狮东酒店商务大楼、青山度假山庄等项目，加上拟开发的狮山广场、乐园水上世界改造、钻石金粉厂二期商业等项目，苏高新集团的商业地产已经具有相当规模，逐步形成商业地产与住宅开发并驾齐驱、齐上规模的格局。

　　(2)通过两次收购和2007年的增资，公司实际控股3家在苏州很有实力的房地产开发公司，增强了公司房地产发展的实力，为公司房地产业务快速发展打下基础。公司目标是成为省内的一流大型房地产开发商。

　　2007年初，公司通过增资进一步增持了3家房地产开发公司股权，特别是控股了永新置地房地产公司，而永新所开发的东湖林语项目以及其他待开发的项目都达到增强了公司房地产业务的实力，为公司房地产业务起飞打下坚实的基础。

　　公司的房地产业务主要由其控股的三家房地产开发公司进行，即：

　　控股84.94%的新港苏州新港建设集团有限公司、公司的全资子公司苏州新创建设发展有限公司和2007年初通过增资而由新港控股80%的苏州永新置地有限公司。

　　苏州新港建设集团有限公司成立于1992年，具有国家房地产开发一级资质。1998年底由“苏州高新”控股，目前公司已成为“苏州高新”的支柱企业，2005年底公司总资产17.27亿元，净资产6.47亿元。自2003年来，净利润均保持在1.1亿元以上，具有很强的盈利能力。累计在苏州新区开发和组织开发各类房产200余万平方米，2001年底，又进入江苏扬州进行房产开发，在扬州开发了新港名城花园和新港名兴花园，成功迈出了异地开发、规模发展的第一步。苏州新港在2002年度销售业绩排名全国房地产企业第30位，列苏州市房产开发企业诸强之首。

　　苏州新创建设发展有限公司(以下简称“新创公司”)成立于1991年4月，具有国家房地产二级资质。2003年、2004年、2005年连续三年被选入苏州市房地产开发综合实力20强以及江苏省房地产综合实力50强企业。先后建设开发了何山花园小区、林枫苑小区、新创大厦、中创大厦、昆山香樟园、世纪花园多层和世纪花园高层(灏景天下)、白马涧花园小区、浒墅关阳山小区、外资企业生活服务区、马涧商业街等以及新区1-2号工业标准厂房及新创工业廊，至2005年底累计开发总面积达375万平方米。

　　苏州永新置地有限公司成立于2002年，2007年3月完成增资后，新港集团持有其80%的股份，苏高新集团持有19.76%。

　　苏高新集团目标是将公司房地产企业打造成为省内一流的大型房地产开发商。

　　(3)公司目前的主要房地产项目-2008年将进入收获期公司目前在建的房地产项目主要是以下6个，建筑面积将近150万平米，除去2006年已经结算的面积，至少还有100万平米可供结算，这些项目从2007年开始陆续进入结算期，2008年将进入全面的收获期。

　　名仕花园“名仕花园”，由新港公司开发，项目位于苏州市行政中心板块，北侧为三香路，西侧为桐泾南路，南侧为劳动西路，东侧与国贸中心、三香花园隔河相望。项目地块总面积47,343.8平方米，总建筑面积11.8万平米，其中地上94751平米，地下23021平米。项目已经于2006年10月18日正式开工，预计将于2008年年中竣工，并于2008年底交付使用。该项目预计毛利率在20%以上。

　　理想城，由新创公司开发，项目东临长江路，北靠大新河，西依京杭大运河，南接长江花园，地处苏州高新区规划重点发展区域。占地约30万平方米，总建筑面积约50万平方米，总投资达10多亿元。其中住宅总面积：432,971.2平方米，商业总面积：30,252.0平方米。该项目以中高档住宅为主，规划有多层、小高层、高层，配套有商业、幼儿园、小学、会所、地下停车库等各种设施，绿地率将达40%，建成后将成为一个配套完善的现代高尚生活社区。

　　理想城一期销售情况良好，二期工程也已经开始施工，多层住宅计划于2007年12月交付，小高层住宅计划于2008年6月份交房。预计该项目毛利率达到25%以上。

　　名墅花园“名墅花园”——苏州浒关地区最具规模的高档住宅区，是由新港公司开发建设的三大“名”字号楼盘之一。该楼盘位于浒关大同路，紧临高新区出口加工区，南临风景优美的自然区——大白荡湿地公园，项目占地约394亩，规划总面积约34万平方米，一期开发面积预计9万多平方米，其中联排

别墅和花园洋房各占一半。

　　“名馨花园”二期——主语城由新港公司开发建设，位于新区狮山高尚生活区、塔园路和玉山路口，总建筑面积16万平方米，由24栋12至24层不等的小高层、高层组成。共分为南北苑两期开发，北苑一期已于2005年8月建成。二期主语城位于塔园路与竹园路交界处，建设面积12多万平方米。整个项目预计在2007年前后交付。小区东邻钻石金粉厂拆建，规划约50000平米的大型超市及商业配套将进一步保证新区狮山高尚生活区的生活质量。狮山路沿线可供整体开发的住宅用地已经凤毛麟角，土地的稀缺性使名馨花园更具有上升空间。　　东湖林语项目由永新置地公司开发，位于园区湖东第二个两万人组团东侧，两河环绕，公园近伺，周边配套设施齐备，具有极佳的居住环境。社区占地12万平方米，建筑面积24万平方米，整个项目分两期，一期于2005年3月开工，预计于2007年2月竣工。二期于2006年10月开工，预计于2008年9月竣工。目前，东湖林语客户群主要以园区工作人员为主，也有一部分私营业主。

　　新港扬州名兴花园新港名兴花园地处扬州

城市规划重点发展区域——西南版块的腹地，占地17.5万平方米，总建筑面积28万平方米，项目规划16幢点式高层住宅，7幢单元式高层住宅，37幢多层住宅，1个四班幼儿园，1个地下汽车库，绿地率36.5%。是扬州西南新城大型核心居住社区之一。项目于2006年4月开盘。2006年结算毛利率达25.94%。

　　其他项目狮山广场项目公司将通过开发新港名下的狮山路沿边的存量土地资源，建造大型商业广场。估计建筑面积可达20万平米。而狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的主要交通干线，两侧汇集了高新区主要商业、居住、办公、金融建筑，被称为“苏州的华尔街”。

　　钻石金粉厂厂房改建公司将原属于金粉厂的厂房和附属用地变性为商业用地，地价约8000万元，共37亩，建筑面积4.48万平米，其中2.5万平米用于建造超市，已经和英国最大、世界排名第三的零售商TESCO(特易购)达成协议，每年租金收入1000万元，每3年递增4%。该超市将于2007年10月竣工。剩下部分用于商业和办公楼的建设。

　　苏州乐园水上世界体育休闲项目公司拟利用苏州乐园水上世界的部分面积建成水上休闲、娱乐、健身项目，估计建筑面积达5-8万平米。建成后用于出租经营。

　　马墩路商业地块和金光大道项目由永新置地拥有50%股权的苏州永佳房地产开发有限公司开发。

　　公司2005年以来为配合苏州新区的扩建，承担了为政府建设动迁房和基础设施开发的任务。动迁房和基础设施开发等项目收益率低，但比较稳定。动迁房和基础设施开发项目在2007年将基本结束。而从2007年起，公司普通商品房项目开发进度加速，2008年起公司在建商品房项目将进入收获期，预计2008年公司普通商品房结算收入将达到20亿元。公司在2006年新拍的地以及目前对现有存量资产进行的商业改造项目在2009年也将逐步进入销售或经营，加上目前在建项目，预计公司2009房地产利润将在2008年基础上增加20%左右。

　　目前公司土地储备总计达1500 亩。其中有4 块地超过15 万平米是商业地产。此外公司2007年1月新拍的2006-B-30号地块(建筑面积383602.11平方米)中也会有相对部分的商业，该地块位于苏州地铁一号线玉山公园站路口。苏州市内轻轨已获国务院批准，2008年内全面开工，预计2011年建成通车。届时该地块经济价值将有较大提升空间。

　　公司目前的项目和土地储备达200万平米以上，按照每年50万平米的销售进度，足够公司未来4年的开发和销售。

　　除上述土地和项目储备外，公司还有很多潜在的土地储备：如公司拥有苏州乐园62.55%的股权，当时苏州乐园被纳入苏州高新旗下时，最大土地储备为926亩，当时的土地评估价只有20万元/亩，而目前苏州乐园周边的土地拍卖价已高达350万/亩，由此可见，苏州乐园的土地储备资产增值已成一座金矿。而且更为重要的是，苏州高新已将苏州乐园东门外附属土地改造成了商业街，预计稳定的租金收入将达到800万/年，同时，苏州乐园南部水上世界大门也将复制这种模式，以提高存量资产的使用效率。

　　(5)公司发展房地产开发经营业务的优势公司的控股股东苏州高新集团是苏州高新区的开发建设主体，作为高新区管委会的全资企业，苏高新集团负责新区的土地开发、基础设施及配套建设，在开发区从事房地产开发经营具有得天独厚的优势。作为苏州高新区的对外窗口与市场形象，公司得到了高新区管委会与苏高新集团的大力支持，如土地供给、政策扶持及融资支持等，另外大股东还起到了产业孵化器的作用。在最近的苏州市区国有土地使用权公开出让挂牌竞价会上，苏高新所控股的企业频频举牌，成为取得地块最多的企业。

　　公司对高新区的长期经营开发，使公司对高新区的人文、地理环境非常熟悉，公司在商业地产具有优势。

　　公司控股的3家房地产开发公司都有较长时间的房地产开发经验，并且在高新区名列前茅。

　　公司及集团在高新区具有很多像苏州乐园等类似的潜在土地储备，可用于商业的开发。

　　公司还有一些工业厂房以及与之配套的打工楼、白领公寓、外商服务小区等的物业，这些物业不仅可以带来持续的租金业务来源，而且由于它们地产苏州新区的核心区，物业升值空间很大。

　　4、基础设施运营公司一直在积极培育基础设施经营产业。在基础设施产业方面,苏州高新已经逐步淡出基础设施开发业务,正在积极形成以水务、热电等为主体的基础设施经营优势产业体系。近年来，苏州高新扩大了对基础设施经营业务的投入力度，进一步提高了基础设施经营业务在公司资产规模中的比重，使公司的产业结构更趋优化。苏州高新区区域经济的蓬勃发展以及高新区招商引资步伐的加快，给苏州高新基础设施经营业务带来更多业务需求的同时也提出了更高的服务标准，公司抓住难得的机遇，努力提升产业势能并巩固区域垄断优势，为进一步分享区域经济高速发展的成果打下了坚实的基础。

　　(1)水务-资产整合实现区域垄断，有望培育成为公司的新的利润增长点。

　　目前公司的水务主要由其控股的污水处理公司和参股的自来水公司进行。业务包括自来水供应与污水处理业务，公司抓住城市供排水一体化的产业发展趋势和区域二次创业的历史机遇，在原有日均污水处理量8万吨的一污厂基础上，投资兴建了新区第二污水处理厂，截至2006年末,公司已经拥有5个污水处理厂,污水的处理能力也达到了20万吨。污水处理范围已经覆盖了整个高新区域,实现了对区域水务市场的独家经营，同时也为今后公司实现水务资产一体化运作的整合奠定基础。随着第二自来水厂的投运，苏州高新自来水生产能力将达到30万吨，预计2007年自来水供水也将实现盈利，同时预计5年内年均供水量有望保持28%的增长幅度。此外公司还正在争取对水价进行提价。

　　随着区域经济发展对水量需求的迅猛增长，水务产业将加速发展成为新的利润增长点。目前集团正筹划进行旗下水务资源的整合，并引进战略投资者，打造更加强大的水务集团，巩固扩大区域水务经营优势地位。目前自来水公司由公司控股大股东苏州高新集团控股，待培育成熟后，可能会逐步注入上市公司，成为上市公司的新的利润增长点。

　　(2)热电与物流在热电与物流业务方面,苏州高新采取与相关行业的龙头企业联合经营方式,如热电业务是与华能集团共同经营的,苏州高新以极少的现金完成了对苏州华能热电的二期增资并分享到了一大块由于原厂址工业用地变性为住宅用地的土地增值收益。而物流业务则是与中外运合资经营的,这就使得苏州高新所处的苏州高新区一个点、一个区域的优势与中外运全国、全球的一个网优势相结合起来,每年的经营业务收入可成倍增长。

　　5、旅游：苏州乐园苏州乐园地处苏州新区中心，规划面积94公顷，以名闻遐迩的狮子山为依托，由加拿大多伦多福莱克公司进行总体规划，首期工程水上世界，占地8公顷，位于狮子山南麓，经营主体为苏州乐园水上世界，总投资6000万元，由苏州新区经济发展集团总公司投资建造。乐园主体欢乐世界，位于狮子山以东，占地54公顷。经营主体为公司控股62.65%苏州乐园发展有限公司。企业占地926亩，主要经营建设娱乐，餐饮及其他的旅游配套设施。目前苏州乐园经营情况良好，06年取得收入9400多万元，主营利润5300多万元，预计公司未来两年仍能保持20%左右的增长。

　　公司目前正在借鉴旅游＋地产的经营模式，计划对乐园部分用地进行商业化开发，因此公司来自商业地产出租的收益将会稳步增加。三、公司盈利预测公司2007年来自普通商品房的结算收入估计在13亿元，此外公司承担的动迁房马涧小区、河甪上动迁小区、华山花园18万平米以及东渚龙山花园等将有部分结算，估计结算收入在4.5亿元，此外还有一些基础设施开发收入。我们预测公司在2007年来自旅游方面的收入将1.1亿元左右，来自物业出租的收入在2500万元。在不考虑水务方面收入增长情况下，预计公司收入将达到19.85亿元。但是由于公司房地产业务中结算的普通商品房收入较2006年增加50%以上，因此公司业务毛利率提高，预计公司2007年净利润将达到1.735亿元，每股收益0.38元。

　　2008年公司的在建普通商品房项目进入收获期，公司来自房地产方面的收入大幅增加，在不考虑公司其他业务增长的情况下，公司利润增幅即达到95%，净利润3.38亿元，每股收益0.74元。

　　四、非公开增发进一步增强公司房地产业务的实力公司提出在2007年拟非公开发行不超过1亿股股票，其中，控股股东苏高新集团拟以现金方式认购不低于本次发行股份总额的40%，并承诺锁定3年，表明大股东希望保持对公司的绝对控股地位，也显示大股东对公司的信心。

　　此次非公开发行拟募集资金5亿元，募集资金主要用于(1)增资苏州新港建设集团有限公司，用于其开发“名仕花园”项目，拟投资28,000万元；(2)增资苏州新创建设发展有限公司，用于其开发“理想城二期”项目,拟投资22,000万元；若非公开发行年顺利实施，一方面将进一步提高公司对新创公司的控股比例，另一方面，募集资金投向公司的房地产项目，将加快公司房地产开发项目的进程，因此有利于公司房地产业务实力的进一步增强，同时降低公司的负债水平。

　　五、公司估值和投资建议公司通过近几年的战略转型，以及加大对住宅和商业地产的投入，公司的房地产项目从2007年陆续进入结算，2008年起将进入收获期，来自房地产方面的收入将大幅增加。此外公司的水务业务是地区垄断业务，随着集团水务资产的整合及高新区的经济发展，未来公司水务业务将成为公司的新的利润增长点。在不考虑水务等业务增长的情况下，公司2007年利润将达到1.735亿元，2008年达到3.38亿元。并且公司很多潜在的土地储备以及现有物业均存在大幅增值，我们按照公司2008年18-20倍的市盈率，公司的合理价位应在13.3-14.8元，给予公司“推荐”评级。

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