金融街：亮点纷呈 价值低估

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　　王德勇 中信证券　

　　事项：

　　近期，我们实地考察了金融街及其天津津门、津塔项目。通过调研，我们形成如下结论：

　　评论：

　　公司是严厉宏观调控的“避风港”。

　　2007年新一轮的

房地产宏观调控渐行渐近，但本轮房地产调控主要针对住宅产业。金融街(000402)中期发展战略明确提出：“以商务地产为主导，适当持有优质物业。”商务地产类公司基本不受政策影响，因而金融街(000402)在未来一段时间成为宏观调控的“避风港”。

　　2008年奥运会最大的受益者之一。

　　2006年10月，金融街持有的丽思卡尔顿酒店正式开业；位于金融街核心区的购物中心将于2007年9月开业，以此为标志，公司将迎来重要的业务转型期。2008年的奥运会，是北京商业地产发展的重要契机，良好的外部环境将促进公司成功转型。金融街(000402)是北京奥运会最大的受益者之一。

　　天津大开发提升津门、津塔价值。

　　2006年8月，国务院批复了《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》，未来天津将定位为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。天津大开发将极大提升公司津门、津塔项目的价值。正如上海浦东开发没有降低上海浦西的吸引力一样，天津老城区也同样不会因为滨海新区的开发而走向没落。这样定位于高档写字楼、公寓、酒店，弥补市场空白的金融街天津项目成功开发也有极大的可能性。公司同样是天津大开发的受益者。

　　公司是目前最有进取心的园区开发类企业。

　　金融街是目前最有进取心的园区开发类企业。公司较早认识到园区开发的局限性，谋求战略转型的同时，积极加大异地开发的力度。目前公司的异地项目集中于重庆、天津、南昌、惠州(直辖市、省会、发达区域)，这些项目进展顺利，为公司未来转型后业绩增长奠定了基础。

　　未来的区域营造商和资源整合者。

　　经过多年的开发，公司已经把金融街打造成北京的城市名片，同时练就了公司很强的区域营造能力和资源整合能力。

　　目前公司拥有土地和项目储备约400万平米，其中惠州项目也属于区域开发类。公司在年报中指出：“将密切关注北京和其他城市的土地市场，储备公司发展所需要的土地资源。”一旦公司拿到大块的土地，其区域营造力和资源整合能力将发挥重要作用，进而提升公司的投资价值。

　　资金问题基本无虞。

　　未来几年，公司在建项目处于投入期，需要较大规模的投资。公司2006年通过非公开发行融资11.9亿，一定程度上缓解了资金紧张的局面。未来，公司可以通过持有物业抵押的方式解决资产固化的问题，加上多元化的融资渠道开拓，公司目前资金问题基本无虞。

　　风险提示：

　　公司面临的风险主要有：大股东股权比例不能下降在一定程度上影响股权融资；公司目前的住宅业务开发会受到宏观调控的影响；由于商业物业销售的特殊性，公司业绩季节性波动仍将存在。

　　价值低估，维持“买入”评级

　　我们预测公司07和08年的EPS分别为0.66元、0.75元。考虑到公司的盈利能力和未来成长性，比照同类公司的市盈率，按照08年35倍动态市盈率，我们给出公司

股票的目标价为26.25元。基于当前价位，维持公司“买入”评级。

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